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26.01.2012

11:35 Uhr

Bankdarlehen

Billiges Baugeld mit Tücken

VonReiner Reichel

Mit Rekordkonditionen locken die Banken derzeit ihre Kunden in Baugeldverträge. Doch viele Eigenheimplaner beachten nicht, dass sich durch einen Niedrigzins die Tilgung des Darlehens teilweise extrem in die Länge zieht.

Rohbau für ein Einfamilienhaus. Das Geld von der Bank gibt's günstig wie nie. picture-alliance

Rohbau für ein Einfamilienhaus. Das Geld von der Bank gibt's günstig wie nie.

DüsseldorfHäuslebauer jubeln. Baugeld ist so billig wie noch nie. Günstige Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung gibt es gegenwärtig für rund drei Prozent. Wer sich 15 Jahre lang gleiche Raten sichern möchte, ist mit etwa dreieinhalb Prozent dabei. Die Fünfjahreskonditionen sind sogar einen Prozentpunkt besser.

Doch angesichts der niedrigen Zinsen rät Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de, von kurzen Zinsbindungen ab: „Ich würde für 15 Jahre abschließen, weil man das Darlehen trotzdem nach zehn Jahren kündigen kann, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.“ Scharfenorth empfiehlt sogar, nach Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung zu suchen, die allerdings von nicht vielen Banken angeboten werden.

Doch die niedrigen Zinsen haben Tücken: Wenn die monatlichen Raten an die Bank niedriger ausfallen, verlangsamt sich auch die Tilgung des gesamten Darlehens. „Alle freuen sich darüber, vergessen aber, dass es bis zur vollständigen Tilgung eines Annuitätendarlehens umso länger dauert, je niedriger die Zinsen sind“, warnt Scharfenorth.

Teure Fallen in der Baufinanzierung

Lange Bearbeitungszeiten

Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.

Bausparverträge

Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.

Kreditverhandlungen I

Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.

Kreditverhandlungen II

Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.

Kreditvermittler

Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.

Zinsverhandlungen

Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.

Wer etwa ein Darlehen über 200.000 Euro mit 15-jähriger Zinsbindung, einem Prozent Tilgung und 3,5 Prozent Zins aufnimmt, zahlt monatlich 750 Euro, braucht aber 43 Jahre, bis das Häuschen abbezahlt ist. Tilgt er dagegen drei Prozent, holt sich die Bank monatlich 1083 Euro von seinem Konto, aber dies nur 22 Jahre und zwei Monate lang. Müsste der Kreditnehmer, wie noch vor ein paar Jahren, 5,5 Prozent Zinsen zahlen und würde nur ein Prozent tilgen, wäre die monatliche Belastung genauso hoch und das Darlehen nach 35 Jahren getilgt.

Das Annuitätendarlehen ist die typische Baufinanzierung in Deutschland. Der Darlehensnehmer weiß, welche Belastung auf ihn zukommt, denn die Monatsraten sind über die Dauer der Zinsbindung gleich. Je länger es dauert, bis die eigenen vier Wände abbezahlt sind, desto größer ist die Gefahr, Darlehen zu zwischenzeitlich stark gestiegenen Zinsen verlängern zu müssen. Deshalb sollte die Tilgungsrate jetzt höher gewählt werden. Max Herbst, Chef der FMH Finanzberatung, sagt: „Zwei, besser drei Prozent Tilgung sind heute Pflicht.“

Kommentare (13)

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mezzoforte

26.01.2012, 12:39 Uhr

Was für eine schwachsinnige Aussage (und das im Handelsblatt)!

"Doch die niedrigen Zinsen haben Tücken: Wenn die monatlichen Raten an die Bank niedriger ausfallen, verlangsamt sich auch die Tilgung des gesamten Darlehens."

Warum sollen niedrigere Zinsen zu niedrigerer Tilgung führen?! Das Gegenteil ist der Fall. Wenn ich eine jährliche Tilgung von 5% zzgl. ersparter Zinsen wähle, dann:
a) tilge ich ab dem zweiten Jahr bei niedrigem Zinssatz mehr als bei höherem Zinssatz
b) habe ich bei niedrigem Zinssatz eine niedrigere Rate. D.h. ich kann, wenn ich von einer festen monatlichen Belastung ausgehe bei niedrigen Zinsen einen höheren Tilgungssatz annehmen.

Insofern ist die Kernaussage des Artikels das niedriegere Zinsen zu längerer Laufzeit des Darlehens führen grundsätzlich falsch!

Rudy_F.

26.01.2012, 12:40 Uhr

Welcher Praktikant hat bitte diesen Artikel geschrieben? Details stimmen zwar, aber der Tenor ist völlig sinnlos. Auch bei einem Annuitätendarlehen tilgt man über den Tilgungsanteil und der kann gleich bleiben, egal wie hoch die Zinsen sind. Deswegen heisst es auch "Annuitätsrate" und nicht "Zinsen". Der Betrag der Annuitätsrate ist immer gleich und besteht über die Laufzeit aus variablen Anteilen von Zinsen und Tilgung.

gmischmo

26.01.2012, 13:19 Uhr

@mezzoforte
richtig erkannt. Wollen die die Leute verblöden?
Nachrechnen kann man es zB hier: http://www.immobilienscout24.de/de/baufinanzierung/baufinanzierungsrechner/darlehensrechner.jsp

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