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04.04.2013

16:25 Uhr

Baufinanzierung

Wie Häuslebauer die Mini-Zinsen reservieren

VonJens Hagen

Noch nie war Baugeld so günstig wie jetzt. Das weckt Begehrlichkeiten. Wie sich Immobilienbesitzer, deren Darlehen erst in Jahren auslaufen, die günstigen Sätze sichern können - und ihr Objekt in kurzer Zeit abbezahlen.

Börsenhändler in Aktion: Je größer die Krise an den Finanzmärkten, desto günstiger das Baugeld. dpa

Börsenhändler in Aktion: Je größer die Krise an den Finanzmärkten, desto günstiger das Baugeld.

In Zeiten der Finanzkrise erhalten manche Börsenweisheiten eine ganz neue Bedeutung. So lässt sich etwa Nathan Rothschilds wohlmeinender Rat „Kaufen Sie, wenn die Kanonen donnern, und verkaufen Sie beim Klang der Trompeten“ heutzutage aus der Welt der Aktienkäufer in die private Baufinanzierung übertragen.

Denn in Zeiten der Zypern-Krise, des Regierungschaos in Italien und einer sich ankündigenden hartnäckigen Rezession in Europa sind die Zinsen für Immobilienkredite so günstig wie nie zuvor. In den vergangenen fünf Jahren fielen die Sätze für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung von durchschnittlich 5,4 Prozent auf aktuell gut 2,5 Prozent. Allein in den vergangenen zwei Wochen sanken die Sätze im Zuge der Verschärfung der Euro-Krise um 0,2 Prozentpunkte.

Grund für die Rabattmentalität beim Baugeld ist vor allem der Run der Anleger auf deutsche Bundesanleihen. Die Staatspapiere gelten in Krisenzeiten als sicherer Hafen für Anlegergelder.

Der Effekt funktioniert so: Die höhere Nachfrage nach Staatsanleihen sorgt für steigende Kurse. Im Gegenzug sinken die Zinsrenditen, aktuell sind sie so niedrig wie seit August 2012 nicht mehr, zehnjährige Papiere rentieren nur mit 1,25 Prozent. Banken können dieses niedrigere Zinsniveau nutzen, weil sie Pfandbriefe zu günstigeren Sätzen an den Markt bringen können. Viele Banken refinanzieren so ihre Darlehen für die privaten Häuslebauer.

Teure Fallen in der Baufinanzierung

Lange Bearbeitungszeiten

Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.

Bausparverträge

Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.

Kreditverhandlungen I

Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.

Kreditverhandlungen II

Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.

Kreditvermittler

Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.

Zinsverhandlungen

Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.

Auch Immobilienbesitzer, deren Darlehen erst in einigen Jahren ausläuft, können sich die niedrigen Zinsen sichern. Dazu lassen können sie Forward-Darlehen abschließen, die aktuelle Konditionen gegen einen Aufschlag bis zu 66 Monate reservieren. „Wir sehen, dass Forward-Darlehen bei dem jetzigen Zinsniveau verstärkt nachgefragt werden“, so Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank.

Kommentare (9)

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Cleverle

04.04.2013, 16:57 Uhr

Die einfachste Variante, sich (teilweise SEHR niedrige) Sollzinsen für die Zukuft zu sichern, ist der Bausparvertrag

aktionaer

04.04.2013, 17:07 Uhr

Ich glaube es ist Zeit für ein sinnvolles Splitting.

Hier in EU-Land sollte man möglichst 100% seine immobilen Anlagen belasten und die frei bleibenden Eigenmittel in Länder wie SING oder China investieren.

EU Land belohnt die Schulner
Asia belohnt die Investoren

AlexanderSolya

04.04.2013, 17:19 Uhr

Unverständlich ist, warum Vermittler bei den Kunden, die ihr Darlehen "zügig tilgen" schlechter abschneiden sollen? Bei Zinsbindungen von 10 oder 15 Jahren als Volltilger lägen die PSD-Banken und örtliche Institute vorn.
Als professionell arbeitender Vermittler habe ich sowohl Zugriff auf die PSD-Banken, wie auch örtliche Institute, wie Sparkassen.
Alexander Solya

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