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10.03.2012

16:53 Uhr

Immobilien

Falle Fremdwährungskredit

VonReiner Reichel

Vor Jahren haben Fonds hohe Immobilenkredite nicht in Euro, sondern in Schweizer Franken aufgenommen, was damals günstiger war. Doch nun rächt sich der Trick: Die Währungen haben sich weit auseinander entwickelt.

Der Wert der Schweizer Franken und des Euros liegt nicht mehr nah beieinander. dpa

Der Wert der Schweizer Franken und des Euros liegt nicht mehr nah beieinander.

Düsseldorf„Wir müssen auf eine Sieben vor dem Komma kommen.“ So beschrieb vor gut acht Jahren der Vertriebsleiter einer Kapitalanlagegesellschaft die simple Strategie bei der Konzeption eines geschlossenen Immobilienfonds. Aus gutem Grund will er bis heute ungenannt bleiben. Die sieben Prozent beziehen sich auf die Anfangsausschüttung des Fonds: Den Mindestertrag auf das investierte Eigenkapital sollte der Fonds bereits im ersten Jahr auszahlen. Ein nur schwer zu erreichendes Ziel. Im Wettbewerb um solvente Kunden mussten die Fonds-Konzeptionäre in den meisten Emissionshäusern deshalb an allen erdenklichen Stellschrauben drehen, um das selbst gesteckte Ziel zu erreichen. Ein gern genutzter Trick hieß dabei Fremdwährungskredit.

Das Prinzip war simpel: Der Immobilienkredit, den geschlossene Fonds in aller Regel benötigen, wurde nicht in Euro, sondern in Schweizer Franken aufgenommen. Franken-Darlehen waren damals günstiger zu bekommen als Euro-Kredite, der Zinsvorteil schraubte die Anfangsausschüttung optisch nach oben. Von Ende der 1990er-Jahre bis heute dürfte eine dreistellige Zahl geschlossener Fonds Schweizer-Franken-Kredite aufgenommen haben. Die Fondsratingagentur Scope schätzt deren Volumen aus Eigen- und Fremdkapital auf sieben Milliarden Euro. Daraus lässt sich grob schließen, dass die Zahl der betroffenen Anleger die Marke von 100.000 überschreitet.

Zunächst funktionierte der Franken-Trick, die Zinsbelastung sank, wie das Beispiel eines ABN-Amro-Fonds zeigt. ABN splittete 2003 das Fremdkapital für einen Holland-Fonds in einen Frankenkredit mit 4,63 Prozent Zinsen und einen Euro-Kredit mit 6,06 Prozent auf.

Im Jahresdurchschnitt war der Euro damals 1,52 Franken wert. Im Umkehrschluss hieß das: Um einen Franken Zinsen zu zahlen, musste der Fonds etwa 66 Euro-Cent aufwenden. Im vergangenen Jahr sind daraus 81 Euro-Cent geworden.

Was das bedeutet, kann man in den Leistungsbilanzen der Fondsgesellschaften für das Jahr 2010 schwarz auf weiß nachlesen. Die Berichte geben Auskunft über Erfolg und Misserfolg der Fonds einer Gesellschaft und erscheinen meist im September des auf das Geschäftsjahr folgenden Jahres. Deshalb ist heute der Schaden durch weitere Kursverluste des Euros im Jahr 2011 noch gar nicht klar ersichtlich.

Kommentare (2)

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kaielves

10.03.2012, 18:25 Uhr

Wow!

Wie das Handelsblatt nur immer auf die Themen kommt.

Wurde schon im letzten Herbst durch die Blogs ventiliert, wieder mal ne SPITZENLEISTUNG ihr prächtigen Kwallitätsschorrnalisten!

Account gelöscht!

27.03.2012, 12:15 Uhr

leider war dieses vorgehen sowohl im privaten immobilienfinanzierungsbereich als auch bei institutionellen investoren ein beliebtes (kurzfristig) gedachtes mittel um die mageren renditen von immoprojekten aufzuhübschen oder sich die vermeintlich günstigen hypothekenzahlungen leisten zu können. die idee des 'natural hedge' welche bei erfahrenen institutionellen investoren (mit eingeschränkter OPM mentalität) vorherrscht, wurde leider ausser acht gelassen. währungssicherungsinstrumente wurden aus kostengründen leider auch oft gescheut. das hauptproblem der vergangenen jahre, welches sich auch in der momentanen problematik grosser gelisteter offener publikumsfonds widerspiegelt, ist der (markttechnisch unsinnige) versuch, eine lang- oder zumindest mittelfristig angelegte anlageklasse kurzfristig (asset flipping etc) profitabel zu gestalten. dies verbietet sich allein aufgrund der vergleichsweise hohen transaktionskosten. Der Immobilieninvestitionsbereich sah in den vergangenen jahren wahrscheinlich den grössten influx von (semi)professionals, für die die vorstellung, ein gebäude anhand eines stadtplanes, realistischer mietanalyse und nicht aufgrund eines excel modells zu bewerten nahezu unvorstellbar erschien.

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