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25.04.2003

08:48 Uhr

Büroimmobilienmarkt ohne Belebungstendenzen

Mieter zieht es in die Berliner City-Ost

VonAnke Wiktorin (Handelsblatt)

Kaum eine andere deutsche Stadt hat im vergangenen Jahrzehnt ihr Gesicht so verändert wie Berlin. Bei ihrer Aufholjagd zur bedeutendsten deutschen Immobilienhochburg indes muss die Spreemetropole derzeit eine Pause einlegen: Auch in der Hauptstadt machen sich die Büronutzer rar.

DÜSSELDORF "Wir glauben an Berlin." Für Udo Scheffel, Sprecher des Vorstands der Bayerischen Immobilien AG, dürfte dies mehr sein als ein Lippenbekenntnis. Denn das Münchener Immobilienunternehmen erwarb erst im August vergangenen Jahres den Berliner "Zoobogen", einen rund 60 000 Quadratmeter großen Gebäudekomplex in unmittelbarer Nachbarschaft zu Gedächtniskirche und Kurfürstendamm. Mit einem Gesamtvolumen von rund 300 Millionen Euro ist es das bisher größte Investment des Unternehmens, das zu den großen deutschen Immobilienaktiengesellschaften zählt. Das schnelle Geschäft indes erwartet Scheffler nicht von der Großtransaktion: Das Ensemble, zu dem neben dem so genannten Bikinihaus und dem Großkino "Zoopalast" auch die "Blaue Kugel" gehört, in der Sabine Christiansen immer wieder sonntags ihre TalkshowGäste empfängt, soll umfassend saniert, durch weitere Bauten ergänzt und schließlich langfristig im eigenen Portfolio gehalten werden. "Dies ist generell die Strategie des Hauses, weshalb auch unser Engagement in der Hauptstadt von Beginn an auf Dauer angelegt war", erläutert Vorstand Scheffler.

Auch der Berliner Projektentwickler Bauwert Property Group setzt seit rund anderthalb Jahren neben Neubauprojekten vermehrt auf Redevelopment, die neudeutsche Wortschöpfung für Sanierung, Umnutzung und Entwicklung von Bestandsobjekten. Erst kürzlich fertig gestellt etwa wurde ein denkmalgeschützter Bau aus den 70er-Jahren am Ernst-Reuter-Platz. Im Juli die-ses Jahres will hier die Signal Iduna einziehen. Den Erfolg der aufpolierten Objekte erklärt Jürgen Leibfried, geschäftsführender Gesellschafter des Unternehmens, mit der jüngsten Marktentwicklung. In Zeiten wachsenden Leerstands werde kaum mehr "vom Reißbrett gemietet". Nutzer, so der Entwickler, wollten Objekte zum Anfassen.

Wie in allen deutschen Metropolen, so kämpfen also auch Berliner Bürovermieter derzeit um jeden Kunden. Die allgemeine Konjunkturschwäche schlägt sich auf dem Markt der Hauptstadt genau so nieder wie in Frankfurt am Main, Hamburg oder München. Und doch, so Thomas Beyerle, Chefanalyst bei der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi) in Frankfurt, sei die Situation an der Spree eine besondere: "Gemessen an der Größe der Stadt und dem Bestand an Büroflächen wird in Berlin vergleichsweise wenig Fläche abgesetzt." Rund 17,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen in der ehemals geteilten Stadt zur Verfügung, vermietet oder an Eigennutzer verkauft wurden im vergangenen Jahr jedoch nur rund 430 000 Quadratmeter, gerade einmal rund 2,5 Prozent des Gesamtbestandes. Zum Vergleich: In Düsseldorf liegt dieser Wert bei 6,3 Prozent, für Frankfurt am Main ermittelten die Researcher eine Relation von 6,1 Prozent, München kommt auf 4,5 Prozent.

Solch geringe Marktdynamik dürfte sich auch in der nahen Zukunft nicht ändern. "Potenzielle Mieter erwägen derzeit nur Umzüge oder Neuanmietungen, wenn sich die Möglichkeit bietet, günstigere Flächen zu beziehen", beschreibt Jan Hübler, Leiter der Vermietungsabteilung bei Jones Lang LaSalle (JLL) in Berlin. Und die sind keine Mangelware: Der Leerstand erhöhte sich zum Ende des ersten Quartals 2003 auf etwa 1,4 Millionen Quadratmeter oder rund acht Prozent. Da gegenwärtig noch 356 000 Quadratmeter Bürofläche spekulativ im Bau sind, rechnet der JLL-Experte bis Jahresende mit einer Ausdehnung des Angebots.

Kein Wunder also, dass die Büromieten auf Talfahrt sind: Gegenüber dem ersten Quartal 2002 sank die Spitzenmiete nach Angaben von JLL noch einmal um zwei auf 22 Euro pro Quadratmeter und Monat. "Damit sind wieder Verhältnisse wie vor der Vereinigung eingekehrt", sagt Hübler. Erzielt wird der Spitzenwert ohnehin nur in den Spitzenlagen um Potsdamer und Leipziger Platz. Durchschnittlich, so Degi-Research, bewegen sich die Monatsmieten zwischen 15,30 Euro und 14 Euro pro Quadratmeter.

Dabei konzentriert sich die Nachfrage der Nutzer insbesondere auf die City-Ost, hier lagen 45 Prozent aller im vergangenen Jahr abgesetzten Flächen, so das Düsseldorfer Maklerhaus Aengevelt Immobilien. Zu den spektakulären Deals zählen das neue Domizil der Deutschen Bahn am Nordbahnhof, der Neubau für die Dienstleistungsgewerkschaft Verdi an Engeldamm und Köpenicker Straße, lyrisch "Spreeport" genannt, und das Bürogebäude der SAP in den "Rosenthaler Höfen".

Weitgehend einig sind sich die Researcher in ihrer Prognose für die Marktentwicklung in diesem und dem kommenden Jahr. Der konjunkturelle Aufschwung als Voraussetzung für eine anziehende Flächennachfrage sei frühestens zur Jahreswende 2004 zu erwarten, glaubt etwa Thomas Beyerle. Der strukturelle Umbruch Berlins zur Dienstleistungsmetropole wird sich fortsetzen - für den Büromarkt ein positives Signal, sind doch Unternehmensberater und Rechtsanwälte, Werbeagenturen und Softwareentwickler klassische Büronutzer.

Überhaupt sieht Udo Scheffler Berlin im Aufwind. Die Stadt sei jung, gut die Hälfte seiner Bewohner jünger als 40 Jahre: "Hier liegt das Potenzial einer überaus faszinierenden, internationalen Stadt."

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