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05.12.2011

09:33 Uhr

Immobilien

Wenn der Hauskauf ein Vermögen auffrisst

VonReiner Reichel

Wohnen in den eigenen vier Wänden ist für viele Deutsche nach wie vor besonderes reizvoll. Doch wer glaubt, das Eigenheim ist eine solide Geldanlage und schützt vor Inflation, irrt oft. Für viele ist Mieten günstiger.

Eigenheim oder zur Mieter wohnen: Eine nicht immer ausschließlich rationale Entscheidung. Quelle: gms

Eigenheim oder zur Mieter wohnen: Eine nicht immer ausschließlich rationale Entscheidung.

Düsseldorf"Mein Haus, mein Auto, mein Boot." Die sich in der Fernsehwerbung für die Sparkassen gegenseitig übertrumpfenden ehemaligen Schulkameraden Schober und Schröder wussten, worauf es zuallererst ankommt: auf das eigene Haus.

Dass Autos und Boote schon nach den ersten gefahrenen Metern kräftig an Wert verloren haben, leuchtet jedem ein. Sie sind dann doch gebraucht, und Gebrauchtes ist billiger zu haben. Doch viele Hauskäufer glauben auch heute noch, ihr Heim würde, obwohl sie es täglich nutzen, im Laufe der Zeit mehr wert. Und irren damit häufig.

Zugegeben, früher war das meist so: Wer nach dem Krieg ein Häuschen kaufte und es so wie Hermann-Josef Tenbrücken (Name von der Redaktion geändert) mit viel Eigenarbeit in Schuss hält, hat damit - zumindest auf dem Papier - ein kleines Vermögen gemacht. 22.500 D-Mark kostete seine Doppelhaushälfte auf einem knapp 1100 Quadratmeter großen Grundstück in einem Vorort von Neuss am Niederrhein vor 55 Jahren. Heute schätzt Tenbrücken den Wert auf 250.000 Euro.

Düsseldorf und seine Nachbarstädte prosperierten. Die Verkehrsverbindungen zwischen der linken Rheinseite und der rechtsrheinischen Metropole wurden besser und machten Grund und Boden in der Nachbarstadt Neuss teurer.

Solche Erfolgsgeschichten wird es auch künftig geben, nur nicht mehr an so vielen Orten wie früher. Menschen gehen dorthin, wo sie Arbeit finden, so dass in wachsenden Ballungszentren Wohnraum knapper und teurer wird. Auf der anderen Seite stehen in Dörfern auf dem Land Häuser leer, weil die Menschen wegziehen. Das geschieht um so eher, je schlechter die Verkehrsanbindung ist.

Fallstricke beim Hauskauf

Finanzierung

Der Standardtilgungssatz eines Baudarlehens beträgt ein Prozent. Und es gilt: Je niedriger die Zinsen, desto länger muss getilgt werden. Bei einem Darlehenszins von 3,5 Prozent sind das rund 43 Jahre. Steigen die Zinsen um einen Prozentpunkt, werden zwar die Raten höher, aber der Kredit ist fünf Jahre früher abbezahlt. Denn: Zinsen sind so gut wie nie über einen sehr langen Zeitraum konstant. So ist das Risiko, zwischenzeitlich höhere Zinsen und damit höhere Raten zahlen zu müssen um so größer, je länger es dauert, bis getilgt ist. Sicherer ist es, eine höhere Tilgung zu wählen.

Kaufnebenkosten

Die dicksten Brocken sind Maklergebühren und Kaufnebenkosten. Die Makler kassieren zwischen drei und sechs Prozent plus Mehrwertsteuer vom Käufer oder Verkäufer – das ist regional verschieden. Wo es schwer ist, einen Käufer zu finden, trifft es eher den Verkäufer, andernorts ist es umgekehrt. Mehrere Länder wollen die Grunderwerbsteuer erhöhen. In Deutschland herrscht Notarpflicht beim Grunderwerb. Die Kosten lassen sich laut Rheinischer Notarkammer an einem festen Beispiel wie folgt berechnen: Angenommen die Käufer erwerben eine Wohnung für 300.000 Euro, auf die eine Grundschuld von 200.000 Euro eingetragen ist, werden laut der Notarkammer 1450 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer fällig. Das Grundbuchamt kassiert dann 507 Euro.

Instandhaltungs- und Modernisierungskosten

Der komplette Ersatz einer alten Heizungsanlage verschlingt leicht 10.000 Euro. Brenner sind erfahrungsgemäß zehn bis 20 Jahre funktionstüchtig, Kessel etwa doppelt so lange. Ein Dach aus Betondachsteinen ist 30 bis 45 Jahre dicht, Tonziegel werden zehn bis 15 Jahre später undicht, mit Folien und Kies gedeckte Flachdächer dagegen fünf bis zehn Jahre früher. Kunststofffenster müssen nach 15 bis 25 Jahren gewechselt werden. Wer seine Holzfenster nicht pflegt, muss sie womöglich schon nach zehn Jahren tauschen. Bei guter Pflege halten sie sogar fünfmal so lang. Bäder - mit Ausnahme der Armaturen - und Elektrik halten bis zu 40 Jahre. Doch in der Praxis entscheidet nicht die technische Lebensdauer, sondern der technische Fortschritt und die Optik.

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