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20.04.2014

08:33 Uhr

Baufinanzierung

„Käufer sollten nicht jedem Objekt hinterher hecheln“

VonJens Hagen

Die Zinsen sind auf dem historischen Tief, die Kaufpreise aber so hoch wie nie. Zinsexperte Max Herbst erklärt, ob Baugeld bald wieder teurer wird, wann Kredite riskant werden und was Banker und Vermittler verdienen.

Ein Gesetzesentwurf sorgt für Verwirrung. Getty Images

Ein Gesetzesentwurf sorgt für Verwirrung.

Nach seinem Auftritt auf der Handelsblatt-Bühne bei der Stuttgarter Anlegermesse Invest geht Max Herbst an die Seite und stellt sich an einen Stehtisch. Herbst gilt als Grand Seigneur der Zinsvergleiche. Der Inhaber der FMH Finanzberatung analysiert seit mehr als drei Jahrzehnten die Konditionen der Baugeld-Anbieter. Er ist kein Finanzvermittler, in einzelnen Fällen berät er unabhängig gegen Honorar.

Eben dieses möchten sich jetzt viele Messe-Besucher sparen. Sie umringen den Frankfurter und schildern ihre privaten Baufinanzierungs-Nöte. Ein Fragesteller bringt selbst den alten Hasen Herbst fast aus dem Konzept. Der Mann berichtet von seinem Vermögen, eine dreistellige Millionen-Summe. Der Besitzer mehrerer Immobilien möchte wissen, ob er das Porto und die Kosten für das Schreibmaterial für die Korrespondenz mit der Bank von der Steuer absetzen kann. Zuvor hat der Autor mit Herbst folgendes Gespräch geführt.

Der Immobilienboom geht ins fünfte Jahr. Die Preise sind vor allen in den Metropolen vielerorts stark angestiegen. Lohnt eigentlich ein Investment in Immobilien immer noch?
Bundesbank, Banken oder Unternehmen aus der Immobilienbranche sehen bislang eher keine Immobilienblase in Deutschland. Der Grund: Die Mieten steigen fast im gleichen Tempo wie die Kaufpreise. Dagegen will zwar die Regierung etwas unternehmen, aber ob die Mietbremse das richtige Mittel ist, ist doch sehr fraglich. Der Investor sieht die langfristige Investition und der Eigennutzer die Mietersparnis. Unter dieser Betrachtung lohnt sich immer noch ein Investment in Immobilien.

Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzvberatung. PR

Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzvberatung.

Wann sollten Käufer bei der Finanzierung wegen der gestiegenen Kaufpreise vorsichtig werden?
Die Bauherrn und Käufer sollten nicht jedem Objekt hinterher hecheln und übereilt einen Kaufvertrag unterschreiben. Je weniger Eigenmittel eingesetzt werden können und je unsicherer langfristig der Arbeitsplatz ist, desto genauer sollte gerechnet werden. Zwei Beamte haben es sicherlich leichter als Angestellte im Einzelhandel oder im Handwerk.

Welche Finanzierung sollten Käufer wählen, die etwas knapp sind?
Je weniger Eigenkapital eingesetzt werden kann, desto höher sind die Zinsen. Trotzdem sollten vor allem diese Käufer nicht an der falschen Stelle sparen und eine etwas teurere Zinsbindung von 15 oder besser 20 Jahren wählen. So sind sie bei einem Zinsanstieg vor steigenden Raten geschützt. Außerdem ist eine Tilgung von zwei besser drei Prozent wichtig, damit nicht zu viele Schulden über die Jahre stehen bleiben.

Mit Niedrigzinsen zum Eigenheim

Warum lohnt sich derzeit der Bau oder Kauf eines Hauses besonders?

Langfristige Baukredite mit festen Zinsen für zehn Jahre gibt es derzeit mit einer Verzinsung von deutlich unter zwei Prozent. Allerdings haben die Preise für Immobilien besonders in Großstädten in den vergangenen Jahren deutlich angezogen.

Sind Immobilien eine gute Geldanlage?

Immobilien gelten nicht als Renditeknüller. Allerdings sind sie gerade in Krisenzeiten Verbraucherexperten zufolge eine solide Geldanlage. Der Wert einer Immobilie ist vergleichsweise sicher - vorausgesetzt, Preis, Qualität und Lage stimmen. In jedem Fall sollte ein Immobilienkauf gut überlegt sein.

Wie finde ich den günstigsten Kredit?

Hier hilft nur ein Vergleich der verschiedenen Anbieter, wobei die Auswahl an Krediten laut Stiftung Warentest derzeit besonders groß ist. Bauherren und Käufer können dafür Vergleichsrechner im Internet nutzen. Auch Verbrauchermagazine und Zeitungen liefern häufig aktuelle Zinskonditionen. Die Hausbank kann ein wichtiger Ansprechpartner sein - ist jedoch nicht immer zwingend die erste Wahl. Ein Anbietervergleich kann teils mehrere zehntausend Euro sparen.

Wie funktioniert ein Baudarlehen?

Kredite für Häuser oder Wohnungen laufen meist über zehn, 20 oder 30 Jahre. Hierbei werden die Zinsen in aller Regel nur für einen begrenzten Zeitraum von mehreren Jahren festgelegt. Läuft diese sogenannte Zinsbindungsfrist ab, verhandeln Bank und Kunde die Verlängerung des Darlehens. Der Bauherr kann dann auch umschulden und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Verbraucher sollten mehrere Monate vor Auslaufen der Frist neue Angebote einholen. Wegen der historisch niedrigen Zinsen gibt es derzeit auch besonders günstige Anschlusskredite.

Sind die Kreditraten immer festgeschrieben?

An sich werden feste monatliche Raten vereinbart. Baukredite geben oft aber auch das Recht auf Sondertilgung, das heißt die Rückzahlung von Geld zusätzlich zu den vereinbarten Raten. Auch kann ausgehandelt werden, dass der Bauherr die Raten anpassen kann, etwa wenn sich das Einkommen verändert.

Wie viel Geld muss ich selbst aufbringen?

Finanzexperten sehen ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Immobilienpreises als eine solide Basis an. Für ihre angebotenen Top-Zinsen wollen die Banken häufig allerdings 40 Prozent Eigenkapital sehen. Teils sind Banken auch bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Dafür verlangen sie aber oft happige Risikoaufschläge beim Zins.

Gibt es Geld vom Staat?

Bei der staatlichen Förderbank KfW gibt es Darlehen etwa für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums, energieeffizientes Bauen und Sanieren oder auch für altersgerechtes Wohnen. Daneben zahlt der Staat die Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent beim Bausparen. Auch gibt es in Form des sogenannten Wohn-Riesters staatliche Unterstützung für den Kauf selbstgenutzter Immobilien zur Altersvorsorge.

Was passiert, wenn ich arbeitslos oder arbeitsunfähig werde?

Risiken wie diese können mit Versicherungen ganz oder zumindest teilweise abgedeckt werden. So gibt es Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Lebensversicherungen oder Restschuld-Versicherungen. Verbraucher sollten sich vor Abschluss einer Police und eines Baudarlehens gut über einen Versicherungsschutz beraten lassen. Die Stiftung Warentest rät zu Versicherungen für den Todesfall.

Das historische Zinstief lockt zum Kauf. Wann steigen die Zinsen wieder?
Wann dies der Fall sein wird, weiß natürlich niemand. Aber so lange es Krisen gibt, solange werden die Zinsen relativ niedrig bleiben. Das letzte absolute Zinstief im Frühjahr vergangenen Jahres war die Folge der Zypernkrise. Jetzt sind die Zinsen niedrig wegen der Finanzprobleme in einigen Schwellenländern und wegen der Eskalation in der Ukraine. Wenn hier die Unsicherheiten ausgeräumt sind, werden die Anleger wieder mehr Geld in südlichen Euro-Ländern anlegen, was bei uns zu leicht steigenden Zinsen führen wird.

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