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23.09.2011

15:20 Uhr

Umkehrhypotheken

Mit dem Eigenheim die Rente aufbessern

VonMichael Detering

Die eigenen vier Wände sind eine beliebte Altersvorsorge. Zwar besitzen viele Ruheständler eine teure Immobilie, sie haben dafür aber wenig auf dem Konto. Mit einer Umkehrhypothek könnten sie ihre Rente aufbessern.

Viele Ruheständler haben eine eigene Immobilie, aber wenig auf dem Konto. Thomas Imo/photothek.net

Viele Ruheständler haben eine eigene Immobilie, aber wenig auf dem Konto.

FrankfurtFür viele Deutsche sind die eigenen vier Wände die schönste Form der Altersvorsorge. Sie nehmen in jungen Jahren ein Darlehen auf, bauen ein Haus und zahlen Monat für Monat ihre Raten. Die Ernüchterung kommt dann oft im Ruhestand, wenn die Rente bescheiden ausfällt. Weil man jahrzehntelang die Immobilie abbezahlt hat, blieb eben kaum Geld zum Sparen. Zwar muss man keine Miete mehr zahlen, trotzdem fehlt Einkommen.

Was nun? Das Haus verkaufen und eine kleinere Wohnung mieten? Das würde große finanzielle Spielräume eröffnen, kommt für die meisten aber nicht infrage. Für sie bietet sich ein neues Produkt an, die Umkehrhypothek oder Leibrente. Damit können Immobilienbesitzer ihr Haus zu Geld machen - und trotzdem darin wohnen bleiben.

Die Umkehrhypothek ist ein Kredit, den der Kunde entweder auf einen Schlag ausbezahlt bekommt oder als monatliche Rente. Das Besondere daran: Er zahlt, solange er lebt, keine Tilgungsraten und keine Zinsen. Diese Beträge werden erst bei seinem Tod oder Auszug mit seiner Immobilie verrechnet. Die Immobilie geht dann in der Regel in den Besitz der Bank über. Die Erben erhalten nur einen Teil des Immobilienwerts: den aktuellen Wert abzüglich des Kredits. Die Erben können auch die Immobilie übernehmen, müssen dann aber das Darlehen zurückzahlen. So oder so: Einen Teil der Immobilie hat der Hausbesitzer verloren.

Fallstricke bei der Umkehrhypothek

Hohe Zinsen

Wer nur kurzfristig und nicht bis an sein Lebensende Geld braucht, ist mit einem klassischen Darlehen deutlich besser bedient als mit der Umkehrhypothek. Bei der Hausbank dürften die Kunden oft Angebote mit deutlich niedrigeren Zinsen erhalten, sagen Experten. Wer nicht unbedingt bis zum Lebensende in seinem Haus wohnen will, sollte sich überlegen, ob der Verkauf des Hauses nicht sinnvoller ist als eine Umkehrhypothek.

Alter

Wer bereits mit 65 Jahren eine Umkehrhypothek abschließt, erhält nur eine sehr geringe Auszahlung, da die Anbieter mit einer langen Rentenphase rechnen. Die meisten Kunden, die einen Vertrag abschließen, sind zwischen 70 und 75 Jahren – vorher lohnt es sich oft einfach nicht.

Lage

Viele Immobilien im ländlichen Raum haben in den vergangenen Jahren eher an Wert verloren als gewonnen. Wenn der Immobilienwert wegen der schlechten Lage nicht besonders hoch ist, fällt die Umkehrhypothek entsprechend bescheiden aus.

Kinder

Wenn die eigenen Kinder später die Immobilie übernehmen möchten, ist die Umkehrhypothek wahrscheinlich nicht das richtige Instrument. Selbst bei einem relativ geringen Beleihungswert steigen die Schulden wegen der hohen Zinsen schnell an. Um die Immobilie nach dem Tod der Eltern zu übernehmen, müssten die erbenden Kinder dann viel Geld auf den Tisch legen.

Anbieter

Bisher bieten nur wenige Finanzinstitute eine Immobilienrente an. Neben der Immokasse, Oberhaching, und der Stiftung Liebenau in Meckenbeuren am Bodensee gehören zu den Anbietern die Investitionsbank Schleswig-Holstein, der Rheinische Sparkassen- und Giroverband (RSGV) und die Caritas Krefeld. Dies zeigt eine Marktübersicht des Münchener Wirtschaftsprofessors Klaus Fleischer. Wenn es mehr Anbieter und Nachfrager gibt, dürften sich die Konditionen verbessern.

Das Modell der Leibrente ist ähnlich. Auch hier erhält der Kunde meist eine monatliche Rente, doch geht das Eigentum gleich mit Vertragsabschluss an die Bank über. Im Gegenzug erhält der Kunde ein lebenslanges Wohnrecht.

In den USA und Großbritannien sind die Modelle weit verbreitet. In den USA haben schon mehr als 600.000 Kunden eine "Reverse Mortgage" abgeschlossen, das Volumen der Verträge beläuft sich auf rund 16 Milliarden Euro. In Deutschland ist der Markt dagegen noch winzig, erst wenige Hundert Verträge wurden abgeschlossen, schätzen Experten. Bundesweit sichtbar in Erscheinung getreten sind bisher nur zwei Anbieter, die Immokasse und die Stiftung Liebenau.

"Wegen der steigenden Lebenserwartung und der sinkenden gesetzlichen Rente erwarten wir, dass der Markt massiv wachsen wird", sagt Lutz Delius, Geschäftsführer der Immokasse. Die meisten Kunden würden mit Anfang 70 kommen, wenn die eigenen Ersparnisse verbraucht sind. Die Immokasse vertreibt als Partner der BayernLB-Direktbanktochter DKB das Produkt "Immo-Renten-Plus". Hier erhält der Kunde das Darlehen auf einen Schlag ausbezahlt. Ist eine Rente gewünscht, kann der Kunde den Einmalbetrag aber in eine sofort beginnende Rentenversicherung einzahlen. Produktpartner der Immokasse sind hier unter anderem die Allianz, die R+V und die LV 1871.

Die Stiftung Liebenau ist bereits seit 2003 auf dem Markt. Bei der "Zustifterrente" kauft die Stiftung mit dem Vertragsabschluss die Immobilie, der Verkäufer erhält im Gegenzug eine monatliche Rentenzahlung plus ein lebenslanges Wohnrecht. Alle Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten übernimmt die Stiftung.

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