Handelsblatt

MenüZurück
Wird geladen.

15.07.2011

09:45 Uhr

Baufinanzierung

Der günstigste Weg ins eigene Haus

VonMichael Detering

Die Bauzinsen sind in den vergangenen Monaten zwar deutlich gestiegen, könnten aber weiter hochgehen. Wie sich Hausbauer jetzt noch ein preiswertes Angebot sichern und welches Grundwissen Bauherren mitbringen sollten.

Repräsentative Villa: Mit der richtigen Baufinanzierung bleibt genug Geld fürs Objekt übrig. Quelle: ap

Repräsentative Villa: Mit der richtigen Baufinanzierung bleibt genug Geld fürs Objekt übrig.

FrankfurtSelten hat es eine bessere Zeit zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung gegeben als jetzt. Zwar sind die Bauzinsen in den vergangenen Monaten leicht gestiegen, ein zehnjähriges Baudarlehen gibt es laut der Finanzberatung FMH aber immer noch für einen Zins von durchschnittlich 3,9 Prozent (siehe Grafik). In den vergangenen 30 Jahren lagen die Bauzinsen im Schnitt bei sieben Prozent.

"Wir haben historisch gesehen immer noch ein sehr günstiges Zinsniveau", sagt Finanzexperte Klaus Fleischer von der Hochschule München. "Dieses Zeitfenster schließt sich aber jetzt." Um eine steigende Inflation zu verhindern, hat die Europäische Zentralbank erst in der vergangenen Woche den Leitzins erneut erhöht, und Experten erwarten in den nächsten Monaten weitere Zinsschritte. Für Bauwillige heißt das: Es ist Zeit zum Handeln, um sich die günstigen Zinsen möglichst dauerhaft zu sichern.

Der klassische Weg der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen, meist mit einer zehnjährigen Zinsbindung. Bei einem solchen Darlehen zahlt der Bauherr jeden Monat konstante Raten, mit denen er den Kredit tilgt und die Zinsen zahlt. Allerdings gibt es hier weniger Angebote am Markt, und sie sind teurer als Produkte mit kurzfristiger Zinsbindung.

Grundlagen der Baufinanzierung

Zinsvergleich

Hausbauer sollten mehrere Angebote miteinander vergleichen. Dabei dürfen sie nicht Sollzins und Effektivzins verwechseln. Nur der Effektivzins ist wirklich aussagekräftig, denn hier sind Kosten wie etwa Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren eingerechnet.

Eigenkapital

Wer eine Immobilie erwerben will, sollte diese nicht komplett auf Pump finanzieren. Experten empfehlen mindestens 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme aus den Ersparnissen zu finanzieren. Wie viel Eigenkapital die Banken verlangen, hängt auch von der Lage der Immobilie ab. Wer in einer schlechten Lage baut, wo die Preise für Häuser und Wohnungen vielleicht künftig sinken werden, muss mehr Eigenkapital mitbringen.

Monatliche Belastung

Viele Bauwillige planen, bei den Ausgaben für Essen, Autofahren oder Urlaub künftig zu sparen, aber die Rechnung geht meist nicht auf. Als Faustregel gilt, dass die monatlichen Kosten für die Baufinanzierung maximal so hoch sein sollten wie die bisherige Kaltmiete plus dem Sparbetrag, den man monatlich für den Hauskauf zurückgelegt hat. Andere Experten sagen, dass die Aufwendungen für die Baufinanzierung maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen sollten.

Dennoch urteilt Finanzexperte Fleischer: "Wer ganz auf Nummer sicher gehen will, sollte einen Vertrag mit 15- oder 20-jähriger Zinsbindung nehmen". Auch Thomas Hentschel, Baufinanzierungsexperte bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, empfiehlt solche langfristigen Angebote, da der Kunde trotzdem noch recht flexibel bleibe. Kunden haben das Recht, den Vertrag schon nach zehn Jahren zu kündigen, ohne dass die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Wenn also in zehn Jahren günstigere Kreditkonditionen herrschen, kann der Kunde einfach wechseln.

Grundsätzlich empfehlen Experten, die jährlichen Tilgungsraten nicht zu niedrig anzusetzen. Ein Prozent der Kreditsumme sollte die anfängliche jährliche Tilgungsrate mindestens betragen, deutlich besser wären allerdings zwei Prozent. Das beschneidet den Zinseszinseffekt deutlich, die Bank knapst also im Laufe der Zeit viel weniger Geld ab.

Fleischer empfiehlt, dass Immobilienfinanzierer, nachdem sie alle anderen Vertragspunkte ausgehandelt haben, sich auch noch ein jährliches Sonderkündigungsrecht von fünf oder zehn Prozent in den Vertrag schreiben lassen. Damit können sie beispielsweise bei unerwarteten Sondereinkünften die Schulden schneller tilgen.

Aktuell hätten Kreditnehmer gute Chancen für solche Extrawünsche. "Wer eine gute Bonität vorweisen kann, hat einen gewissen Verhandlungsspielraum, denn gute Kreditnehmer sind bei den Banken gesucht", sagt Fleischer.

Teure Fallen in der Baufinanzierung

Lange Bearbeitungszeiten

Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.

Bausparverträge

Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.

Kreditverhandlungen I

Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.

Kreditverhandlungen II

Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.

Kreditvermittler

Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.

Zinsverhandlungen

Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.

Direkt vom Startbildschirm zu Handelsblatt.com

Auf tippen, dann auf „Zum Home-Bildschirm“ hinzufügen.

Auf tippen, dann „Zum Startbildschirm“ hinzufügen.

×