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07.01.2004

11:01 Uhr

Fondsmanager versuchen, die Talfahrt der Renditen zu stoppen

Immobilienfonds zieht es ins Ausland

VonReiner Reichel

Die große Party der offenen Immobilienfonds ist vorüber. „Nach zwei Rekordjahren in Folge werden sich die Mittelzuflüsse bei der Mehrzahl der Fonds in diesem Jahr normalisieren“, sagt Reinhard Kutscher, Vorstandsmitglied der Difa Deutsche Immobilien Fonds AG. Eine Einschätzung, die auch der Branchenverband BVI teilt, der gleichzeitig vermutet, dass „Aktienfonds wieder stärker in den Fokus der Anleger rücken“.

DÜSSELDORF. Dass die Anleger offene Immobilienfonds nicht weiter mit Geld zuschütten werden, offenbarten bereits die BVI-Zahlen für den November 2003: Erstmals seit langem zogen Anleger in einem Monat mehr Geld ab, als sie investierten – wenn auch nur 30 Mill. Euro. Doch noch ist der Rekordzufluss des Jahres 2002 von 14,9 Mrd. Euro erreichbar. Nach elf Monaten hat die Branche 14,7 Mrd. Euro zusätzlich eingesammelt, so dass das Fondsvermögen nunmehr 86,5 Mrd. Euro beträgt.

Auch wenn die Zuflüsse abebben – die Fonds bleiben auf dem Immobilieninvestmentmarkt präsent, bestätigt Kutscher: „Die Liquidität der meisten offenen Immobilienfonds ist ausreichend hoch, um auch bei geringeren Mittelzuflüssen in größere Immobilien mit guten Renditeperspektiven investieren zu können.“ Die eigene mittelfristige Portfoliostrategie sei an Zuflüssen in der Bandbreite von 500 Mill. bis 1,5 Mrd. Euro ausgerichtet, der Bandbreite, in der sich die Zuflüsse seit zehn Jahren bewegten. Ein optimistisches Bild zeichnet auch Willi Alda, Vorsitzender der Geschäftsführung der Deka Immobilien Investment GmbH. Er erwartet für das Geschäftsjahr 2003/2004 zum 30.9., dass die Anleger für 1,8 Mrd. Euro mehr Deka-Fondsanteile kaufen als zurückgeben – nach 2,8 Mrd. Euro im Geschäftsjahr zuvor. Im Übrigen will Alda geringere Zuflüsse nutzen, um die Portfolios zu optimieren. Dabei soll die Liquiditätsquote zwecks höherer Renditen zurückgefahren werden.

„Bei den Mittelzuflüssen werden vor allem die Immobilienfonds mit guten Wertentwicklungen, einer hohen Vermietungsquote und überdurchschnittlichen steuerfreien Anteilen am Anlageerfolg die Nase vorn haben“, sagt Dietmar Müller von der Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft mbH. Das zeigt sich schon jetzt – etwa bei der Deka-Fonds-Palette wie bei den Fonds der DB Real Estate (DBRE). Hier wie da treffen die Abflüsse die auf die Anlage in deutschen Immobilien ausgerichteten Fonds. Auch wenn Walter Klug, der für den Vertrieb zuständige Managing Director der DBRE, die Abflüsse „als marktbedingte Gegenbewegung“ wertet, passt es ins Bild: Auslandsfonds gewinnen mit höheren Renditen zusätzliche Anleger. Denn nach der eigenen Statistik der DBRE hat der Grundbesitz-Global – anders als es die BVI-Einjahresstatistik ausweist – eine höhere Rendite als der Grundbesitz-Invest.

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