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09.02.2015

11:40 Uhr

Subprime-Fonds

Finanz-Giftmüll kommt bald wieder

„Subprime-Kredite“ sind nach der Finanzkrise 2008 zum Schimpfwort geworden. Jetzt wollen Finanzdienstleister das Produkt unter anderem Namen wiederbeleben. Ein riskantes Spiel.

Die Bündelung von riskanten Hypotheken zu verbreiften Wertpapieren, lösten die Finanzkrise 2008 auch. Diese Produkte könnten jetzt ein Comeback feiern. dpa

Comeback der Risikohypotheken

Die Bündelung von riskanten Hypotheken zu verbreiften Wertpapieren, lösten die Finanzkrise 2008 auch. Diese Produkte könnten jetzt ein Comeback feiern.

New YorkDas Geschäft mit der Bündelung riskanterer US-Hypotheken in Anleihen ohne staatliche Garantie kommt wieder auf. Man darf es nur nicht Subprime nennen. Der Hedgefonds Seer Capital Management, der Vermögensverwalter Angel Oak Capital und die australische Bank Macquarie zählen zu den Finanzfirmen, die Kredite von Schuldnern aufkaufen, die sich nicht für konventionelle Hypotheken qualifizieren, weil sie eine niedrige Kreditwürdigkeit haben, Zwangsversteigerungen vorliegen oder das Einkommen schwer nachzuweisen ist.

Die Firmen haben alle vor, die Kredite in Wertpapieren mit unterschiedlichen Risiken zu bündeln und in diesem Jahr teilweise an Investoren zu verkaufen. Analysten von JPMorgan schätzen das Volumen der Transaktionen, die in diesem Jahr stattfinden werden, auf bis zu fünf Milliarden Dollar, Nomura Holdings geht von einer Milliarde Dollar bis zwei Milliarden Dollar aus.

Die Tücken der Immobilienfinanzierung

Niedrige Tilgung

Wer wenig tilgt, hat zum Ende der Kreditlaufzeit noch einen Berg Schulden. Eine niedrige Tilgung kann so zu einer Kostenfalle bei Ablauf der Kreditlaufzeit werden. (Quelle: wiwo.de)

Endfällige Tilgung

Besonders riskant sind endfällige Finanzierungen mit einem Immobilienkredit auf der einen Seite und einem Sparvertrag auf der anderen Seite. Reichen die Ersparnisse und Anlagegewinne nicht, um die Kreditschuld zum Vertragsende auf einen Schlag abzulösen, ist ein neuer Kredit notwendig.

Ende der Zinsbindungsfrist

Wer ein Haus finanziert, darf sich nicht darauf verlassen, dass das Zinsniveau über die Vertragslaufzeit hinaus stabil bleibt. Vom heute historisch niedrigen Zinsniveau ausgehend, müssen Darlehensnehmer damit rechnen, dass die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung deutlich ausfallen.

Effektiver Zins bis zur vollständigen Tilgung

Beim Vergleich der Darlehenskonditionen müssen Kunden auf den effektiven Jahreszins achten. Dieser liegt über dem regulären Sollzins für das Darlehen, bei auffälligen Differenzen zwischen Sollzins und Effektivzins sollten Kunden die genaue Ursache hinterfragen – und gegebenenfalls verhandeln.

Unerwartete Kreditnebenkosten

Einige Immobilienfinanzierer verlangen für ihren Kredit zusätzliche Gebühren, die nicht in die Berechnung des effektiven Jahreszinses mit einfließen. Dazu gehören zum Beispiel Schätzkosten für ein Wertermittlungsgutachten anfallen, Kontoführungsgebühren und Bereitstellungszinsen, die anfallen, solange der Kredit noch nicht gebraucht wird.

Mehrere Darlehen parallel

In der Regel finanzieren Hauskäufer ihre Immobilie gleich mit mehreren Krediten. Das ist oftmals sinnvoll aufgrund der unterschiedlichen Zinsen, staatlicher Förderungen und verschieden langer Laufzeiten. Allerdings werden die Darlehen mit unterschiedlichem Rang im Grundbuch vermerkt.

Mehrere Darlehen parallel 2

Ist der Kreditnehmer zahlungsunfähig, wird zunächst die Bank mit dem erstrangigen Darlehen bedient. Nachrangdarlehen können später teuer für ihn werden. Denn ist das Ende der Vertragslaufzeit erreicht und eine Anschlussfinanzierung wird benötigt, kann die neue kreditgebende Bank einen Aufschlag für die Übernahme eines Nachrangdarlehens verlangen.

Grundschuld für Banken verkäuflich

Viele Immobilienfinanzierer behalten sich das Recht vor, den Kreditvertrag zu veräußern. Grundsätzlich ist die Käufer-Bank an den Kreditvertrag mit dem Kunden gebunden, sie kann sich aber einer Anschlussfinanzierung verweigern oder bewusst unattraktive Konditionen bieten. Bevor eine Bank einen Immobilienkredit weiterverkauft, muss der Kunde allerdings informiert werden.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf

Wer gezwungen ist, die Immobilie vor der Rückzahlung des Kredits zu verkaufen, muss die Bank für die ihr entgangenen Zinseinnahmen entschädigen. Derzeit sind die Vorfälligkeitsentschädigungen wegen der niedrigen Zinsen am Hypothekenmarkt besonders hoch und können sich durchaus im Bereich von 15 bis 20 Prozent der Restschuld bewegen.

Gesamtschuldnerische Haftung von Paaren

Nimmt ein Paar einen Immobilienkredit auf, stehen üblicherweise beide als gesamtschuldnerisch Haftende im Vertrag für die Rückzahlung des Kredits gerade. Trennt sich ein Paar jedoch, kann es schwierig werden: Wird ein Schuldner aus dem Vertrag gestrichen, lässt die Bank sich das durch teurere Konditionen bezahlen – oder weigert sich sogar, den Kreditvertrag unter diesen Bedingungen fortzusetzen.

Mickrige Zinsgewinne aus Bausparverträgen

Wer eine Immobilie über einen Bausparvertrag finanziert, darf keine hohen Zinsgewinne erwarten. Oft ist es ratsamer, das Geld bis zum Immobilienkauf anzulegen. Unwirtschaftlich ist aufgrund der aktuellen Zinshöhe eine Vorfinanzierung des Bausparkredits über einen tilgungsfreien Kredit bei gleichzeitiger Ansparung eines Bausparvertrags. Ein typisches Annuitätendarlehen ist unter dem Strich günstiger.

Unterschätzte Zusatzkosten, überschätzte Eigenleistung

Ein typischer Fehler: Unterschätzung der Kosten. Hauskäufer sollten bei der Finanzierung immer auch noch eine Reserve einplanen. Sanierung, Instandhaltung und damit der Werterhalt eines Gebäudes verschlingt Geld, das Kreditnehmer bei ihrer monatlichen Belastung einplanen sollten.

Überschätzte Eigenleistung

Noch tückischer ist die für die Finanzierung unterstellte Eigenleistung beim Hausbau. Die senkt zwar die Darlehenssumme, oft überschätzen die Kreditnehmer jedoch ihre Fähigkeiten. Muss für die geplante Eigenleistung doch noch eine Firma beauftragt werden, fehlt die passende Kreditfinanzierung.

Die Finanzfirmen wollen den Markt wiederbeleben ohne die Fehler aus der Vergangenheit zu wiederholen. Die Krise am US- Häusermarkt, die zur globalen Finanzkrise beitrug, ist unvergessen. Diesmal wollen die Firmen die riskantesten Tranchen zurückbehalten, anders als die Wall-Street-Banken und andere Emittenten vor der Krise, die die Risiken größtenteils verlagerten.

Seer Capital und Angel Oak bevorzugen die Bezeichnung „Nonprime“ für die Kreditvergabe, die mit Praktiken liebäugelt wie sie zuvor bei Subprime- oder Alt-A- Hypotheken angewendet wurden. Zwar „ist Subprime dieser Tage ein Schimpfwort“, doch könne jeder sehen, dass sich die Möglichkeiten so verengt hätten, „dass ein Großteil guter potenzieller Kreditnehmer nicht mehr zum Zuge kommt“, sagt John Hsu, Leiter Kapitalmärkte bei Angel Oak. Die Gesellschaft aus Atlanta geht davon aus, genügend Kredite für eine Verbriefung im nächsten Quartal zu besitzen. Etwa 20 Prozent bis 30 Prozent der Emission sollen dabei einbehalten werden.

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