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31.01.2008

09:37 Uhr

Deutscher Immobilienmarkt

Ende der Mega-Deals

VonReiner Reichel

In Deutschland werden Immobilien-Transaktionen in Milliarden-Höhe dieses Jahr die Ausnahme bilden. Viel mehr wechseln eher kleinere Immobilienpakete den Besitzer. Teilweise wird damit aber kein Neugeschäft verbunden sein. Investoren werden zudem nicht mehr zu den Spitzenpreisen des Frühsommers 2007 kaufen.

Bürogebäude in Frankfurt gehörten im vergangenen Jahr zu den bevorzugten Kaufobjekten in Deutschland. Foto: AP ap

Bürogebäude in Frankfurt gehörten im vergangenen Jahr zu den bevorzugten Kaufobjekten in Deutschland. Foto: AP

DÜSSELDORF. Die Zeit der Mega-Deals auf dem deutschen Immobilienmarkt ist abgelaufen. Transaktionen in Milliarden-Höhe werden in diesem Jahr die Ausnahme sein. Sie sind nur möglich, wenn die finanzierenden Banken die Kredite als Anleihen verpackt auf dem Kapitalmarkt weiterverkaufen können. Der Markt für solche Papiere ist aber zusammengebrochen. "Wir gehen nicht davon aus, dass wir in diesem Jahr wieder wie im vergangenen Jahr zehn Transaktionen im Volumen von mehr als einer Milliarde Euro sehen werden, allenfalls drei bis vier", beschreibt Andreas Quint, Geschäftsführer des schwedischen Immobiliendienstleisters Catella Property Group in Deutschland, die Konsequenz.

Nach Zahlen von Catella, die an mehreren Paketkäufen beteiligt waren, wechselten im Vorjahr bei den 15 größten Deals Immobilien für mehr als 20 Mrd. Euro den Besitzer. Das gesamte Transaktionsvolumen betrug rund 60 Mrd. Euro. Quint schätzt, dass die Kaufpreise im Durchschnitt zu 70 bis 75 Prozent fremdfinanziert wurden. In diesem Jahr werden nach seiner Schätzung in Deutschland Liegenschaften für 50 Mrd. Euro gekauft werden - ein Minus von rund 15 Prozent. Damit fällt Quints Prognose optimistischer aus als die seiner Kollegen von Jones Lang Lasalle (JLL) und Atisreal, die um 20 Prozent beziehungsweise 25 Prozent sinkende Transaktionsvolumina erwarten.

Dazu kommt ein Trendwechsel: Pakete mit einer Vielzahl von regional verstreuten Objekte zu Preisen von mehr als 500 Mill. Euro werden immer seltener angeboten. Stattdessen kommen eher kleinere Portfolios auf den Markt, die auf einzelne Käufergruppen abgestimmt werden. "Es wird künftig mehr nach Risiken differenziert", sagt Claus P. Thomas, Deutschland-Geschäftsführer von Lasalle Investment. Das liegt auch daran, dass die Banken nun mehr als in den vergangenen Jahren auf das Risiko schauen.

Einigkeit herrscht bei Maklerhäusern wie JLL, Catella und Savills, darüber, dass institutionelle Anleger ihre angestrebten Immobilienquoten in Deutschland noch nicht erreicht haben. Ebenso wird sich nach ihren Einschätzungen der seit Beginn der Kreditkrise im Sommer zu beobachtende Trend fortsetzen, dass eigenkapitalstarke Käufer zum Zug kommen. Quint geht deswegen in diesem Jahr von einer durchschnittliche Fremdkapitalquote von nur noch 50 Prozent aus.

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