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28.01.2005

09:44 Uhr

Durch Zwangsabgaben finanzierte Investitionen erhöhen Attraktivität der Einkaufsstraßen

Sonderzonen sollen Einzelhändler retten

VonReiner Reichel

Ein Standort, der heute noch als 1a-Lage für ein Einzelhandelsgeschäft gilt, kann in ein paar Monaten schon zweitklassig sein. Die Lagequalitäten verschieben, die Top-Gebiete verkleinern sich, stellen die Analysten des Maklerverbundes DIP Deutsche Immobilien-Partner in ihrer Aussicht auf das Jahr 2005 fest.

HB MÜNCHEN. In der Vergangenheit war vielfach zu beobachten, dass neue Einkaufsmagnete Passantenströme verändern. In den Mittelstädten ziehen häufig innerstädtische Einkaufszentren Kaufkraft auf sich. Der alteingesessene, oft inhabergeführte und in der eigenen Immobilie logierende Einzelhandel auf den traditionellen Einkaufsstraßen hat dann häufig das Nachsehen – erst Recht, wenn bekannte Filialisten dann aus dieser Straße in das neue Shopping-Center abwandern. Die neuen Konsumtempel bieten, was gerade die Filialisten brauchen: Fläche. Die durchschnittlichen Ladengrößen haben in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen. Die DIP-Analysten haben ermittelt, dass die Verkaufsfläche in Deutschland zwischen 1990 und 2004 von 77 Mill. auf 113 Mill. Quadratmeter (qm) gestiegen ist. Pro Kopf gerechnet nahm sie von 0,97 auf 1,37 qm zu.

Wollen die Vermieter in den früheren Einkaufsmeilen die Abwanderung der Konsumenten, der über kurz oder lang der Verfall der Mieten folgt, stoppen, müssen sie ihre Straße wieder attraktiver gestalten. Als Lösungsansatz wird in Deutschland nun eine mittlerweile 35-jährige Idee aus Kanada diskutiert – der Business Improvement District (BID), ein Gebiet also, in dem der Einzelhandel gestärkt werden soll.

Als 1970 der Stadtteil Bloor West Village in Kanadas Metropole Toronto einen U-Bahn-Anschluss zur attraktiveren Innenstadt bekam, brachen dem Einzelhandel dem Stadtteil die Umsätze weg. Die örtlichen Händler stemmten sich dem entgegen. Sie schufen mit dem BID ein Modell, das sehr schnell auch in den USA aufgegriffen wurde und in den Grundzügen bis heute gültig ist: In einem klar definierten Gebiet wird auf Initiative der Vermieter in Absprache mit der Kommune in die Revitalisierung der Einkaufsstraßen investiert. Die Finanzierung erfolgt durch eine Umlage, die zusammen mit der Grundsteuer bei den Vermietern erhoben wird, nachdem die Kommune die rechtliche Voraussetzung dafür geschaffen hat.

„In den vergangenen Jahrzehnten hat sich in den USA das Instrument des Business Improvement Districts zu einer der erfolgreichsten Methoden der Stärkung innerstädtischer Geschäftsbereiche entwickelt“, sagte Mario Bloen, Geschäftsführer von D-Plan Deutsche Planungs- und Beratungsgesellschaft für Stadtentwicklung mbH auf dem Immobilienkongress „Cimmit 2005“, der diese Woche in München stattfand. Auf diese Weise seien in Nordamerika 1 200 BIDs entstanden, allein 45 in New York.

Hamburg hat als erstes Bundesland ein Gesetz zur Einrichtung von BIDs erlassen. Die Straße „Neuer Wall“ solle ein Pilotprojekt werden, sagte Bloen. Allerdings waren in München auch skeptische Stimmen zu den BIDs zu hören. So zweifelt Alexander Otto, Chef der ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG, einer der größten Shoppingcenterentwicklers und -betreibers in Europa, dass sich das Konzept kurzfristig durchsetzt: „Vielleicht geht es dem deutschen Einzelhandel dafür im Moment noch zu gut.“ In den Vereinigten Staaten sei die Entwicklung weiter fortgeschritten, weil die Probleme mit toten Innenstädten dort viel größer seien. Typische Probleme solcher toten Innenstädte: Die Kriminalität steigt, so dass die Verwahrlosung der Viertel fortschreitet und die Attraktivität weiter abnimmt.

„Die Chancen sind dort, wo ein Stadtteil bereits auf dem Weg nach unten ist“, sagt Otto, der die BIDs gut findet. Eine wieder stärkere Konkurrenz fürchtet er nicht. Sein Kalkül: Von attraktiveren Innenstädten profitieren die Händler in den Shopping-Centern wie auch die in den Einkaufsstraßen. Weil der Einzelhandelsumsatz aber nicht zu-, sondern abnimmt, muss es Verlierer einer solchen Entwicklung geben. Nach Ansicht von Otto sind dies die Märkte auf der grünen Wiese. Zwar wurden in München keine Zahlen zur möglichen Höhe der BID-Umlagen genannt. Doch es wurde deutlich, dass es bei den Abgaben zur Neugestaltung in den BIDs um andere Beträge gehen wird, als sie üblicherweise für City-Werbegemeinschaften beigesteuert werden. „Der City-Marketing-Etat von Hamburg ist kleiner als der eines unserer Shopping-Center“, stellte Otto fest. Dass der mit knappen Margen kämpfende Einzelhandel sich wehren wird, wenn Vermieter eine solche Umlage auf seine Miete überwälzen wollen, ist abzusehen. Also müssen die Vermieter von den BID-Vorteilen überzeugt sein. In Hamburg kann Bloen zufolge ein Antrag auf ein BID gestellt werden, sofern 15 Prozent der Vermieter dies wollen. Gescheitert ist der Antrag, sobald 30 Prozent ihn ablehnen. Bleibt der Anteil der Ablehnenden geringer und es wird ein BID ausgewiesen, können sich die Verlierer der Abstimmung allerdings nicht gegen die Erhebung der BID-Zwangsabgabe wehren.

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