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20.08.2011

10:19 Uhr

Vorsicht vor Verlusten

Mit Immobilienfonds auf Sicherheit bauen

VonReiner Reichel

Offene und geschlossene Immobilienfonds haben bis auf das Wort "Fonds" nicht viel gemeinsam. Während erstere für Kleinsparer eine Alternative sind, müssen bei geschlossenen Angeboten auch Verluste einkalkuliert werden.

Kann Vermögen sichern: Die Beteiligung an Immobilienfonds Quelle: CAEPSELE

Kann Vermögen sichern: Die Beteiligung an Immobilienfonds

DüsseldorfKrisenzeiten sind Immobilienzeiten. Die meisten Deutschen kennen Hyperinflation und Währungsreform in Deutschland nur aus Geschichtsbüchern. Doch die Schuldenkrise nährt die Angst vor Inflation. Immobilien sollen den drohenden Vermögensverlust stoppen.

Der deutsche Durchschnittssparer hat aber nicht genug auf der hohen Kante, um gleich mehrere Eigentumswohnungen oder ein Wohn- und Geschäftshaus zu kaufen und zu vermieten. Bei einer einzelnen Wohnung ist das Risiko zu groß, dass der einzige Mieter nicht zahlt. Für Kleinanleger sind Anteile an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds die Alternative.

Doch auch hier ist Vorbereitung nötig. "Wie hoch sind Ihre Reserven? Wie schnell brauchen Sie ihr Geld?" - Von solchen Fragen macht etwa Peter Asmussen, Mitglied des Vorstands des Financial Planning Standards Board Deutschland e.V. (FPSB Deutschland), die Entscheidung abhängig, ob es ein offener oder geschlossener Fonds sein soll.

Geschlossene Immobilienfonds sind meist auf eine Anlagedauer von mindestens zehn Jahren ausgelegt. Deshalb sollte nach dem Einstieg genug Geld kurzfristig geparkt sein, um mit alltäglichen Schicksalsschlägen wie teuren Reparaturen fertigzuwerden.

Fallstricke bei geschlossenen Immobilienfonds

Nebenkosten

Initiator und Vertreiber der Fonds wollen bezahlt werden. Folglich fließt das aus der Einlage des Anlegers und Bankdarlehen bestehende Fondskapital nicht komplett in den Kauf des Fondsgebäudes und die unvermeidlichen Kaufnebenkosten wie Makler- und Notargebühren sowie Grunderwerbsteuer. Mehr als 15 Prozent sollten die vom Anleger inklusive Agio zu zahlenden Fondsnebenkosten nicht betragen.

Ein-Mieter-Objekte

Eine typische Variante des Immobilienfonds sieht so aus: Der Anleger ist an einem neu erbauten Bürogebäude beteiligt, das für zehn Jahre an einen Mieter guter Bonität vermietet ist. Dem Mieter wird die Option eingeräumt, die Mietvertragslaufzeit um fünf Jahre zu verlängern. Der Fondsanbieter erweckt den Eindruck, dass der Mieter diese Option auch wahrnehmen wird. Eine heute gute Bonität garantiert aber nicht zehn Jahre Zahlungsfähigkeit. Darauf, dass der Mieter auch nach zehn Jahren weiter mietet, sollte sich niemand verlassen, auch nicht darauf, dass er dies zu gleichen Konditionen wie im ausgelaufenen Vertrag tut.

Schlechte Lage

Geschlossene Fonds erwerben in der Regel nicht die Topgebäude in den absoluten Spitzenlagen deutscher Immobilienhochburgen wie etwa Frankfurt. Wenn in einer mittelgroßen Stadt der einzige Mieter auszieht, kann die Nachvermietung zu vergleichbaren Konditionen schwierig werden. Die Probleme erhöhen sich dann noch einmal, wenn die Fläche im Fondsgebäude einen hohen Anteil an der Gesamtmietfläche des Ortes hat.

Wer aus finanzieller Not heraus Anteile an einem geschlossenen Fonds verkaufen muss, kann dies zwar über Zweitmarktbörsen tun. Doch Thomas Neumann, wie Asmussen ein Certified Financial Planner (CFB) und Geschäftsführer des Vermögensberaters Bestadvice Private Vermögen, warnt: "In der Regel bekomme der Privatanleger auf dem Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds nicht, was er ursprünglich in den Fonds eingelegt hat." Ein CFB berät Privatpersonen beim Vermögensaufbau.

Ohnehin geht der Verkauf von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds nicht so schnell, wie es bei einem offenen gehen sollte, nämlich börsentäglich. Andererseits mussten Anleger lernen, dass ein offener Immobilienfonds ganz schnell zum geschlossenen werden kann. Dieses Schicksal ereilte 2008 kurz nach der Lehmann-Pleite eine ganze Reihe von Fonds, als die Anleger in Panik aus den für das breite Publikum gedachten Immobilienfonds flohen. Die Anteilsrücknahmen wurden ausgesetzt. Einige Fonds haben seitdem nie wieder geöffnet und werden abgewickelt. Andere nahmen Anteile zurück, mussten aber erneut schließen. Noch heute sind rund 20 Milliarden Euro in den Fonds blockiert.

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