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25.04.2003

08:56 Uhr

Einzelhandelsstandort fehlt die Kaufkraft

Zu viel Fläche belastet den Berliner Markt

VonHans-Jörg Werth (Handelsblatt)

Mehr Qualität statt Quantität wünschen ist derzeit die meisten großen Makler für den Einzelhandelsstandort Berlin. Die Immobilienwerte sind im Abwärtssog der Konjunktur, Übersättigung und rückläufige Mietpreise bestimmen die Marktsituation.

DÜSSELDORF. Mehr Qualität statt Quantität wünschen ist derzeit die meisten großen Makler für den Einzelhandelsstandort Berlin. Die Immobilienwerte sind im Abwärtssog der Konjunktur, Übersättigung und rückläufige Mietpreise bestimmen die Marktsituation.

Die Umsatzmisere der Einzelhändler schlägt auf den Markt für einzelhandelsgenutzte Immobilien voll durch. Allein im vergangenen Jahr sind die Ladenmieten in Westdeutschland um etwa 1,8 Prozent im Durchschnitt gesunken. In der Hauptstadt, so Andreas Kogge, Geschäftsführer des auf Einzelhandelsimmobilien in Citylagen spezialisierten Maklerhauses Kemper's Berlin, sanken die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr sogar überproportional um 7,5 Prozent.

Standortkenner Kogge malt daher ein eher düsteres Bild und sieht die momentanen Perspektiven vor allem in der Aufwertung gewachsener Lagen. "Nur so lässt sich den zahllosen Shopping Centern am Platz ein konkurrenzfähiges Innenstadtangebot gegenüberstellen." Was momentan nachgefragt wird, sind ausschließlich erstklassige Lagen und gut gemanagte Einkaufszentren. Aber selbst an Standorten wie Kurfürstendamm, Tauentzienstraße, Schlossstraße, Teilbereichen der Friedrichstraße und dem Hackeschen Markt fallen die Preise weiter. Dramatische Einbrüche sind bereits bei 1-B Lagen und Nebengeschäftslagen auszumachen.

Für Christoph Meyer, Leiter von Atis Real Müller Retail Services, gehören diese ehemals guten Standorte gar zu den Kandidaten, die dauerhaft zu den großen Verlierern zählen könnten. Vermietern rät Meyer, ihre Einzelhandelsobjekte differenzierter zu managen als bisher, um auch zukünftig mit attraktiven Mieteinnahmen rechnen zu können. "Was der Verbraucher will, ist ein attraktiver Angebotsmix, dazu Bequemlichkeit und Service in Form von Parkplätzen und Unterhaltung, die über das Übliche hinausgeht." Besonders schwierig sei in dieser Situation die fehlende Kaufkraft Berlins, die aktuell um zehn Prozent zum Vorjahreszeitraum zurückgegangen sei.

Zu viele Einzelhandelsflächen und zu wenig Kaufkraft kennzeichnen die derzeitige Marktlage in der Hauptstadt, bestätigt auch Randolph Calderoni vom Essener Einzelhandelsimmobilienspezialisten Brockhoff & Partner. Die Konsequenz: Nach mehr als zehn Jahren mit einer eigenen Niederlassung am Kurfürstendamm managen die Retail-Profis von Brockhoff den Spree-Markt nur noch vom Essener Stammhaus aus.

"Die Frage, ob es Mietsteigerungspotenziale gibt oder die Miete gar gesenkt werden muss, damit Leerstand vermieden wird, entscheidet heute der Mieter", meint Calderoni. Typisch für Berlin sei ein im Vergleich zu anderen Großstädten Deutschlands stark ausgeprägtes Überangebot an Verkaufsflächen. Hinzu komme die Zurückhaltung der Anbieter. Alle namhaften Filialisten seien ohnehin in der Regierungsstadt präsent. Mit Ausnahme der Discounter finde kein Expansionsstreben statt.

Doch es gibt auch positive Nachrichten: Bei der Wertentwicklung stellte Kemper's für 2002 einen bundesweiten Rückgang um 4,8 Prozent fest, wobei Berlin im Zehnjahresvergleich durchaus noch im grünen Bereich liege. Unter den teuersten Einzelhandelsstandorten steht Berlin mit einem Mietniveau von etwa 100 bis 180 Euro pro Quadratmeter sogar an zweiter Stelle hinter München.

Einen wichtigen Impuls erhofft sich Kogge von der Freigabe der Ladenöffnungszeiten bis 20 Uhr auch an Wochenenden. Als Stadt, die auf Tourismus angewiesen ist, müsse Berlin mit anderen internationalen Metropolen gleichziehen. Der Standort nämlich biete alles, nur mache er zu früh die Türen zu.

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