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04.09.2011

11:00 Uhr

Immobilien

Wie Vermieter einen guten Schnitt machen

VonLaura de la Motte

Immobilien sind für Investoren aktuell attraktiv. Zumindest mit der richtigen Strategie bei Kredit und Steuer. Wie Zinshäuser eine attraktive Rendite bringen - und sich Risiken vermeiden lassen.

Grundriss: Mit der richtigen Strategie lohnt der Kauf eines Zinshauses. gms

Grundriss: Mit der richtigen Strategie lohnt der Kauf eines Zinshauses.

FrankfurtBei den derzeitigen Turbulenzen an den Finanzmärkten und der gleichzeitigen Gefahr einer steigenden Inflation werden solide Sachwerte wie Immobilien wieder interessant. Wer genügend eigenes Kapital hat, kann eine einzelne Wohnung oder ein ganzes Gebäude kaufen und es vermieten. Dem höheren Risiko steht aufgrund der derzeitig niedrigen Bauzinsen die Chance auf eine höhere Rendite gegenüber, die durch Steuervergünstigen noch gefördert wird.

„Bei Gewerbeimmobilien sind Renditen von acht bis zehn Prozent pro Jahr möglich, dafür ist das Risiko auch entsprechend höher. Bei Wohnimmobilien sind je nach Lage drei bis fünf Prozent drin“, sagt Udo Schindler von der KSW Vermögensverwaltung. Dieter Robl, Vermögensverwalter beim Capitalforum, ist etwas zurückhaltender. Bei Gewerbeimmobilien rechnet er mit sechs Prozent, bei Wohnimmobilien mit maximal vier Prozent.

Hinzu kommt besonders bei letzteren das Potenzial zu Wertsteigerungen. Gerade in den letzten Jahren ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien stark gestiegen. Solche Steigerungsraten gehören nach Meinung von Schindler aber der Vergangenheit an. In guten Lagen in München, Hamburg, Düsseldorf oder Frankfurt können Besitzer einer Wohnimmobilie künftig aber immer noch mit einem Prozent Zuwachs über Inflation rechnen. Bei Gewerbeimmobilien sind die Aussichten dagegen weniger rosig. „Hier drücken die Sorgen vor einem Konjunkturrückgang auf die Preise“, sagt Robl.

Doch selbst ohne die Wertsteigerung lässt sich mit einer vermieteten Immobilie Geld verdienen. Das Steuerrecht macht’s möglich: Zwar zählen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zum steuerpflichtigen Einkommen. Gleichzeitig kann aber der Kaufpreis der Immobilie abgeschrieben und zusammen mit den bei der Vermietung und Verpachtung anfallenden Kosten genutzt werden, das zu versteuernde Einkommen zu senken.

Zum Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungspreis gehören auch die Grunderwerbsteuer und etwaige Vermittlungsgebühren an einen Makler. Von diesem Einmalkostenbetrag können bei Immobilien, die seit 1925 gebaut wurden, über 50 Jahre hinweg jährlich zwei Prozent steuerlich geltend gemacht werden, bei älteren Immobilien sind es 2,5 Prozent über 40 Jahre. Von einer Vollfinanzierung der Immobilie raten Experten dabei ab. „Je höher der Kredit, desto höher die Zinsen“, sagt Robl. Und desto stärker wirkt eine mögliche Zinserhöhung. Empfehlenswert sei ein Eigenkapitalanteil von 30 Prozent.

Wann Finanzbeamte genauer hinsehen

Angehörige

Wer eine Wohnung an einen Angehörigen vermietet, sorgt schnell für kritische Blicke beim Finanzbeamten. Auf der sicheren Seite sind Vermieter, wenn der Mieter: die Wohnung aus eigenem Interesse anmietet, sie selbst einrichtet, ihm die Wohnung jederzeit zur Verfügung steht und er sie nicht nur im Rahmen von Besuchen beim Vermieter nutzt, die vereinbarte Miete auch tatsächlich zahlt, Höhe und Zeitpunkt bar gezahlter Mieten schriftlich festgehalten wird.

Ortsübliche Mieten

Wer als Eigentümer weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, betreibt Liebhaberei und kann keine Kosten steuerlich geltend machen. Wer zwischen 50 und 75 Prozent der Durchschnittsmiete verlangt, kann die mit der Vermietung verbundenen Kosten anteilig absetzen. Erst ab 75 Prozent sind die vollen Kosten steuerlich anrechenbar.

Grundstückspreis

Für Altimmobilien gilt: Der Käufer der Immobilie kann im Rahmen der Vermietung nur den auf das Gebäude entfallenden Kaufpreis der Immobilie abschreiben. Da die Vertragsparteien bei Altimmobilien grundsätzlich bei der Aufteilung des Kaufpreises auf den Boden- und den Gebäudeteil frei sind, sollten Verkäufer und Käufer im Notarvertrag eine Aufteilung zugunsten des Käufers festschreiben. Bis zu zehn Prozent unter dem ortsüblichen Grundstückspreis („Bodenrichtwert“) akzeptiert das Finanzamt.

Modernisierungskosten

Innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung der Immobilie können Renovierungen oder Modernisierungen von bis zu 15 Prozent des Anschaffungspreises als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Übersteigen die Kosten die 15-Prozent-Schwelle zählt das Finanzamt diese Aufwendung zu den Herstellungskosten, die über die Abschreibung jährlich in der Regel nur mit zwei Prozent absetzbar sind.

Weiterverkauf

Wer innerhalb von zehn Jahren ein Grundstück verkauft, tätigt ein Spekulationsgeschäft. Der Gewinn daraus ist steuerpflichtig. Ein möglicher Verlust kann nur mit einem Gewinn aus einem anderen Grundstücksverkauf ausgeglichen werden. Beim Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren, müssen zudem die Steuervorteile aus der vorherigen Abschreibung an das Finanzamt zurückgezahlt werden.

Kommentare (2)

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Acropolis

04.09.2011, 23:16 Uhr

Gemäß dem Artikel kann ich die gesamt Ratenzahlung (Zins + Tilgung) als Werbungskosten ansetzen, wenn die Tilgung der Abschreibungsquote entspricht.

Ist dies wirklich so? Wo ist das im Steuerrecht geregelt?

Laura

13.09.2011, 11:04 Uhr

Wenn die Tilgung der jährlich möglichen Abschreibungsquote (zwei bzw. 2,5 Prozent) entspricht, ist das so. Allerdings werden die Kosten getrennt voneinander in der Anlage V eingetragen. Im 2010er Formular ist die Abschreibung in Zeile 33, Zinsen in Zeile 36.

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