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12.03.2012

12:09 Uhr

Analyse

Acht Boom-Städte im Detail

Quelle:WirtschaftsWoche

Wie lange hält der Boom am Häuser- und Wohnungsmarkt noch? Ein Vergleich zeigt, in welchen Lagen die Preise explodieren und wo es für Käufer noch Chancen gibt. Acht Städte im Portrait.

Hamburg schneidet besonders gut ab. Immobilien haben hier langfristig die besten Chancen auf Wertsteigerung. dpa

Hamburg schneidet besonders gut ab. Immobilien haben hier langfristig die besten Chancen auf Wertsteigerung.

DüsseldorfDer Sieger des exklusiven Rankings ist die Hansestadt Hamburg. Das Verhältnis von Chancen zu Risiken ist hier am besten. Dabei spielen nicht nur die direkten Kennzahlen des Immobilienmarktes (etwa der Leerstand) eine Rolle. Langfristig haben vor allem die Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung großen Einfluss auf die Nachfrage und damit auch Mieten und Kaufpreise. „Preise und Mieten werden wohl auch in den kommenden zwei bis drei Jahren steigen, weil der Zuzug nach Hamburg anhält und zu wenig Wohnungen gebaut werden“, sagt Immobiliengutachter Lars Schlüter. Bis 2027 sollen zusätzlich 75 000 Menschen die Hansestadt bevölkern.

Der Kiez ist wieder in. Nicht nur Schauspieler Jan Fedder wohnt auf St. Pauli. Auch andere Hamburger mit großem Geldbeutel zieht es in die Nähe der Reeperbahn. „Selbst Familien mit Kindern wollen dort Wohnungen kaufen“, sagt Immobiliengutachter Lars Schlüter. Seine eigenen Kinder würde er nicht in der Nachbarschaft des Rotlichtviertels aufwachsen sehen wollen.

St. Pauli habe sich zwar zum In-Viertel gewandelt, Prostitution, Drogen und Gewalt seien aber nicht verschwunden.

Wirklich abschrecken tut dies nur wenige. Inzwischen zahlen Käufer von Eigentumswohnungen im Schnitt 3400 Euro je Quadratmeter – und dass obwohl die Preis-Kaufkraft-Relation sehr schlecht ist. Viele Käufer spekulieren darauf, dass St. Pauli mehr Gutverdiener anziehen wird; ähnlich wie im einstigen Problemviertel St. Georg. Dort residieren im teuren Loft-Quartier „Saint George“ Promis wie Götz George.

Die Gefahr, zu teuer einzukaufen, ist in begehrten Stadtteilen gestiegen. „Mitunter werden auch sanierungsbedürftige Immobilien weit über Verkehrswert verkauft“, sagt Immobiliengutachter Uwe Loose. Selbst bei Zwangsversteigerungen gingen solche Häuser bis zu 40 Prozent über Verkehrswert weg. Normal seien 20 bis 30 Prozent Abschlag.

Peter Wagner vom Maklerverband IVD Nord rechnet nun aber mit einer Beruhigung: „Im Geschäft mit größeren Mietshäusern, wo Profis untereinander handeln, steigen die Kaufpreise seit Ende des vergangenen Jahres langsamer.“ Meist liefen diese Deals dem übrigen Markt voraus. „Hamburg als Gesamtmarkt für Selbstnutzer und Anleger muss den heftigen Preisanstieg der letzten Monate erst verdauen“, sagt Alexander Lampert, Geschäftsführer des Maklerbüros von Engel & Völkers.

Im Durchschnitt sind die Preise für die kaufkräftigen Hamburger zwar noch zu tragen. In einzelnen begehrten Stadtteilen, wie Winterhude oder den Trend-Vierteln Ottensen und St. Pauli, müssen die Bewohner aber schon überdurchschnittlich hohe Anteile ihres verfügbaren Einkommens für Miete oder Kauf einer Immobilie aufwenden, die Preise sind im Verhältnis zur lokalen Kaufkraft hoch.

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Das muss das weitere Preispotenzial nicht unbedingt begrenzen, etwa wenn die Bewohner vor Ort besonders reich sind und nur einen kleineren Teil ihres Einkommens für den Lebensunterhalt brauchen. Steigen die Preise im Verhältnis zur Kaufkraft aber deutlich an, kann dies die Nachfrage drücken. Selbstnutzer bräuchten jetzt erst einmal größere Gehaltssteigerungen, um sich Immobilien in den gefragten Hamburger Stadtteilen wieder leisten zu können, sagt Lampert.

Mieten und Kaufpreise in Hamburger Stadtteilen

Billstedt & Horn

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 1600

Miete Wohnung (Euro/m²): 7,40

Preisprognose: gleichbleiben

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr günstig

Interesse von Kapitalanlegern: gering

Harburg

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 1600
Miete Wohnung (Euro/m²): 7,60
Preisprognose: sinkend
Preis/Kaufkraft-Relation: sehr günstig
Interesse von Kapitalanlegern: gering

Steilshoop, Bramfeld, Farmsen

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 1800

Miete Wohnung (Euro/m²): 7,90

Preisprognose: sinkend

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr günstig

Interesse von Kapitalanlegern: gering

Schnelsen & Eidelstedt

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 1900

Miete Wohnung (Euro/m²): 8,50

Preisprognose: gleichbleibend

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr günstig

Interesse von Kapitalanlegern: gering

Bergedorf

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 2000

Miete Wohnung (Euro/m²): 8,10

Preisprognose: steigend

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr günstig

Interesse von Kapitalanlegern: gering

Barmbek & Eilbek

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 2300

Miete Wohnung (Euro/m²): 9,60

Preisprognose: steigend

Preis/Kaukraft-Relation²: mittel

Interesse von Kapitalanlegern: mittel

Poppenbüttel

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 2400

Miete Wohnung (Euro/m²): 9,40

Preisprognose: gleichbleibend

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr günstig

Interesse von Kapitalanlegern: gering

Hummelsbüttel & Wellingsbüttel

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 2400

Miete Wohnung (Euro/m²): 9,70

Preisprognose: gleichbleibend

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr günstig

Interesse von Kapitalanlegern: gering

Marienthal

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 2500

Miete Wohnung (Euro/m²): 9,70

Preisprognose: steigend

Preis/Kaukraft-Relation²: teuer

Interesse von Kapitalanlegern: mittel

Sasel & Volksdorf

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 2600

Miete Wohnung (Euro/m²): 9,70

Preisprognose: gleichbleibend

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr günstig

Interesse von Kapitalanlegern: gering

Ohlsdorf & Alsterdorf

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 2600

Miete Wohnung (Euro/m²): 10

Preisprognose: steigend

Preis/Kaukraft-Relation²: mittel

Interesse von Kapitalanlegern: mitte´l

Duvenstedt, Wohldorf-Ohlstedt

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 2700

Miete Wohnung (Euro/m²): 8,50

Preisprognose:gleichbleiben

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr günstig

Interesse von Kapitalanlegern: gering

Bahrenfeld

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 2700

Miete Wohnung (Euro/m²): 10,50

Preisprognose: gleichbleibend

Preis/Kaukraft-Relation²: mittel

Interesse von Kapitalanlegern: gering

Lokstedt, Stellingen, Eimsbüttel

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 2900

Miete Wohnung (Euro/m²): 10,7

Preisprognose: steigend

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr teuer

Interesse von Kapitalanlegern: mittel

Altona & Ottensen

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 3300

Miete Wohnung (Euro/m²): 11,1

Preisprognose: stark steigend

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr teuer

Interesse von Kapitalanlegern: groß

St. Pauli

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 3400

Miete Wohnung (Euro/m²):11,1

Preisprognose: stark steigend

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr teuer

Interesse von Kapitalanlegern: groß

Winterhude

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 3600

Miete Wohnung (Euro/m²): 11,7

Preisprognose: steigend

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr teuer

Interesse von Kapitalanlegern: mittel

Blankenese, Nienstedten, Othmarschen

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 4100

Miete Wohnung (Euro/m²): 12,9

Preisprognose: stark steigend

Preis/Kaukraft-Relation²: teuer

Interesse von Kapitalanlegern: mittel

Harvestehude & Rothenburgsort

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 4900

Miete Wohnung (Euro/m²): 13,8

Preisprognose: stark steigend

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr teuer

Interesse von Kapitalanlegern: groß

Hafencity

Kaufpreis Wohnung (Euro/m²): 6800

Miete Wohnung (Euro/m²): 16,3

Preisprognose: steigend

Preis/Kaukraft-Relation²: sehr teuer

Interesse von Kapitalanlegern: mittel

Auch Mieter müssen reagieren. So trieb der Hype viele aus den teuren Lagen um die Alster, Harvestehude, Rotherbaum und Uhlenhorst in angrenzende Viertel. Für Anleger, die nach günstigeren Einstiegsmöglichkeiten suchen, bieten sich Chancen. Wer aus besseren Lagen verdrängt wird, wählt ein Quartier in der Nähe, beispielsweise im Süden Barmbeks, östlich der Alster. Eigentumswohnungen gibt es dort für 2300 Euro je Quadratmeter - mit Preispotenzial.

Kommentare (5)

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wommomat

12.03.2012, 15:40 Uhr

Wer schiebt den diese Kaufpreise explodieren Kampagne an? Das ist jetzt die einzige kleine Nische wo der kleine Mann noch nicht erfahren hat das man ihn übers Ohr haut. Da wird jetzt gepuscht und jeder kauft sich jetzt von seinem bisschen Ersparten eine überteuerte Eigentumswohnung die ihm dann mit 85 Jahren auch endlich gehört. Ich kann mich nicht von dem Gefühl befreien das wir her die nächste Falle für alle Kleinanleger haben und wir uns dann in spätestens in 10 Jahren über den überzogenen Immobilienhype unterhalten werden und es wieder interessante Dokumentationen über Eigentumswohnungsopfer geben wird die uns im Abendprogramm über ihre Fehlinvestition berichten und bereuen das sie von dem Geld nicht einfach mal nur wunderbar gelebt haben.

wommomat

12.03.2012, 16:08 Uhr

Wer schiebt den diese Kaufpreise explodieren Kampagne an? Das ist jetzt die einzige kleine Nische wo der kleine Mann noch nicht erfahren hat das man ihn übers Ohr haut. Da wird jetzt gepuscht und jeder kauft sich jetzt von seinem bisschen Ersparten eine überteuerte Eigentumswohnung die ihm dann mit 85 Jahren auch endlich gehört. Ich kann mich nicht von dem Gefühl befreien das wir her die nächste Falle für alle Kleinanleger haben und wir uns dann in spätestens in 10 Jahren über den überzogenen Immobilienhype unterhalten werden und es wieder interessante Dokumentationen über Eigentumswohnungsopfer geben wird die uns im Abendprogramm über ihre Fehlinvestition berichten und bereuen das sie von dem Geld nicht einfach mal nur wunderbar gelebt haben.

Hamburger

12.03.2012, 18:49 Uhr

Kleiner Hinweis an die Redaktion:
es muss wohl heissen Harvestehude & Rotherbaum nicht Rothenburgsort. Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass man in Rothenburgsort vergleichbare Preise zahlt wie am Rothenbaum :-)

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