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02.01.2014

06:16 Uhr

Geschlossene Fonds

„Privatanleger sollen soviel zahlen wie die Profis"

VonDörte Jochims

Die Gebühren von einigen geschlossenen Fonds sind horrend. Der größte US-Immobilienfonds-Anbieter macht damit jetzt Schluss. Der Chef von Jamestown erklärt im Interview, warum er Privatanleger schonen möchte.

Christoph Kahl ist Geschäftsführer des Fondsinitiators Jamestown, Spezialist für geschlossene Immobilienfonds mit Schwerpunkt USA. Das Haus verkaufte vor dem Platzen der US-Immobilienblase fast alle Objekte und erzielte so Spitzenrenditen.

Christoph Kahl ist Geschäftsführer des Fondsinitiators Jamestown, Spezialist für geschlossene Immobilienfonds mit Schwerpunkt USA. Das Haus verkaufte vor dem Platzen der US-Immobilienblase fast alle Objekte und erzielte so Spitzenrenditen.

Herr Kahl, geschlossene Fonds kommen derzeit nicht aus den Schlagzeilen. Von Pleiten traditionsreicher Fondsinitiatoren wie Wölbern bis zu Betrugsfällen wie bei SKR reicht die Palette.
Es gab eine Reihe von Skandalen, die dringend aufgeklärt werden müssen. Doch Jamestown hat damit nichts zu tun. Wir sind ein Anbieter für geschlossene Immobilienfonds und konzentrieren  uns seit 30 Jahren auf den amerikanischen Markt. 250 Mitarbeiter kümmern sich in den USA und etwa 40 in Köln um die Fonds und die Objekte.

Die Renditen vieler geschlossener Fonds fallen eher mager aus. Verbraucherschützer monieren immer wieder, dass geschlossene Fonds zu teuer sind.
Die Renditen der Portfolios, die wir bereits abgewickelt haben, liegen bei durchschnittlich 19 Prozent. Doch dieser Wert ist natürlich keine Zielgröße. Denn auf den Märkten und bei den Rahmenbedingungen, die für geschlossene Fonds gelten, hat sich einiges verändert. Anleger müssen daher stärker auf die Kosten schauen. Wir haben daher bei den neuen Fonds die Usancen bei der Gebührenstruktur für Privatanleger an jene angepasst, die für institutionelle Anleger gelten. Der Weichkostenanteil liegt jetzt für Privatanleger nicht bei 20 Prozent, sondern bei fünf Prozent plus Agio.

Zehn Fakten zu geschlossenen Fonds

Die Varianten

Geschlossene Fonds sind seit Jahrzehnten in Deutschland verbreitet. Das Vermögen der derzeit laufenden Papiere liegt bei knapp 200 Milliarden Euro.  Die wichtigsten Investitionsgüter für geschlossene Fonds sind Immobilien. Die zweitwichtigste Anlageklasse sind Schiffe. Zudem wird auch in Flugzeuge und regenerative Energien investiert.

Die Mindesteinlage

In einer Platzierungsphase sammeln Emittenten zunächst Kapital bei Anlegern ein. Das ist das Eigenkapital, um  Investitionsvorhaben zu finanzieren. Angebote sind ab 5 000 Euro plus Agio zu haben. Doch meistens fließen deutlich höhere Summen. Bei den derzeit beliebten geschlossenen Immobilienfonds Deutschland liegt die durchschnittliche Beteiligungssumme bei 37 700 Euro. Nach der Platzierungsphase werden die Fonds für Neueinsteiger geschlossen.

Die Laufzeit

Das Geld ist im Schnitt zehn Jahre gebunden. Während der Laufzeit schütten die meisten Fonds jährlich Gewinne aus. Oft wird auch ein Teil der Investition zwischenzeitlich zurückgezahlt. Doch der Löwenanteil fließt in der Regel zum Laufzeitende, nachdem das Investitionsobjekt wieder verkauft worden ist. Der Verkauf gelingt jedoch nicht immer zum geplanten Zeitpunkt. Dann können Anleger zwar aussteigen, aber meist nicht schadensfrei.

Die Handelbarkeit

Wer geschlossene Fonds kauft, wird Unternehmer. Er wird oft im Handelsregister eingetragen und kann nicht ohne weiteres aussteigen. Denn immerhin schließt der Emittent nach der Platzierungsphase den Gesellschafterkreis. Die Einlagen der Investoren sind für die Finanzierung des entsprechenden Projekts fest eingeplant. Wer daher aussteigen will, muss einen Investor finden, der seine Anteile übernimmt. Der Preis orientiert sich, wie immer, an Angebot und Nachfrage. Die Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG handelt Anteile. Aber wenn ein Fonds in eine Krise gerät, werden hier Portfolios meist mit hohen Abschlägen verkauft.

Das Emittentenrisiko

Schlittert ein Initiator  von geschlossenen Fonds in die Insolvenz, gelten Anleger als Unternehmer und sind damit am unternehmerischen Risiko beteiligt. Allerdings sind sie in der Regel so genannte Kommanditisten und haften daher nur bis zur Höhe ihrer Einlage. Doch bei vielen Fonds, die in den vergangenen Jahren  in die Krise schlitterten, kam es zu Rückforderungen von bereits gezahlten Gewinnen.

Der Qualitätscheck

Es ist selbst für Fachleute oft schwierig, geschlossene Fonds zu beurteilen. Denn die Produkte sind äußerst komplex. Es gibt zwar Ratingagenturen, die die Portfolios bewerten. Doch gute Noten zum Emissionszeitpunkt sagen wenig aus, zeigen Experten in der Novemberausgabe 2012 von Finanztest. Zum einen müssten die Bewerteten oder deren Vertriebsleute für ein Urteil der Agenturen zahlen. Daher würden schlechte Noten kaum publiziert. Zudem hätten fast alle Agenturen bei Fonds gejubelt, die später in die Pleite schlitterten. Tatsächlich sollte eine Ratingnote allein niemals ausschlaggebend für den Kauf sein.

Das Geschäftsmodell

Entscheidend für den Erfolg eines Fonds ist, ob die Geschäftsidee, die in einer Art Business Plan präsentiert wird, wirklich aufgeht. Dazu müssen Anleger ins Detail gehen. So sollten Sie zunächst Fragen nach den Aussichten des spezifischen Anlagesegments, zum Beispiel bei einem Immobilienfonds, stellen: Investiert ein Fonds also in Büroimmobilien oder in Wohnobjekte?  Wie ist es um die Lage der Objekte bestellt und wie sehen eventuell vorhandene Mietverträge aus? Versuchen Sie zudem einzuschätzen, wie schwierig es sein wird, das Objekt am Ende der Laufzeit zu verkaufen.

Die Prognose

Um Renditeversprechungen der Initiatoren zu beurteilen, sollten Sie auch die Ergebnisse von Fonds, die vom Initiator bereits abgewickelt wurden,  ins Kalkül ziehen. Informationen finden Sie auf der Webseite der Emittenten. Zum Vergleich: Der Verband der geschlossenen Fondsemittenten (VGF) hat  Ende 2012 alle Fonds der VGF-Mitglieder analysiert, die bis zum Berichtsjahr 2010 aufgelöst wurden. 799 Portfolios wurden ausgewertet, darunter 322 Immobilienfonds, 280 Schiffsfonds und 128 Flugzeugfonds. Die durchschnittliche Laufzeit der erfassten Fonds lag bei 9,7 Jahren. Der durchschnittliche Vermögenszuwachs betrug 48 Prozent. Bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 9,7 Jahren ergibt sich daraus eine Rendite von knapp vier Prozent per anno.

Die Kreditfinanzierung

Bei vielen geschlossenen Fonds werden Projekte nicht nur mit den Einlagen der Anleger, sondern zusätzlich mit einem Kredit finanziert. Das lohnt sich für Anleger, solange der effektive Zinssatz für die Kredite unterhalb der Rendite liegt, die mit der Anlage erzielt werden kann. Steigt jedoch der Zins und übertrifft die erwartete Rendite der Anlage, verlieren Anleger überproportional. Die Kreditquote sollte daher nur moderat ausfallen. So dürfen auf Grund einer neuen EU-Richtlinie geschlossene Fonds ab 2015 nur noch mit einem Kreditanteil von 30 Prozent arbeiten. Achten Sie darauf, dass Ihr Portfolio diese Grenze nicht überschreitet!

Der Steuervorteil

In der Vergangenheit wurden geschlossene Fonds oft so aufgelegt, dass die Verluste in der Anfangsphase möglichst hoch ausfallen sollten, um dem Investor steuerliche Verlustzuweisungen zu verschaffen. Wer als Privatinvestor einen hohen Grenzsteuersatzhatte, konnte so den Zeitpunkt der Versteuerung auf einen Zeitpunkt verschieben, wenn der persönliche Steuersatz niedriger sein würde. Diese Möglichkeiten wurden vom Gesetzgeber 2005 deutlich eingeschränkt. Mit der Einführung des §15a und §15b EStG kann ein Anleger, der nur in beschränkter Höhe, in der Regel mit der Höhe seiner Einlage, haftet, auch steuerrechtlich nur Verluste bis zur Höhe seiner Einlage verrechnen. Der Steuervorteil ist deutlich geringer. Die Besteuerung bleibt aber kompliziert.  Wer in geschlossene Fonds investiert, konsultiert daher einen Steuerberater.

Wieso können Sie heute Ihre Produkte so viel günstiger anbieten, als früher.
Die neuen Fonds sind Blindpools. Das heißt, in der Phase, in denen wir das Geld bei den Anlegern einsammeln, stehen die Objekte, in die wir investieren, noch nicht fest. Früher haben wir sie auf eigenes Risiko erst einmal angekauft und brauchten von den Banken eine Zwischenfinanzierung, wie sie heute kaum noch funktionieren würde, denn geht in dieser Zeit der Mieter pleite, kann die Immobilie praktisch über Nacht unverkäuflich werden. Der Fondsinitiator hatte also früher  ein enormes Risiko.

Mit einem Blindpool liegt das Risiko jetzt aber beim Anleger. Er muss der Kompetenz des  Anbieters vertrauen.
Das ist richtig. Das frühere Vorgehen hatte für Anleger Vorteile. Aber es war eben auch sehr teuer. Wir verfahren daher etwa bei einem jüngsten Fonds, dem Jamestown 28, der sich an Privatanleger richtet, auch in dieser Hinsicht wie bei institutionellen Investoren. Denn auch bei Großinvestoren ist es nicht üblich, mit einem bereits angekauften Objekt an den Start zu gehen. Dafür sind die Weichkosten, also die laufende Vergütung, entsprechend günstiger.

Was bedeuten die Kosten beim Jamestown 28 im Detail?
Als Anleger, der das Mindestinvestment von 30.000 Dollar investiert, sind zunächst fünf Prozent Agio beim Kauf zu zahlen. Der Fonds selber zahlt fünf Prozent für Konzeption, Vertrieb und andere Weichkosten, so dass 95 Prozent in die Immobilie investiert werden. Jährlich fällt ein Prozent für die Verwaltung an. Der Verwaltungskostenanteil ist außerordentlich günstig. So zahlen Institutionelle dafür zwischen 0,6 bis 1,5 Prozent des Eigenkapitals pro Jahr. Wer mehr als 250 Millionen investiert, zahlt bei uns 0,6 Prozent, bis mehr als zehn Millionen sind es 0,9 Prozent. Privatanleger mit 30.000 Dollar Einlage sind also mit einem Prozent gut bedient.

Kommentare (4)

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FuerInteressierteLeser

02.01.2014, 12:37 Uhr

Die Angabe 30 % Leferage ab 2015 ist falsch - Richtig ist: 60 % und auch nur für Publikumsfonds. Generell ist es nur korrekt anzugeben, dass eine höherer Leverage ein höheres Risiko bedeutet, wenn man dieses Risiko wie z. B. Finanztest eindeutig ins Verhältnis zu den Chancen betrachtet. Wenn somit die Beurteilung einer Fondsanlage zu dem neutralen Ergebnis kommt, dass sowohl Mieter als auch Standort für ein langfristiges Investment positiv sind, kann un darf ein höherer Leverage jederzeit eingesetzt werden. Sonst dürfte niemand in seinem Leben sein eigenes Heim mit Krediten finanzieren!!

Marktzwitschern

02.01.2014, 15:26 Uhr

Unter "Emittentenrisiko" wurde erläutert, dass es in krisenhaften Situationen zu Rückforderungen von bereits gezahlten GEWINNEN gekommen sei. Dies ist so nicht richtig und Quell vielfachen Verdrusses.

Bei den Rückforderungen von Ausschüttungen nach § 172 HGB handelte es sich um Entnahmen überschüssiger Liquidität, also um Geld in der Kasse, dass mutmaßlich nicht weiter im Unternehmen benötigt wurde und daher in Form von Ausschüttungen an die Kommanditisten ausbezahlt werden konnte. Stehen den Ausschüttungen handelsbilanzrechtliche Gewinne gegenüber, so können sie auch im Krisenfall nicht zurück gefordert werden.

Ferner gab es bei vielen Gesellschaften, insbesondere bei Schiffsbeteiligungen, Betriebsfortführungskonzepte, bei denen Anleger freiwillig Nachschüsse leisten konnten, um die wirtschaftliche Fortführung des Beteiligungsunternehmens zu sichern und den Totalverlust der ursprünglichen Einlage abzuwenden.

Außerdem gab es noch ein namhaftes Emissionshaus, das die Ausschüttungen von vornherein im Gesellschaftsvertrag als kündbares Gesellschafterdarlehen deklariert hat. Die Rückforderungen wurden jedoch erfolgreich gerichtlich angefochten.

Grundsätzlich gilt also, dass bei einer Kommanditbeteiligungsgesellschaft (GmbH & Co. KG) die Haftung auf die Einlage begrenzt ist und mit Einzahlung der vollständigen Beteiligungssumme abgegolten ist.

Jan Coenen

caesar4441

02.01.2014, 15:28 Uhr

Wenn Privatanleger "geschont" werden sollen,dann ist Alarmstufe rot.Sie sollen jetzt das Unverkäufliche kaufen.

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