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16.09.2011

15:04 Uhr

Wohn-Riester

Der günstige Weg ins Eigenheim ist voller Tücken

VonAnke Rezmer

Das Riestern mit Immobilien wird immer beliebter. Oft lohnen sich die Verträge zwar für die Rentensparer, sie sind allerdings auch sehr kompliziert. Wer mit einem Haus fürs Alter vorsorgen will, sollte sich Rat holen.

Wer für sein Alter auf das Traumhaus setzt, der sollte schon früh eine passende Immobilie auswählen. Bis zur Rente muss das Haus abbezahlt sein. dpa

Wer für sein Alter auf das Traumhaus setzt, der sollte schon früh eine passende Immobilie auswählen. Bis zur Rente muss das Haus abbezahlt sein.

FrankfurtBeton und Steine – in diesen unsicheren Zeiten vertrauen viele Deutsche darauf. Immobilien sind für fast 90 Prozent der Deutschen eine „gute Altersvorsorge“, wie das Institut für Demoskopie Allensbach erfragte. Immerhin knapp zwei Drittel der Bundesbürger halten Immobilien für besonders sicher.

Dazu passen die jüngsten Zahlen zum Wohn-Riester, der staatlichen Förderung zur Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums: Die Zahl der geförderten Bauspar- und Darlehensverträge ist  im zweiten Quartal dieses Jahres um deutliche 18 Prozent gestiegen. Den enormen Zuspruch begründen Experten mit der Suche nach sicheren Anlagen in der Krise und Nachholbedarf. Denn gemessen an den knapp 15 Millionen Riester-Verträgen, die die Deutschen in den vergangenen zehn Jahren abgeschlossen haben, spielt der Wohn-Riester eine untergeordnete Rolle.

Wer sich aber jahrzehntelang bindet, sollte genau prüfen, ob und welcher Vertrag zur jeweiligen Situation wirklich passt. Grundsätzlich ist ein Wohn-Riester-Vertrag sinnvoll für Menschen, die eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen - darüber sind sich Experten einig. Bis zum Alter von 40 Jahren sollte ein solcher Vertrag aber unterschrieben sein, rät Max Herbst, Chef des Finanzdienstleisters FMH. Dann bleibe noch genügend Zeit, um die Immobilie bis zum Rentenbeginn abzuzahlen, wie es der Gesetzgeber fordert.

Verbraucherschützer wie Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg monieren allerdings, dass „Banken und Bausparkassen nicht in allen geförderten Produktgruppen für Bau oder Kauf einer Immobilie eine echte Produktauswahl anbieten“. So sind Schätzungen zufolge etwa 90 Prozent der verkauften Wohn-Riester-Produkte Bausparverträge. Nur wenige Finanzhäuser verkaufen das weitaus komplexere Baudarlehen mit Riester-Siegel. Es gibt nur drei überregionale und etwa zehn regionale Anbieter.

Strenge Vorschriften: Was die Verträge so kompliziert macht

Pflegefall

Die Regelung für Menschen, die kurze Zeit nach Rentenbeginn in ein Pflegeheim müssen, kritisiert Bockholt als „untragbar“. Wer nach Renteneintritt die nachgelagerte Besteuerung der Riester-Förderung auf einen Schlag beglichen hat, kann im Pflegefall in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Denn wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Beginn seines Rentenalters ins Pflegeheim zieht, muss nicht nur den erlassenen Betrag nachversteuern, sondern bekommt eine Strafsteuer auferlegt. Am Ende beträgt seine Steuerbelastung 115 Prozent. Umgehen kann dies nur, wer sich in ein Seniorenheim einkauft. Der VPB und Experten wie Bockholt plädieren dafür, Nachversteuerung und Strafsteuer für eine solche Extremsituation abzuschaffen und einen förderunschädlichen Verkauf zu ermöglichen.

Umzug

Wer umzieht, muss entscheiden, ob er sein Eigentum verkauft oder weitervermietet. Wer seine Wohnung veräußert, muss den Betrag aus dem Wohnförderkonto wieder in einen Riester-Renten-Vertrag oder innerhalb von vier Jahren in neues Wohneigentum stecken, sonst muss er den gesamten Betrag nachversteuern. Zieht der Wohnungseigner aus beruflichen Gründen um, muss er nicht nachversteuern, wenn er als Rentner in seine Wohnung zurückkehrt. Damit Riester nicht zur Mobilitätsbremse für Familien wird, sollte die Frist für förderunschädliche Wiederanlage auf acht Jahre erhöht werden, fordern die Experten.

Scheidung

Bei einer Scheidung muss das Wohnförderkonto und damit die (prognostizierte) Steuerschuld auf einen der beiden Eheleute übergehen. Bei einem Verkauf des Hauses muss die Förderung nur nicht zurückgezahlt werden, wenn einer den Riester-Vertrag über eine neue Immobilie weiterbedienen kann. Auf den Übergang des Wohnförderkontos sollte verzichtet werden.

Altersgerechter Umbau

Mögliche Käufer einer Immobilie könnten abgeschreckt werden durch Zusatzinvestitionen für einen altersgerechten Umbau. Altersgerechter Umbau sollte auch durch Riester-Rente gefördert werden.

Nachgelagerte Besteuerung

Mit dem Rentenbeginn bedeutet die nachgelagerte Besteuerung beim Wohn-Riester eine tatsächliche Belastung, da Steuern auf das fiktive Endkapital im Wohnförderkonto anfallen. Wer bei einer Riester-Baufinanzierung statt der meist niedrigeren Tilgung die volle Förderhöhe ausnutzt, hat den Kredit so früher getilgt. Die überschüssige Liquidität kann er anlegen und damit die Steuer finanzieren.

Dabei gelten aber gerade die Wohn-Riester-Kredite als unumstritten förderungswürdig. „Der Vertragsinhaber erhält über Zulagen und Steuervorteile direkte Unterstützung bei der Tilgung seines Wohnungskredits“, sagt Nauhauser. „Wer heute bauen will, kann ein gefördertes Darlehen abschließen oder kombiniert einen ungeförderten Kredit mit einem Bausparvertrag“, rät auch Heinrich Bockholt, Leiter des Instituts für Finanzwirtschaft und Präsident des Bundesverbands Finanzplaner. Vor allem bei solchen Kombinationen sei es wichtig, die Bedingungen zu vergleichen, mahnt Bockholt. Hilfreich sei hier, dass die Bausparkassen den tatsächlichen Zins für die gesamte Finanzierung – den Gesamt-Effektivzins – angeben müssten. Aktuell liegen die Konditionen für Wohn-Riester-Darlehen mit festen Zinsen für 15 Jahre zwischen 3,83 und 4,06 Prozent, wenn 80 Prozent des Kaufpreises finanziert werden.

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