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23.01.2005

06:01 Uhr

Ende Januar Entscheidung über fiskalische Behandlung einer Zinsvorauszahlung

Steuervorteile bei Immobilien schwinden

VonReiner Reichel

Ein Disagio mindert nur bedingt die Steuerlast im Anschaffungsjahr. Beobachter erwarten nun gespannt, ob eine anstehende Steuer-Entscheidung des Bundes und der Länder Investoren mehr Spielraum geben. Ob der sinnvoll wäre, ist indes eine andere Frage.

HB DÜSSELDORF. Die Steuervorteile, die Investoren einer Immobilie in Anspruch nehmen können, sind zum Jahreswechsel beschnitten worden. Seitdem kann ein Damnum bei einer Darlehensauszahlung, auch Disagio genannt, nur noch dann als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn die Zinsbindungsfrist eines Darlehens höchstens fünf Jahre beträgt. Geregelt ist dies im EU-Richtlinien- Umsetzungsgesetz, dass das deutsche Einkommensteuergesetz (EStG) dahingehend ändert, dass ein Damnum bei längeren Zinsbindungsfristen auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen ist, für den es geleistet worden ist. Wirtschaftlich betrachtet ist ein Damnum nichts anderes als eine Zinsvorauszahlung, für die der Kreditgeber im Gegenzug einen niedrigeren Zinssatz während der Zinsbindungsfrist gewährt.

"Bei den aktuell niedrigen Zinskonditionen wird kein vernünftiger Anleger eine Zinsbindungsfrist von weniger als zehn bis zwölf Jahren wählen", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverband Deutschland (IVD). Im Übrigen ist er davon überzeugt, dass die Begrenzung auf fünf Jahre von der Finanzverwaltung nicht gewollt sein kann. Denn mit dem 5. Bauherrenerlass aus dem Jahr 2003 (Az.: IV C3 - S- 2253a -48/03) habe das Bundesfinanzministerium (BMF) angeordnet, dass ein Damnum von fünf Prozent nur dann zulässig ist, wenn die Zinsbindungsfrist mindestens fünf Jahre beträgt. Genau genommen steht im Erlass jedoch nur, dass ein Damnum marktüblich sein muss und dass aus Vereinfachungsgründen von einem fünfprozentigen Damnum bei einer fünfjährigen Zinsbindung ausgegangen werden "kann".

Genauso marktüblich waren über lange Zeit zehn Prozent Damnum bei zehn Jahren Zinsbindung. Dennoch gehen nach den Worten von Karl Hamberger, Steuerkonzeptionär geschlossener Immobilienfonds im Münchner Büro der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young, die meisten Immobilienfondsanbieter auf Nummer sicher und halten sich wie er an die Fünf-Jahre-Fünf-Prozent-Regel. Geschlossene Immobilienfonds müssen die Vorgaben des 5. Bauherrenerlasses erfüllen. Anderenfalls droht den Anlegern der Verlust der Steuervorteile.

Steuervorteil nicht allein entscheidend

Schick hofft nun, dass die Steuerreferenten des Bundes und der Länder auf ihrer Sitzung am 28. Januar eine investorenfreundlichere Regelung finden werden. Käufer selbst genutzter Immobilien sind von der Neuregelung nicht betroffen. Sie haben keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, können also auch die vom Damnum verursachten Werbungskosten nicht aufrechnen. Deshalb hat für sie die Vereinbarung eines Damnums keinen Sinn.

Doch auch Käufer vermieteter Immobilien und Anleger geschlossener Fonds sollten nicht allein auf den Steuervorteil schauen. Denn wenn die Bank von einem Darlehensbetrag eine Zinsvorauszahlung einbehält, heißt das nichts anderes, als dass ein höheres Darlehen aufgenommen und getilgt werden muss, als tatsächlich zur Finanzierung der Immobilie notwendig ist. Bei einem niedrigen Tilgungssatz kann dadurch die Nettoverschuldung am Ende der Zinsbindungsfrist immer noch höher sein als der Auszahlungsbetrag. Sind die Zinsen am Ende der Zinsbindung höher als zuvor, droht die ganze Finanzierungsrechnung ins Wanken zu geraten.

Die Gegner der neuen Steuerregelung stützen ihre Hoffnung auf einen Hinweis im Protokoll des Finanzsausschusses, wonach das Damnum von der Neuregelung des entsprechenden EStG-Paragraphen nicht betroffen sei. "Dieser Hinweis hat keinerlei Rechtswirkung", sagt der Berliner Finanzrichter Hans Joachim Beck. Die möglichen Optionen fasst er so zusammen: Durch eine rückwirkende Gesetzesänderung oder durch ein ergänzendes BMF-Schreiben wäre es möglich, den Bereich Damnum von der Gesetzesänderung auszuklammern.

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