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02.04.2006

13:14 Uhr

Bürogebäude

Offene Fonds kaufen gern in Stuttgart

VonMiriam M.Beul

410 Mill. Euro gaben Investoren 2005 für Immobilienkäufe in Stuttgart aus. Das waren 46 Prozent oder umgerechnet 130 Mill. Euro mehr als im Jahr zuvor. Erstaunlich war jedoch, dass Büroimmobilien, die üblicherweise ganz oben auf den Einkaufslisten institutioneller Käufergruppen stehen, in Stuttgart weniger gefragt waren.

DÜSSELDORF. Die Summe kann sich sehen lassen: 410 Mill. Euro gaben Investoren 2005 für Immobilienkäufe in Stuttgart aus. Das waren 46 Prozent oder umgerechnet 130 Mill. Euro mehr als im Jahr zuvor. „Vor allem die offenen Fonds schlugen kräftig zu“, berichtet Frank Leukhardt, Partner beim Colliers-Partners Bräutigam & Krämer in Stuttgart. Mit einem Anteil von 42 Prozent waren sie die stärkste Käufergruppe. Erstaunlich war jedoch, dass Büroimmobilien, die üblicherweise ganz oben auf den Einkaufslisten institutioneller Käufergruppen stehen, in Stuttgart weniger gefragt waren. Ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen lag 2005 nur bei 31 Prozent. Im Unterschied zu allen anderen deutschen Märkten erwarben die Käufer in Stuttgart vor allem Einzelhandelsobjekte.

Sie trugen mit 41 Prozent am deutlichsten zum guten Jahresumsatz bei. Das freut die Verkäufer, dennoch stellt sich die Frage, weshalb Bürohäuser in Stuttgart so schwach abschnitten. „Das Transaktionsvolumen hätte durchaus höher ausfallen können, gäbe es nicht das begrenzte Angebot an gewerblichen Investitionsmöglichkeiten“, sagt Leukhardt. Und in der Tat. Im Überfluss erstickt der Markt nicht. Leinfelden-Echterdingen eingeschlossen verfügt Stuttgart nach einer Analyse der Immobilienbank Ellwanger & Geiger derzeit nur über eine Reserve von 5,5 Prozent oder 402 000 Quadratmeter Fläche. Das Gros des Angebotes entfällt auf innerstädtische Lagen. „Der Standort Vaihingen weist zwar ebenfalls eine hohe Leerstandsquote auf. Diese hat sich allerdings in den letzten Jahren kontinuierlich nach unten bewegt“, sagt der Teamleiter Bürovermietung bei Ellwanger & Geiger, Ulrich Nestel. Von hohem Leerstand kann im Vergleich zu anderen deutschen Städten, die sich teils mit zweistelligen Leerstandsraten herumärgern, keine Rede sein. Stuttgarts Problem ist das geringe Angebot an neuen, modernen Immobilien. Während etwa in Düsseldorf vor allem neu gebaute Bürohäuser keine Nutzer haben, so stehen in Stuttgart vor allem Bestandsgebäude leer. Laut Ellwanger & Geiger handelt es sich bei 65 Prozent der Überhänge um Altbauten und nur bei 35 Prozent um neuwertige Immobilien. Deren Anteil am Leerstand wird sich nach Einschätzung der Makler in den kommenden Jahren weiter verringern. Überhaupt nehmen die Überhänge weiter ab. „Indikator dafür sind die geringen Fertigstellungsquoten und die bereits hohe Vorvermietung“, sagt Makler Leukhardt. In diesem Jahr würden im Stadtgebiet gerade mal 44 000 Quadratmeter Büroflächen neu gebaut, von denen jedoch bereits 40 Prozent vergeben sind. Und von den 35 000 Neubauquadratmetern, die 2007 an den Markt kommen sollen, seien schon jetzt 94 Prozent vermietet. „Wir können Flächensuchende kaum bedienen“, sagt er. Inzwischen hätten aber Projektentwickler den Mangel erkannt und würden in innerstädtischen Lagen sowie am Rand allmählich wieder neue Vorhaben anschieben.

Gleich für zwei Neuentwicklungen ist der Geschäftsführer der Phoenix Real Estate Development GmbH, Thomas Schmid, verantwortlich. Auf dem Grundstück des ehemaligen Radio- und Elektrohändlers Lerche an der Königstraße 43 b hat er gerade einen Altbau, das so genannte „Weiße Haus“, recycelt. Es umfasst 1 600 Quadratmeter Büro- und 2 400 Quadratmeter Ladenflächen. Die Handelsflächen sind fertig gestellt, nur an den Büros in den Obergeschossen werde noch gefeilt, sagt Schmid und zeigt sich von Lage überzeugt: „Die Königstraße ist Stuttgarts Hauptflaniermeile, hier ist immer etwas los.“ Davon zeigten sich auch seine Handelsmieter – der Bekleidungshersteller Hennes & Mauritz, das Schuhhaus Leiser und O2 – überzeugt. Sie haben ihre Geschäfte im „Weißen Haus“ inzwischen eröffnet.

35 Mill. Euro hat das mittelständische Unternehmen in die Aktivierung der Geschäftsadresse im Herzen Stuttgarts investiert. Etwa dreimal so viel will Schmid für ein Vorhaben wenige Hausnummern weiter aufbringen. 110 Mill. Euro sollen in das Neubauprojekt „Phoenix-Bau“ an der Königstraße 5 fließen. Ab Oktober 2008 soll hier ein Büro- und Geschäftshaus mit insgesamt 18 000 Quadratmetern Nutzfläche stehen. Beginnen will Entwickler Schmidt schon Anfang nächsten Jahres. „Hier werden wir die alte Bausubstanz nicht erhalten. Wir reißen ab und bauen etwas Neues“, sagt er.

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