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19.03.2014

10:17 Uhr

Offene Immobilienfonds

17 Milliarden Euro in der Abwärtsspirale

VonDörte Jochims

ExklusivBei 15 offenen Immobilienfonds kommen Anleger nicht an ihr Geld und machen dabei Verluste. Das Minus fällt in manchen Fällen überraschend hoch aus. Die Lage wird umso schwieriger, je länger die Schließung zurückliegt.

Frankfurter Bankenskyline: Deutsche Anleger investieren Milliarden in Bürogebäude. dpa

Frankfurter Bankenskyline: Deutsche Anleger investieren Milliarden in Bürogebäude.

DüsseldorfDie Deutschen setzen gerne auf solide Werte. Steine und Beton sollen Sicherheit ins Depot bringen. Wer nicht selber bauen oder kaufen möchte, greift zu Alternativen wie offenen Immobilienfonds. Allein im vergangenen Jahr flossen Milliarden Euro in die Portfolios. Viele Presseberichte sind freundlich. Schließlich haben wir hierzulande einen Immobilienboom.

Und auch die Prognosen machen Mut: „Ein positiv ökonomisches Umfeld wirkt weiter günstig auf den Büroimmobilienmarkt in Deutschland“, berichtete unlängst das Analysehaus Jones Lang Lasalle. Die Nachfrage sei auch 2013 gestiegen und der Leerstand erreiche einen Tiefpunkt. Vielerorts würden die Mieten steigen - nicht nur in Toplagen.

Das sind gute Nachrichten für Investoren offener Immobilienfonds. Doch die Realität sieht vielfach anders aus. Die durchschnittliche Rendite der Fonds liegt im Drei-Jahres-Schnitt bei mageren 1,6 Prozent per annum, in den vergangenen zwölf Monaten rentierten sie nur mit 1,2 Prozent, berichtet der Branchenverband BVI. Und während die Performance der noch offenen Portfolios seit 2010 positiv blieb, drehte die Performance bei fast allen Fonds, die abgewickelt werden, ins Minus.

Immobilien-Markt: Auf diese Trends setzen Asset Manager

Demografische Entwicklung

Ganze 93 Prozent der befragten Asset Manager halten den demografischen Wandel für den wichtigsten Faktor für das Asset Management von Wohnimmobilien. Immerhin 75 Prozent der Bestandshalter sehen das genauso.

Schere zwischen arm und reich

Es folgt als Faktor die Schere zwischen arm und reich. 60 Prozent der Asset Manager sowie 38 Prozent der Bestandshalter sehen diesen Aspekt als wichtigste Einflussgröße auf das Asset Management.

Pluralität der Lebenskonzepte

Den Aspekt „Pluralität der Lebenskonzept“ sehen 53 Prozent der Asset Manager als wichtigen Faktor für das Management der Wohnungswirtschaft. 38 Prozent der Bestandshalter sehen dieses Thema ebenfalls als wichtig an.

Klimaschutz und Energieeffizienz

47 Prozent der Asset Manager und 38 Prozent der Bestandshalter sehen den Klimaschutz und die Energieeffizienz als größten Einflussfaktor auf das Asset Management in der Wohnungswirtschaft.

Auswirkungen der Wirtschaftskrise

Die Auswirkungen der Wirtschaftskrise werden nur von einem geringeren Teil der Bestandshalter (zwölf Prozent) als relevant für die weitere Entwicklung des Asset Managements im Wohnimmobiliensegment gesehen. Unter den Asset Managern sind immerhin vier von zehn Befragten dieser Meinung.

Hohes Verlustpotenzial

Die Ratingagentur Morningstar zeigt Daten zu 13 der 16 Fonds, die Objekte verkaufen müssen, um Anleger zu bedienen. 17 Milliarden Euro haben Anleger hier investiert. Im Schnitt liegt ihre Drei-Jahres-Performance bei minus 6,4 Prozent per annum. Im Zwölf-Monats-Vergleich verloren sie sogar im Mittel 11,3 Prozent.

Die Abwicklung gerät bei manchen Fonds zum Desaster. So verloren drei der Portfolios, die meist von konservativen Anlegern verkauft wurden, innerhalb von zwölf Monaten mehr als 20 Prozent. Bei fünf Titeln fällt die jährliche Performance seit März 2011 zweistellig negativ aus.  

Dabei scheint die Höhe der Verluste zu steigen, je länger der Zeitpunkt der Schließung zurückliegt. Geraten die Fonds also nach der Schließung in eine Art Abwärtsspirale? Und wie passen das positive Umfeld auf den Immobilienmärkten und die enttäuschenden Ergebnisse zusammen?

Die jüngste Analyse bestätigt die Befürchtung, dass der Durchschnitt der Fonds in Abwicklung nicht vom Aufwind an den Immobilienmärkten profitiert. Studienautor Magali Marton von DTZ Research berichtet, dass 14 Fonds bis Ende 2017 Objekte im Gesamtwert von 17 Milliarden Euro verkaufen müssen. 2012 hatten die Portfoliomanager Liegenschaften im Wert von 5,9 Milliarden Euro mit einem durchschnittlichen Aufschlag von sieben Prozent zum bilanzierten Wert veräußern können. Doch 2013 lag der Wert der Verkäufe bei 2,7 Milliarden Euro. Der Verkaufspreis habe im Schnitt um 13 Prozent unter dem Verkehrswert gelegen.

Kommentare (3)

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19.03.2014, 10:41 Uhr

Wie man mit System Anleger in solch Kapitalanlagen rein zieht ist teils eine Schande, aber die Unmündigkeit vieler Anleger ist verheerend. Beim Discounter wird auf jeden Cent geschielt, über das ersparte ist es zu mühselig sich Gedanken zu machen....

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19.03.2014, 12:13 Uhr

Jahrelang haben die Gutachter zu hohe Werte bescheinigt. Wenn trotz Immobilienboom diese Werte nicht erzielt werden können, sollen doch die Gutachter oder deren Versicherung zahlen.

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19.03.2014, 13:20 Uhr

17 Mrd. € Verlust? Ist das nicht systemrelevant?

Muss jetzt nicht der ESM einspringen, das Geld der Investoren zu retten? Oder gibt es eine Unterscheidung in dem Begriff: systemrelevant?

Ist etwa nur der Systemrelevant, der an die Parteien spendet?

Zum Punkt zurück!
Der BaFin obliegt die Finanzaufsicht. Sie muss gefragt werden, was sie getan hat, zu welchen Ergebnissen sie gekommen und was sie gedenkt zu unternehmen. Wenn sie darauf nicht antwortet oder keine konkreten Vorschläge unterbreitet, dann muss die Dienstaufsichtsbehörde handeln. Handelt auch diese nicht, hat der zuständige Minister seinen "Hut zu nehmen".

BaFin und Bundesfinanzministerium scheinen ohnehin zu eng vernetzt zu sein. Von einer Dienstaufsicht mag man ja schon gar nicht zu sprechen. Verfolgt man die Skandale, dann möchte man eher an einen Erfüllungsgehilfen denken.

Eines ist absolut klar: Bei Fortsetzung der jetzigen Konstellation erwarten wir noch viele Zusammenbrüche im Finanzmarkt.

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