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20.01.2007

12:00 Uhr

HVB-Tochter bekam die Kurve nicht

Krisenfonds überraschen mit hoher Rendite

VonReiner Reichel

Glück gehabt. Das gilt für die Anbieter offener Immobilienfonds wie für viele, wenn auch nicht für alle Anleger, die Krisenfonds treu geblieben sind. Das Glück kam in Gestalt vieler mit prall gefüllten Taschen durch die Welt ziehenden institutionellen Investoren. Sie kauften den Fonds viele, lange Zeit als unverkäuflich geltende deutsche Objekte ab. Darunter auch kleine, teils veraltete, schlecht vermietete Immobilien.

Immobilienfonds im Vergleich: Zur Vollansicht der Grafik bitte die Bildlupe anklicken.

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DÜSSELDORF. Nicht einmal hoher Leerstand schreckte ab, wie das Beispiel des Deals zwischen Commerz Grundbesitz Invest (CGI) und Morgan Stanley zeigt. CGI verkaufte im Oktober 2006 ein Paket mit 29 Gebäuden für 529 Mill. Euro an Morgan Stanley aus dem Fonds Hausinvest Europa. 34 Prozent der Gebäudeflächen standen zu diesem Zeitpunkt leer.

Auch Auslandsobjekte waren gefragt, wie Zahlen des Fondsverbandes BVI belegen. Zwischen Anfang Oktober 2005 und Ende September 2006 veräußerten offene Immobilienfonds 270 Gebäude für knapp 14,8 Mrd. Euro, davon 96 im Ausland für 9,8 Mrd. Euro. Dass die Investoren für die Liegenschaften fast immer mehr zahlten als an Wert in den Büchern der Fonds stand, ist zwangsläufig, denn Verkäufe unter Verkehrswert erlaubt das Gesetz nur in Ausnahmefällen. Oft gelang auch noch der Verkauf über Einstandspreis. Zu den größten Verkäufern zählten die Krisenfonds Deka- Immobilien-Fonds, der zeitweise wegen Neubewertung des Immobilienvermögens geschlossene Grundbesitz-Invest und der wegen einer Verkaufsempfehlung der Ratingagentur Scope ebenfalls von der Anteilsrücknahmen ausgesetzte Kanam Grundinvest (s. "Immobilienfonds im Vergleich").

Wer vor einem Jahr noch im Besitz von Anteilen am Deutsche-Bank-Fonds Grundbesitz-Invest war, stand als Verlierer da. Blieb er auch nach der Wiederöffnung des Fonds am 3. März 2006 bei der Stange, hat er auf das gesamte Jahr 2006 gesehen eine Rendite von 5,8 Prozent erzielt - gegenüber 1,8 Prozent im Jahr zuvor. Die Ausschüttung für das Ende September endende Geschäftsjahr kletterte auf 2,20 Euro je Anteil gegenüber 1,35 Euro ein Jahr zuvor.

Noch drastischer schnellte die Ausschüttung des Deka-Immobilien-Fonds nach oben. Der wegen möglicher Fehlbewertungen des Immobilienvermögens bereits im Jahr 2004 ins Gerede gekommene Fonds zahlte nun 8,30 Euro nach 1,99 Euro. Fonds-Chef Reinhardt Gennies verkaufte so erfolgreich, dass der Fonds trotz weiterer Abwertungen des Immobilienvermögens inzwischen aus eigener Kraft mehr als jene zwei Prozent Rendite erwirtschaftet, die die Muttergesellschaft Dekabank für die vergangenen beiden Geschäftsjahre garantiert hat. An der hohen Ausschüttung aufgrund der erfolgreichen Verkäufe kam der Fonds gar nicht vorbei. Laut Investmentgesetz dürfen offene Immobilienfonds nur zehn Prozent des Gewinns auf das neue Geschäftsjahr übertragen.

Nicht die Kurve bekommen haben allerdings die Fonds der HVB-Tochter iii Invest. Anleger verbuchten zeitweise eine negative Einjahresperformance. Aktuell weist der Fonds eine Rendite von null aus. Erklärtes Ziel des Managements ist es auch weiterhin, den deutschlandlastigen Fonds in einen Eurolandfonds umzubauen. Allerdings gelang bisher nur ein Verkauf eines deutschen Objektes. Iii setzt auf weiter steigende Preise in Deutschland und beklagt "kaum attraktive alternative Investitionschancen in den überhitzten Immobilienmärkten.

Auch der Inter Immoprofil verkaufte vergleichsweise wenig. So erklärt iii den Renditeabstand zu den Fonds der Wettbewerber auch mit deren "außerordentlichen Erträgen" aufgrund großer Paketverkäufe - die diesem Fonds auch nicht gelangen.

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