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25.01.2007

09:38 Uhr

Büromarkt

Investoren blicken bange auf die Zinsen

In der Branche der Makler und Berater herrscht allenthalben Jubel über neue Rekorde auf dem Immobilien-Investmentmarkt. Finanzinvestoren wirbelten auch im vergangenen Jahr durch Deutschlands Bestände.

HB DÜSSELDORF. Doch unter ihnen finden sich mehr und mehr langfristig orientierte Anleger, etwa Pensionskassen. Für das Jahr 2006 berechnet Berater Jones Lang Lasalle (JLL) das gesamte Immobilienanlagevolumen in Deutschland auf rund 50 Mrd. Euro, ein Jahr zuvor waren es erst 20,5 Mrd. Euro gewesen. Der Anteil der ausländischen Investoren stieg von 62 auf 67 Prozent. Der Maklerverbund DIP Deutsche Immobilien-Partner addiert vollständige oder anteilige Käufe von Immobilienunternehmen sowie Kreditportfoliotransaktionen hinzu und kommt so auf 90 Mrd. Euro nach 60 Mrd. Euro im Jahr 2005 - gleichfalls ein Rekord.

Doch wie lange wird die Branche noch Grund zum Jubel haben? Zinserhöhungen sind absehbar. Die Differenz zwischen Finanzierungskosten und Nettomietrendite wird geringer. Auch weil die Renditen nachgeben - bei Büroobjekten binnen Jahresfrist von 5,66 auf fünf Prozent. Die Schere zwischen Zinsen und Renditen könne sich möglicherweise schließen, meinen die JLL-Experten. Noch höhere Fremdkapitalquoten, die die Eigenkapitalrendite hoch halten würden, machen das Geschäft für Neueinsteiger in Deutschland riskanter. Und die bereits Engagierten haben kurze Zinsbindungsfristen gewählt, müssen also bald nachfinanzieren.

Angesichts steigender Zinsen haben sich einige Finanzinvestoren bereits von Beständen in Deutschland getrennt. "Dieser Prozess dürfte sich fortsetzen", erwartet JLL. Doch ihre Verhandlungspartner sind dann andere. "Von verbesserten Fundamentaldaten aus dem Vermietungsbereich profitieren die Akteure, die ihren Profit eben nicht unmittelbar aus Zinsdifferenzgeschäften generieren", sagt Helge Scheunemann, Leiter der Analyseabteilung bei JLL. Wurde 2005 noch viel vom Ende der Krise auf den Büromärkten gesprochen, aber kaum danach gehandelt, hat sich dies 2006 geändert. Investitionen in Büros in den fünf Hochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München verdoppelten sich fast - von 6,6 Mrd. auf 12,6 Mrd. Euro. Der große Renner waren jedoch Einzelhandelsimmobilien, auf die rund 5,4 Mrd. Euro der Investments entfielen.

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