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19.08.2013

06:29 Uhr

Geschlossene Beteiligungen

„Vielen Fonds drohen ernsthafte Probleme“

VonDörte Jochims

Geschlossene Fonds investieren gerne in Immobilien. Viele dieser Beteiligungsmodelle werden nun jedoch zum Sanierungsfall. Oliver Priggemeyer, Vorstand bei IC Immobilien warnt vor Finanzierungslücken.

Oliver Priggemeyer, Vorstand der IC Immobilien Gruppe, die 50 geschlossene Immobilienfonds verwaltet. PR

Oliver Priggemeyer, Vorstand der IC Immobilien Gruppe, die 50 geschlossene Immobilienfonds verwaltet.

Herr Priggemeyer, geschlossene Fonds kommen nicht aus den Schlagzeilen. Neben Betrugsfällen wie bei der S&K-Gruppe werden mehr als 266 Schiffsfonds saniert. Auch bei zehn Prozent der geschlossenen Immobilienfonds wackelt die Anschlussfinanzierung. Wo drohen die größten Schwierigkeiten?
Als Vorstand der IC Immobilien Gruppe kann ich nur über geschlossene Immobilienfonds reden. Dazu muss ich kurz unser Haus vorstellen. Die IC-Gruppe ist 1988 entstanden und legte zunächst Produkte für die Thurn und Taxis und später für die Schmidt-Bank auf. Doch seit 2000 haben wir keinen eigenen Fonds mehr emittiert. Wir konzentrieren uns ganz auf die Abwicklung. Heute sind wir der zweitgrößte unabhängige Asset Management Dienstleister in Deutschland.

Sie verwalten also vor allem Immobilienportfolios anderer Gesellschaften?
Genau. So haben wir beispielsweise die Fonds der Bayerischen Beamten Versicherung übernommen. Wir sehen uns dabei stets als Dienstleister des Investors. Es sind nie die Fondsinitiatoren, die uns beauftragen. Denn bereits bei der Erstanalyse reden wir Klartext und bemühen uns, die Realität abzubilden.

So checken Sie Ihre geschlossenen Fonds

Ratings

Einige Agenturen bewerten geschlossene Fonds. Doch gute Noten zum Emissionszeitpunkt sagen wenig aus, befinden Experten von Finanztest (Ausgabe 11/2012). Für ein Urteil müsse bezahlt werden. Daher würden schlechte Noten kaum publiziert. Zudem hätten fast alle Agenturen bei Fonds gejubelt, die später in die Pleite schlitterten. Tatsächlich sollte eine Note allein niemals ausschlaggebend für den Kauf sein.

Aber Ratingberichte können dennoch für Anleger eine gute Quellen sein. Hier lohnt ein Klick auf die Seite der Ratingagentur Scope unter www.scope-ratings.com. Sie können den Namen Ihrer Fondsgesellschaft ins Suchfeld eingeben und erhalten dann eine Reihe von Analysen zu aktuell aufgelegten Portfolios. Wenn Sie danach die Detailanalyse anklicken, erhalten Sie einen mehrseitigen Ratingbericht des Hauses zu den jeweiligen Fonds. Die Analysen gehen dabei bis August 2010 zurück. Auch bei der G.U.B. (Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH) können Sie unter www.gub-analyse.de Ratingberichte lesen.

Emittent

Welche Erfahrungen hat der Emittent Ihres Fonds mit ähnlichen Portfolios und wo gab es Krisen. Unter www.fondsmedia.com finden Sie ausführliche Ratingberichte ausgewählter Fonds, aber auch Research zu den Emittenten. www.fondstelegramm.de bietet ebenfalls Analysen und News zu Beteiligungsmodellen und einzelnen Fondsanbietern.

Marktentwicklung

Egal ob Containerschiffe oder Auslandsimmobilie – wenn Sie auf Jahrzehnte investieren, müssen Sie den jeweiligen Markt im Blick haben. Hochklassige Marktstudien im Bereich Immobilien finden Sie beispielsweise unter http://frr.feri.de/de/produkte-dienstleistungen/immobilien/.  

Geschäftsmodell

Entscheidend für den Erfolg des Fonds ist, ob die Geschäftsidee, die in einer Art Business Plan präsentiert wird, wirklich aufgeht. Dazu müssen Sie als Anleger wie ein Unternehmer denken und ins Detail gehen. So sollten Sie Fragen nach den Aussichten des spezifischen Anlagesegments Ihres Fonds stellen: Investiert ein Immobilienfonds also beispielsweise in Büroimmobilien oder in Wohnobjekte? Wie ist es um die Lage der Objekte bestellt? Wie sicher sind die Mietverträge?

Prognose

Um Renditeversprechungen der Initiatoren zu beurteilen, sollten Sie auch die Ergebnisse von Fonds, die bereits geschlossen haben, ins Kalkül ziehen. So hat der Verband der geschlossenen Fondsemittenten (VGF) Ende 2012 alle Fonds der VGF-Mitglieder analysiert, die bis zum Berichtsjahr 2010 aufgelöst wurden. Insgesamt wurden 799 Portfolios ausgewertet, darunter 322 Immobilienfonds, 280 Schiffsfonds und 128 Flugzeugfonds. Die durchschnittliche Laufzeit lag bei 9,7 Jahren. Der durchschnittliche Vermögenszuwachs betrug 48 Prozent. Bei einer durchschnittlichen Laufzeit von  9,7 Jahren ergibt sich daraus eine Rendite von knapp vier Prozent per anno.

Von den 799 analysierten Fonds waren 147 Fonds nicht erfolgreich und haben ihren Anlegern Verluste beschert. Die Studie umfasst nur Titel von Mitgliedsunternehmen, die etwa 70 Prozent des Marktes abdecken. Fonds von Gesellschaften, die Pleite machten, wurden in dieser Analyse nicht berücksichtigt.

Kredite

Bei vielen geschlossenen Fonds werden Investments nicht nur mit den Einlagen der Anleger, sondern zusätzlich mit einem Kredit finanziert. Solange der effektive Zinssatz für die Kredite unterhalb der Rendite liegt, die mit der Anlage erzielt werden kann, steigert der Anbieter so die Rentabilität seiner Anlage. Steigt hingegen der Zins und übertrifft die erwartete Rendite der Anlage, verliert er überproportional. Ähnliches passiert, wenn die zu erwartende Rendite der Anlage negativ wird. Die Kreditquote sollte daher moderat ausfallen. So dürfen auf Grund einer neuen EU-Richtlinie geschlossene Fonds ab 2015 nur noch mit einem Kreditanteil von 60 Prozent arbeiten. Achten Sie darauf, dass Ihr Portfolio diese Grenze nicht überschreitet!

Steuervorteil

In der Vergangenheit wurden geschlossene Fonds oft als Steuerstundungsmodelle konstruiert: Sie wurden so aufgelegt, dass die Verluste in der Anfangsphase möglichst hoch ausfallen sollten, um dem Investor steuerliche Verlustzuweisungen zu verschaffen. Diese Möglichkeiten wurden vom Gesetzgeber 2005 deutlich eingeschränkt. Mit der Einführung des §15a und §15b EStG kann ein Anleger steuerrechtlich nur Verluste bis zur Höhe seiner Einlage verrechnen. Der Vorteil ist dadurch erheblich geringer. Die Besteuerung bleibt aber kompliziert. Wer investiert, konsultiert daher einen Steuerberater.

Ihr Haus verwaltet inzwischen mehr als 50 Immobilienfonds anderer Gesellschaften. Sie dürften also einen ganz guten Überblick haben. Wo sehen Sie derzeit die größten Schwierigkeiten?
Für geschlossene Fonds gilt ab dem 22. Juni die AIFM-Richtlinie. Die Bestimmungen sind offiziell nur für Produkte bestimmt, die nach diesem Datum aufgelegt werden. Doch geschlossene Fonds haben sehr lange Laufzeiten. Und jetzt bekommen vor allem Portfolios, die bereits laufen, Probleme.

Wie kann das sein? Diese Fonds unterliegen doch gar nicht den neuen Richtlinien.
Viele dieser geschlossenen Immobilienfonds haben Investments zum Teil mit Bankkrediten finanziert. Und obwohl sie offiziell nicht der neuen AIFM-Richtlinie unterliegen, verlangen Banken im Prinzip Informationen nach den neuen Standards. Darauf sind viele Fondsemittenten nicht eingestellt. Bisher haben die meisten nur einmal im Jahr einen Geschäftsbericht erstellt und eine Hauptversammlung abgehalten. Dafür reichten Excel-Sheets. Jetzt wollen viele Finanzinstitute ausgefeilte und oft monatliche Berichte. Oft ist sogar der Zugang zu Primärdaten ein Muss, also zu den Mietverträgen oder Eingangsbuchungen. Können die Anbieter dieses Reporting nicht fristgerecht liefern, wackelt die Anschlussfinanzierung.

Kommentare (9)

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Account gelöscht!

19.08.2013, 07:47 Uhr

Hallo Frau Jochims für diese Werbung! Ich lerne, dass viele schlechte Fonds nur Excel haben, nur Herr Priggemeyer nicht, denn der kann mehr und ist dafür aber auch nicht billig. Vor allem kann Herr Priggemeyer sich im Handelsblatt eine Werbung mit Bild von Manhattan kaufen und kann mit dem Artikel meine Zeit verschwenden. Anderseits bin ich zugegebenermassen nicht-zahlender Netzleser und frage mich, ob ich gratis Qualität erwarten kann. Vermutlich nicht.

GeschlosseneFondsNeinDanke

19.08.2013, 08:16 Uhr

Da kann ich nur zustimmen!

Wenn schon einer so das Interview anfängt: "Als Vorstand der IC Immobilien Gruppe kann ich nur über geschlossene Immobilienfonds reden. Dazu muss ich kurz unser Haus vorstellen...."
Geht's noch peinlicher??

Freidenker

19.08.2013, 08:51 Uhr

Juchhu....hoffentlich verliert die bekloppte Menschheit endlich bald! mal das Spielgeld im PC :)

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