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18.11.2015

14:59 Uhr

BGH-Urteil zum Mietrecht

Welche Mieter bald mehr zahlen müssen

VonReiner Reichel

Nicht immer stimmt die angegebene Fläche im Mietvertrag. Müssen Mieter mehr zahlen, wenn die Wohnung eigentlich größer ist, als der Vermieter im Vertrag angab? Der Bundesgerichtshof hat ein wichtiges Urteil gefällt.

Oftmals stimmt die Quadratmeterzahl nicht mit der Realität überein. dpa

Mietvertrag

Oftmals stimmt die Quadratmeterzahl nicht mit der Realität überein.

DüsseldorfWie groß ist meine Wohnung wirklich? Die Frage stellt sich der Mieter einer Fünf-Zimmer-Wohnung in Berlin, als seine Vermieterin ihm die Miete kräftig erhöhte. Statt knapp 629,75 Euro wollte sie nun 937,52 Euro monatlich von ihm haben. Das waren weit mehr als die erlaubte Mieterhöhung von 15 Prozent.

Des Rätsels Lösung: Seine Wohnung war um ein Viertel größer als im Mietvertrag angegeben, nämlich 210,43 Quadratmeter statt 156,95 Quadratmeter groß. Mehr Quadratmeter, mehr Miete lautete die einfach Rechnung der Vermieterin. Der Vermieter war dagegen nur bereit, 94,46 Euro mehr zu zahlen. Der Streit landete vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Der entschied am Mittwoch: Die tatsächliche Wohnfläche ist für die Mietberechnung entscheidend, „unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist“ (Az.: ZR 266/14).

Durchschnittliche Mietkosten nach Vermietertyp

Kirchliche Wohnungsunternehmen

Monatliche Sollmiete (netto, kalt): 5,83 €/m²
Kalte Betriebskostenvorauszahlung: 1,44 €/m²
Warme Betriebskostenvorauszahlung: 1,29 €/m²

Private Immobilienunternehmen

Monatliche Sollmiete (netto, kalt): 5,77 €/m²
Kalte Betriebskostenvorauszahlung: 1,60 €/m²
Warme Betriebskostenvorauszahlung: 1,42 €/m²

Öffentliche Wohnungsunternehmen

Monatliche Sollmiete (netto, kalt): 5,70 €/m²
Kalte Betriebskostenvorauszahlung: 1,77 €/m²
Warme Betriebskostenvorauszahlung: 1,16 €/m²

Sonstige Wohnungsunternehmen

Monatliche Sollmiete (netto, kalt): 5,44 €/m²
Kalte Betriebskostenvorauszahlung: 1,44 €/m²
Warme Betriebskostenvorauszahlung: 1,13 €/m²

Kommunale Wohnungsunternehmen

Monatliche Sollmiete (netto, kalt): 5,29 €/m²
Kalte Betriebskostenvorauszahlung: 1,49 €/m²
Warme Betriebskostenvorauszahlung: 1,11 €/m²

Wohnungsgenossenschaften (ohne kirchliche Unternehmen)

Monatliche Sollmiete (netto, kalt): 5,07 €/m²
Kalte Betriebskostenvorauszahlung: 1,31 €/m²
Warme Betriebskostenvorauszahlung: 1,16 €/m²

Quelle für alle Angaben: GdW-Jahresstatistik

Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass die in Mietverträgen genannten Quadratmeterzahlen in zwei Drittel aller deutschen Mietwohnungen falsch sind. Im März 2010 hatte der BGH noch entschieden, dass zehn Prozent Abweichung zwischen der tatsächlichen und der im Mietvertrag genannten Fläche tolerabel seien. Eine Mietminderung sei berechtigt ist, wenn die tatsächliche Fläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liege, urteilte der BGH damals (Az.: VIII ZR 144/09).

Insofern weicht der BGH nun von seiner früheren Rechtsprechung ab. Der Mieterbund hatte schon zuvor eine Änderung der Rechtsprechung gefordert. „Mit dieser Entscheidung hat der BGH nunmehr für Klarheit gesorgt. Daher besteht auch kein Bedarf mehr für die Umsetzung des Koalitionsbeschlusses, wonach künftig nur die tatsächliche Wohnfläche Grundlage aller Ansprüche im Mietrecht sein soll", kommentierte Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, die Entscheidung.

Weniger glücklich dürfte der Eigentümerverband Haus & Grund sein. Er hält eine Toleranzregelung für nötig. Er hat Wohnungen in einem Praxistest vermessen lassen. Drei Experten kamen auf drei verschiedene Wohnflächen, mit Abweichungen von bis zu 16 Prozent, berichtete der Verband. „Die tatsächliche Wohnfläche gibt es in der Praxis nicht“, schloss Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke daraus.

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