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16.02.2012

10:59 Uhr

Baufinanzierung

Tausende Häuslebauer haben sich verzockt

VonJens Hagen

Viele Immobilienbesitzer setzten beim Kredit in den vergangenen Jahren mit Forward-Darlehen auf steigende Zinsen – und zahlen jetzt tausende Euro zuviel. Lohnt es sich jetzt, die niedrigen Zinsen langfristig zu sichern?

Kosten fürs Haus: Viele Kreditnehmer setzten bei ihrer Baufinanzierung auf steigende Zinsen - und verloren die Wette. gms

Kosten fürs Haus: Viele Kreditnehmer setzten bei ihrer Baufinanzierung auf steigende Zinsen - und verloren die Wette.

Tausende Immobilienbesitzer haben sich in den vergangenen Jahren verspekuliert. Aus teilweise begründeter Angst vor steigenden Zinsen schlossen sie Forward-Darlehen ab. Mit diesen Krediten lassen sich die Zinsen für ein Anschlussdarlehen bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist reservieren.

Das Problem: Die Zinsen für Baufinanzierung sanken. Kunden, die Forward-Darlehen abgeschlossen haben, müssen daher für Zinsen und Aufschlag deutlich mehr zahlen, als Kreditnehmer, die abgewartet haben und aktuell ein neues Darlehen abschließen.

Wie hoch die Mehrkosten tatsächlich sind, zeigt eine Analyse der FMH-Finanzberatung. Für ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro zahlen Kunden, die Forward-Darlehen in den vergangenen drei Jahren abgeschlossen haben, im Mittel zwischen 4.490 Euro und 19.663 Euro mehr. „Den höchsten Verlust machten Kreditnehmer, die ein Darlehen im Jahr 2009 vereinbart haben“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung.

Besonders teuer war ein Abschluss im Juni 2009. Im Schnitt verlangten Banken und Vermittler damals für ein Forward-Darlehen, das aktuell fällig würde, einen Zins von 5,14 Prozent. Heute gäbe es ein vergleichbares Darlehen zu einem Satz von 3,16 Prozent. Im Schnitt betragen die Mehrkosten 19.663 Euro. Selbst wenn der Kunde beim damals günstigsten regionalen Angebot der Sparda-Bank West zu 4,41 Prozent abgeschlossen hätte, müsste er noch 16.487 Euro mehr zahlen als zu den aktuellen Konditionen.

Die günstigsten Forward-Darlehen: Niedrige Beleihung, 10 Jahre Zinsbindung

Konditionen

In der Auswertung werden die Offerten von überregionalen Banken, regionalen Instituten und Vermittler verglichen. Die Konditionen gelten für ein Darlehen von 125.000 Euro bei einem Objektwert von 250.000 Euro. Der anfängliche Tilgungssatz beträgt drei Prozent. Eine Sondertilgung von mindestens drei Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr ist möglich. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre. Die Anbieter sind nach dem Effektivzins inklusive Aufschlag für eine Reservierung von zwei Jahren sortiert. Quelle: FMH Finanzberatung. 

Überregionale Banken: Degussa Bank

Im Vergleich bieten die deutschlandweit tätigen Institute schlechtere Konditionen als Regionalanbieter und Vermittler. Die günstigste Bank in dieser Kategorie für Forward-Darlehen, die in zwei Jahren abgerufen werden ist die Degussa Bank. Das Institut ist aus dem Gold- und Silberscheidegeschäft der ehemaligen Degussa hervorgegangen. Die Bank hat Filialen in einigen  Industriestandorten, etwa bei BASF, Henkel, Siemens oder Opel.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,04 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
24 Monaten: 3,41 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,54 %)
36 Monaten: 3,78 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,90 %)

Deutsche Bank

Das Institut hat in den vergangenen Jahren die Baufinanzierung wieder für sich entdeckt und lockt mit Top-Konditionen. In den ersten 18 Monaten verlangt die Deutsche Bank keinen Aufschlag für Forward-Darlehen. Für die zwei Jahres-Reservierung belegt das Institut unter den überregionalen Banken Platz zwei.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,08 % (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,58 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,48 %)
36 Monaten: 3,83 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,07 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,96 %)

ING Diba

Die Direktbank schafft es auf Platz drei. In den ersten sechs Monaten fallen keine Aufschläge für Forward-Darlehen an.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,35 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,30 %)
24 Monaten: 3,60 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,54 %)
36 Monaten: 3,82 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,75 %)

Regionalbanken: PSD Bank Koblenz

Diese PSD Bank ist der günstigste Anbieter im Vergleich für Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und niedriger Beleihung. Die Offerte der Regionalbank schlägt die Angebote der Vermittler wie der überregionalen Banken.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 2,99 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
24 Monaten: 3,18 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,36 %)
36 Monaten: 3,59 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,66 %)

Sparda-Bank Hessen

Sparda- und PSD-Banken belegen in dieser Kategorie die ersten Plätze. Die Sparda-Bank Hessen Schafft es auf Platz zwei. 

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 2,97% (inkl. Forward-Aufschlag von 0,06 %)
24 Monaten: 3,22 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,30 %)
36 Monaten: 3,53 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,54 %)

Sparda-Bank Hannover

Das Regionalinstitut verzichtet in den ersten zwölf Monaten auf einen Zinsaufschlag für die Reservierung eines Darlehens.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 2,94 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,31 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,36 %)
36 Monaten: 3,68 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,05 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 1,08 %)

Vermittler:Accedo

Accedo ist mit seinem Bankpartner der günstigste Vermittler im Vergleich für Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung und niedriger Beleihung.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 2,95 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,12 %)
24 Monaten: 3,20 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,36 %)
36 Monaten: 3,34 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,60 %)
48 Monaten: 4,07 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,96 %)

Enderlein

Bei diesem Vermittler verzichtet der Geldgeber bei Abruf des Darlehens in einem Jahr auf einen Zinsaufschlag.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 2,99 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,36 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,36 %)
36 Monaten: 3,73 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,07 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,96 %)

Dr. Klein

Auch Großvermittler Dr. Klein hat Bankpartner, die auf Aufschläge in den ersten zwölf Monaten verzichten.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,06 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,37 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
36 Monaten: 3,81 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,07 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,96 %)

Der Zinsverfall kam nicht nur für private Immobilienbesitzer überraschend. Auch viele Finanz-Profis lagen in den vergangenen Jahren mit ihren Prognosen falsch. Im Zuge der Staatsschuldenkrise in Europa fielen die Zinsen für zehnjährige deutsche Staatsanleihen - eine wichtige Vorgabe für die Kalkulation der Baufinanzierungszinsen - seit dem Frühjahr 2011 von rund 3,5 Prozent auf aktuell gut zwei Prozent. Deutsche Anleihen sind in Krisenzeiten als vermeintlich sicherer Hafen bei Geldanlegern gefragt.

Kaum ein Volkswirt hatte aber mit einem derart starken Zinsverfall gerechnet. Kurz vor Jahreswechsel prognostizierte etwa Folker Hellmeyer, Chefanalyst der Bremer Landesbank, bei zehnjährigen Bundesanleihen für 2011 laut Nachrichten-Agenturen mit einen Zinsanstieg auf 3,9 bis 4,2 Prozent.

Die günstigsten Forward-Darlehen: Niedrige Beleihung, 15 Jahre Zinsbindung2

Konditionen

In der Auswertung werden die Offerten von überregionalen Banken, regionalen Instituten und Vermittler verglichen. Die Konditionen gelten für ein Darlehen von 125.000 Euro bei einem Objektwert von 250.000 Euro. Der anfängliche Tilgungssatz beträgt drei Prozent. Eine Sondertilgung von mindestens drei Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr ist möglich. Die Zinsbindung beträgt 15 Jahre. Die Anbieter sind nach dem Effektivzins inklusive Aufschlag für eine Reservierung von zwei Jahren sortiert. Quelle: FMH Finanzberatung. 

Überregionale Banken: Deutsche Bank

Im Vergleich bietet die Deutsche Bank bei einer langen Zinsbindung bessere Konditionen als die Regionalanbieter. In den ersten zwölf Monaten verlangt das Institut keinen Aufschlag für Forward-Darlehen.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,20 % (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,69 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,48 %)
36 Monaten: 3,94 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,19 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,96 %)

Degussa Bank

Platz zwei belegt die Degussa Bank. Das Institut hat Filialen in einigen  Industriestandorten, etwa bei BASF, Henkel, Siemens oder Opel.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,58 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
24 Monaten: 3,95 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,54 %)
36 Monaten: 4,32 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,90 %)

VPV Versicherung

Eine Versicherung schafft es unter die besten drei Anbieter. Viele Gesellschaften bieten mittlerweile Baufinanzierungen an. Angesichts des niedrigen Zinsniveaus bei Staatsanleihen mit guter Bonität sind private Baufinanzierer ein attraktiver Kundenstamm. In den ersten zwölf Monaten verlangt das Institut keinen Aufschlag für Forward-Darlehen.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,40 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,96 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,54 %)
36 Monaten: 4,33 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,90 %)

Regionalbanken: Sparda-Bank Berlin

Die Regionalinstitute sind bei Forward-Darlehen mit langer Zinsbindung teurer als überregionale Banken und Vermittler. Die Berliner Sparda-Bank belegt unter den Regionalanbietern den ersten Platz.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,53 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,23 %)
24 Monaten: 3,77 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,46 %)
36 Monaten: 4,01 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,68 %)
48 Monaten: 4,24 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,91 %)

PSD Bank Braunschweig

Unter den Regionalinstituten schafft es die Braunschweiger Genossenschafts-Bank auf Platz zwei.  Die PSD-Banken sind aus den ehemaligen Post-Spar- und Darlehnsvereinen hervorgegangen. Deutschlandweit gibt es 15 Institute.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,54 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,15 %)
24 Monaten: 3,85 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,45 %)
36 Monaten: 4,16 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,75 %)

Sparda-Bank Hannover

Auch Platz drei unter den Regionalanbietern belegt eine Genossenschaftsbank. In keinem der Vergleiche schafft es eine Sparkasse bei den Regionalanbietern unter die besten fünf Institute. In den ersten zwölf Monaten verlangt das Institut keinen Aufschlag für Forward-Darlehen.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,47 % (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,85 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,36 %)
36 Monaten: 4,22 % (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,59 % (inkl. Forward-Aufschlag von 1,08 %)

Vermittler: Dr. Klein

Dr. Klein ist im Vermittlermarkt eine Größe. Knapp 650 Vermittler sind dem seit 1954 agierendem Unternehmen angeschlossen. Bei Forward-Darlehen mit langen Zinsbindung und niedriger Beleihung bietet Dr. Klein das günstigste Angebot. In den ersten zwölf Monaten fallen keine Aufschläge an.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,31 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,50 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
36 Monaten: 4,15 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,47 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,68 %)

Hypotheken Discount

Hypotheken Discount ist der älteste deutsche Hypothekenvermittler und zwischenzeitlich ein Partner von Planethome. Der Bankpartner verzichtet für zwölf Monate auf Zinsaufschläge.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,35 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,54 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
36 Monaten: 4,15 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,47 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,68 %)

Santander Direkt Bank

Santander Direkt bietet Kunden Finanzierungen fremder Banken an und wird deshalb unter den Vermittlern gelistet. In dieser Rubrik schafft es die Direktbank auf Platz zwei. In den ersten zwölf Monaten fallen beim finanzierenden Institut keine Zinsaufschläge an.

Zinssatz für den Abruf des Darlehens in …
12 Monaten: 3,37 Prozent (kein Forward-Aufschlag)
24 Monaten: 3,56 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,18 %)
36 Monaten: 4,17 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,72 %)
48 Monaten: 4,47 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag von 0,68 %)

Der Ökonom stand mit seiner Einschätzung nicht alleine: Mitte März 2011 rechnete laut einer Umfrage noch jeder zweite Ökonom mit einem steigenden Zinsniveau. „Wir haben den Tiefpunkt bei den Bauzinsen sicherlich gesehen“, erklärte beispielsweise Heinrich Bayer, Chefvolkswirt der Deutschen Postbank vor elf Monaten. „Der aktuelle Aufwärtstrend wird sich noch etwas fortsetzen, wir rechnen aber mit einem eher verhaltenen Anstieg“.

Kommentare (36)

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16.02.2012, 11:22 Uhr

Geschichte wiederholt sich, es ist fast erschreckend. Wer jetzt meint sich zum Lohnsklaven machen zu müssen und einen KRedit für so eine Bude aufnimmt die er in wahrscheinlich 30 Jahren abbezahlt haben wird, hat eindeutig einen Sprung in der Schüssel.

Im übrigen...wer meint sein Geld mit einer Immobilie abgesichert zu haben falls der Euro crasht.... mal informieren was in unserem Grundgesetz steht und was dieser depperte Staat schon einmal gemacht hat mit Besitzern von Immobilien.

Account gelöscht!

16.02.2012, 11:27 Uhr

...Mieten werden dann aber auch steigen, oder???

LaGara

16.02.2012, 11:31 Uhr

@ karstenberwanger: Was hat der Staat mit Besitzern v Immobilien schon gemacht? Wo finde ich info drüber?

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