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11.08.2012

12:19 Uhr

Baufinanzierung

Achtung, Schuldenfalle!

VonReiner Reichel

Die Zinsen sind so niedrig wie niemals zuvor. Paradiesische Zustände für Häuslebauer. Doch Vorsicht, wer zur Bank geht, um sich einen Kredit für das Traumhaus zu sichern, sollte dabei Einiges beachten.

Trotz Niedrigzinsen kann man sich bei der Immobilienfinanzierung leicht verkalkulieren. dapd

Trotz Niedrigzinsen kann man sich bei der Immobilienfinanzierung leicht verkalkulieren.

DüsseldorfBilliges Geld verleitet zum Schuldenmachen und dazu, die langfristige Finanzierung außer Acht zu lassen", warnt Manfred Hölscher, Leiter des Baugeldvermittlers Enderlein. Er rechnet vor, dass ein Darlehen über 150 000 Euro mit einem Prozent Tilgung und fünf Jahren Zinsbindung heute nicht mehr als 372 Euro im Monat zu kosten braucht. Wer ein solches Darlehen abschließt, sitzt nach fünf Jahren noch auf einer Restschuld von rund 95 Prozent. Wenn dann die Zinsen nur zwei bis drei Prozent höher liegen, verdoppele sich die monatliche Belastung nahezu. "Wer dann die Belastung nicht mehr stemmen kann, verliert seine Immobilien und riskiert die Privatinsolvenz", sagt Hölscher. Eine Zinstilgung von einem Prozent, viele Jahre Standard in Deutschland, sei im gegenwärtigen Zinstief viel zu wenig. Sie verlängere die Gesamtlaufzeit des Kredits auf mehr als 50 Jahre. Dahinter steht ein mathematisches Phänomen: Bei gleichem anfänglichem Tilgungssatz wird ein Kredit umso schneller getilgt, je höher die Zinsen sind. Denn die Zinsen führen zu höheren Gesamtraten. Und damit steigt im Verlauf auch der Tilgungsanteil in der Rate stärker an.

Mit billigem Baugeld zum Eigenheim

Warum lohnt sich derzeit der Bau oder Kauf eines Hauses?

Langfristige Baukredite mit festen Zinsen für 20 Jahre gibt es laut Stiftung Warentest derzeit für drei Prozent Zinsen. Durch die Kombination mit Riester-Förderung vergeben Bausparkassen Darlehen mit Effektivzinsen zwischen 3,0 und 3,6 Prozent - bei festen Zinsen und Kreditraten über die Laufzeit von 18 bis 30 Jahren. Auch wenn die Preise zuletzt angezogen haben, sind Immobilien zudem im Zehn-Jahres-Vergleich laut Statistischem Bundesamt noch vergleichsweise günstig.

Sind Immobilien eine gute Geldanlage?

Immobilien gelten nicht als Renditeknüller. Allerdings sind sie gerade in Krisenzeiten Verbraucherexperten zufolge eine solide Geldanlage. Der Wert einer Immobilie ist vergleichsweise sicher - vorausgesetzt, Preis, Qualität und Lage stimmen. In jedem Fall sollte ein Immobilienkauf gut überlegt sein.

Wie finde ich den günstigsten Kredit?

Hier hilft nur ein Vergleich der verschiedenen Anbieter, wobei die Auswahl an Krediten laut Stiftung Warentest derzeit so groß wie nie ist. Bauherren und Käufer können dafür Vergleichsrechner im Internet nutzen. Auch Verbrauchermagazine und Zeitungen liefern immer aktuelle Zinskonditionen. Der Vergleich kann teils mehrere zehntausend Euro sparen.

Wie funktioniert ein Baudarlehen?

Kredite für Häuser oder Wohnungen laufen meist über zehn, 20 oder 30 Jahre. Hierbei werden die Zinsen in aller Regel nur für einen begrenzten Zeitraum von mehreren Jahren festgelegt. Läuft diese sogenannte Zinsbindungsfrist beispielsweise nach zehn Jahren ab, verhandeln Bank und Kunde die Verlängerung des Darlehens. Der Bauherr kann dann auch umschulden und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Verbraucher sollten mehrere Monate vor Auslaufen der Frist neue Angebote einholen. Wegen der historisch niedrigen Zinsen gibt es derzeit auch besonders günstige Anschlusskredite.

Sind die Kreditraten immer festgeschrieben?

An sich werden feste monatliche Raten vereinbart. Baukredite geben meist aber auch das Recht auf Sondertilgung, das heißt die Rückzahlung von Geld zusätzlich zu den vereinbarten Raten. Auch kann ausgehandelt werden, dass der Bauherr die Raten anpassen kann, etwa wenn sich das Einkommen verändert.

Wie viel Geld muss ich selbst aufbringen?

Finanzexperten sehen ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Hauspreises als eine solide Basis an. Für ihre angebotenen Top-Zinsen wollen die Banken häufig allerdings 40 Prozent Eigenkapital sehen. Teils sind Banken auch bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Dafür verlangen sie aber oft happige Risikoaufschläge beim Zins.

Gibt es Geld vom Staat?

Bei der staatlichen Förderbank KfW gibt es Darlehen etwa für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums, energieeffizientes Bauen und Sanieren oder auch für altersgerechtes Wohnen. Daneben zahlt der Staat die Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent beim Bausparen. Tilgungsraten von Krediten können zum Teil von der Steuer abgesetzt werden. Auch gibt es in Form des sogenannten Wohn-Riesterns staatliche Unterstützung für den Kauf selbstgenutzter Immobilien zur Altersvorsorge.

Was passiert, wenn ich arbeitslos oder arbeitsunfähig werde?

Risiken wie diese können mit verschiedenen Versicherungen ganz oder zumindest teilweise abgedeckt werden. So gibt es Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Lebensversicherungen oder Restschuld-Versicherungen, die jeweils unterschiedliche Wechselfälle abdecken. Verbraucher sollten sich vor Abschluss einer Police und eines Baudarlehens gut über einen Versicherungsschutz beraten lassen.

Deshalb empfehlen alle Baufinanzierungsberater: Tilgung rauf, Zinsbindung verlängern. Denn die Zinsen steigen ganz bestimmt wieder. Die Experten von Interhyp, einem Finanzierungsvermittler, gehen in den nächsten vier Wochen von einem gleichbleibenden Zinsniveau, mittelfristig aber von steigenden Zinsen aus. Die ersten Anzeichen für etwas höhere Zinsen gibt es bereits: Die in der Öffentlichkeit wenig bekannte DGZF-Pfandbriefkurve hat bereits ihren Tiefpunkt durchschritten. Sie basiert auf den Pfandbriefrenditen der Deka-Bank und der Landesbanken und gilt als aussagekräftiger als die Renditekurve zehnjähriger Bundesanleihen. Die Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) haben dagegen keine nennenswerte Wirkung auf Baugeld. Denn sie beeinflussen die kurzfristigen Zinsen. Insofern sind Spekulationen auf weitere Zinsschritte der EZB für Häuslebauer wenig sinnvoll.
Folgt man der Statistik des Enderlein-Konkurrenten Dr. Klein, haben Deutschlands Wohnungskäufer häufig schon die Zeichen der Zeit erkannt. Sie nutzen die seit Monaten unverändert niedrigen Zinsen, um höhere Tilgungsraten und längere Zinsbindungen zu vereinbaren. In Zahlen: Im Juni 2011 wurden durchschnittlich 1,58 Prozent Tilgung vereinbart, nun, ein Jahr später, ist die Schwelle von zwei Prozent knapp überschritten. Und die durchschnittliche Festschreibung der Zinsen kletterte von zehn Jahren und sechs Monaten auf 13 Jahre.

Preisentwicklung bei Wohnimmobilien seit der Eurokrise

Berlin

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1899 Euro*
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 24 Prozent

* Kriterien: Durchschnittsimmobilie, 30 Jahre alt, gepflegter Zustand

Bremen

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1180 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 10 Prozent

Dortmund

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1252 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 1 Prozent

Dresden

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1692 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 19 Prozent

Düsseldorf

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2237 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 21 Prozent

Erfurt

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1718 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 15 Prozent

Essen

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1243 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 0 Prozent

Frankfurt

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2427 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 17 Prozent

Freiburg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2625 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 28 Prozent

Hamburg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2464 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 30 Prozent

Hannover

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1479 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 16 Prozent

Kiel

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1506 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 16 Prozent

Köln

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1994 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 17 Prozent

Leipzig

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1426 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 7 Prozent

Magdeburg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 889 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 8 Prozent

Mainz

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1805 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 8 Prozent

Mannheim

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1788 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 13 Prozent

München

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 3692 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 33 Prozent

Nürnberg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1827 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 22 Prozent

Stuttgart

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2346 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 15 Prozent

Wie leicht es die binnen der vergangenen zwölf Monate abermals gesunkenen Zinsen einem Häuslebauer machen, sich für eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren zu entscheiden, zeigt ein Zahlenbeispiel des Vermittlers Dr. Klein: Wer im Juni 2011 ein Darlehen über 150 000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und zu damals üblichen Zinsen fest für zehn Jahre abschloss, überweist der Bank seitdem monatlich 783 Euro. Zwölf Monate später wären es nur noch 598 Euro gewesen.

Kommentare (10)

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Henry_Bleckert

11.08.2012, 19:46 Uhr

Eigenheim - Klotz am Bein. Als Mieter lebt man ganz einfach sorgloser. Das stelle ich im Gespräch mit hausbesitzenden Arbeitskollegen immer wieder aufs Neue fest.

Jung

11.08.2012, 20:06 Uhr

So ein Unfug. Es gibt doch nichts Schöneres, als im eigenen Haus zu wohnen. Da weiß man, für wen man arbeitet, macht sich das so wie es einem gefällt und wenn man das ganze nicht völlig dusselig anstellt, bekommt man das was man investiert hat beim Verkauf sogar alles wieder.

arnonyhm

11.08.2012, 20:22 Uhr

Die eigentliche Falle ist der klammheimlich geänderte §89 des Versicherungsgesetzes: Demnach ist eine Lebensversicherungsgesellschaft von ihrer Leistungspflicht befreit, wenn es ihr wirtschaftlich schlecht gehen sollte -umgekehrt muss Michel weiterhin seine Beiträge zahlen.

Da die meisten Häuslebauer ihre Hypothek mit einer LV besichern mussten, wird die Bank also demnächst, wenn der Euro zusammenkracht und die Lebensversicherer ihren "joker" ziehen, sagen: "So, Deine LV ist wertlos, bitte das über sie abgesicherte Geld sofort nachschiessen!"
-Und dann ist die Immobilie weg..

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