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18.12.2012

10:27 Uhr

Häuslebauer

Gefangen in der Zinsfalle

VonJens Hagen

Baugeld ist so günstig wie niemals zuvor. Viele Immobilienbesitzer haben aber vor Jahren abgeschlossen und zahlen doppelt so viel wie heute. Wie Banken die vorzeitige Kündigung blockieren - und was Kunden tun können.

Baustelle: Wer jetzt finanziert, zahlt rekordverdächtig niedrige Zinsen. dapd

Baustelle: Wer jetzt finanziert, zahlt rekordverdächtig niedrige Zinsen.

DüsseldorfZinsen sind ein heikles Thema. Dafür gibt es viele Beispiele, die Lebensversicherer etwa. Weil das Zinsniveau derzeit so niedrig ist, wissen die Gesellschaften nicht, wie sie ausreichende Renditen für ihre Kunden erwirtschaften sollen. Oder die Bausparkasse Wüstenrot: Die drängt Kunden mit lukrativen Altverträgen in schlechter verzinste neue Tarife, wie das Handelsblatt berichtete. Allein Häuslebauer dürfen sich über die mickerigen Zinsen freuen, möchte man meinen. Doch ganz so einfach ist die Sache leider nicht.

Denn der Blick auf die Zinskurven treibt vielen Immobilienbesitzern zurzeit die Tränen in die Augen. Wer etwa vor fünf Jahren ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und einer üblichen Beleihung von 80 Prozent abschloss, zahlte dafür einen Zins von rund 5,5 Prozent. Heute gibt es vergleichbare Kredite im Durchschnitt zu einem Satz von 2,5 Prozent. Die Mehrkosten summieren sich bei einem Darlehen in Höhe von 300.000 Euro über die zehn Jahre auf 90.000 Euro.

Altkunden können vom historischen Zinstief nicht profitieren. Bei Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren können Kunden das Darlehen erst nach Ablauf der Zinsbindung kündigen. Wer eine längere Zinsbindung vereinbart hat, kann frühestens nach zehn Jahren ab Vollauszahlung des Darlehens mit sechs Monaten Kündigungsfrist kostenfrei ganz oder teilweise kündigen.

Bis dahin können Kunden mit Standard-Darlehen nur auf die Kulanz der Bank hoffen. Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss die Bank einer vorzeitigen Tilgung nur zustimmen, wenn die Immobilie verkauft wird oder die Bank einer Nachfinanzierung nicht zustimmt, die eine andere Bank bei freiem Grundbuch durchwinken würde. Wer nur von den niedrigen Zinsen profitieren will oder sein Grundbuch bereinigen will, hat keinen Rechtsanspruch auf eine vorzeitige Darlehensrückzahlung.

Ein Urteil, was eigentlich den Kunden nutzen sollte, schadet dabei nur. Die meisten Banken bieten ihren Kunden auch bei Standard-Darlehen seit einigen Jahren eine Option zur Sondertilgung. Kreditnehmer können damit einen bestimmten Betrag - meist fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr- kostenfrei tilgen.

Das müssen Kreditnehmer zahlen

Vertragsstrafe

Wer sein Immobiliendarlehen vorzeitig zurückzahlen möchte, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die mehrere tausend Euro betragen kann. Die Rechnung gilt für ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro bei zwei Prozent Tilgung und einer Zinsbindung von zehn Jahren.

Quelle: FMH Finanzberatung.

2005

In diesem Fall endet die Zinsbindung im Jahr 2015. Damals waren Sollzinsen von 4,25 Prozent (effektiv: 4.33 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 121.475 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 8.860 Euro kosten. Bei einer Option auf eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent würde sie nur bei 8.045 Euro liegen.

2006

Zinsbindung bis zum Jahr 2016. Damals waren Sollzinsen von 4,00 Prozent (effektiv: 4.07 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 125.811 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 11.860 Euro kosten. Bei einer Option auf eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent würde sie nur bei 10.145 Euro liegen.

2007

Zinsbindung bis zum Jahr 2017. Damals waren Sollzinsen von 4,50 Prozent (effektiv: 4,59 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 129.380 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 17.340 Euro kosten. Bei einer Option auf eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent würde sie nur bei 14.310 Euro liegen.

2008

Die Zinsbindung im Jahr 2018. Damals waren Sollzinsen von 5,00 Prozent (effektiv: 5,12 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 132.998 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 26.120 Euro kosten. Bei einer Option auf eine Sondertilgung von fünf Prozent per annum würde sie nur bei 18.760 Euro liegen.

2009

Die Zinsbindung im Jahr 2019. Damals waren Sollzinsen von 4,50 Prozent (effektiv: 4,59 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 136.879 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 23.605 Euro kosten. Bei einer Option auf eine Sondertilgung von fünf Prozent per annum würde sie nur bei 18.390 Euro liegen.

2010

Die Zinsbindung im Jahr 2020. Damals waren Sollzinsen von 4,15 Prozent (effektiv: 4,23 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 140.433 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 23.795 Euro kosten. Bei einer Option auf eine Sondertilgung von fünf Prozent per annum würde sie nur bei 18.085 Euro liegen.

2011

Die Zinsbindung im Jahr 2021. Damals waren Sollzinsen von 3,85 Prozent (effektiv: 3,92 Prozent) üblich. Bei einer Tilgung von zwei Prozent liegt die Restschuld bei 143.773 Euro. Eine vorzeitige Ablösung würde nach Vorgaben des BGH 21.325 Euro kosten. Bei einer Option auf eine Sondertilgung von fünf Prozent per annum würde sie nur bei 16.675 Euro liegen.

Grundlagen

Folgende Annahmen gelten für die Rechnung: Verwendete Anlagezinsen vom 04.12.2012. Risikoersparnis: 0,1%; Verwaltungskostenersparnis: 4 Euro je Buchung; Bearbeitungsentgelt: 200 Euro. Restschuldangabe bezieht sich jeweils auf den 30.5.2013; die Zinsbindung endet immer am 30.5. jeweiligen Jahres. Es gelten die Anlagezinsen von 30. Mai 2013..

Kunden klagten vor Gericht, dass mögliche Sondertilgungen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden müsse und erhielten Recht (LG Heidelberg Az. 1 O 219/05 oder LG Darmstadt Az. 25 S 43/06). „Da die Vorfälligkeitsentschädigung deshalb deutlich niedriger ausfällt, weigern sich viele Banken, die Kunden aus den Kreditverträgen zu lassen, wenn das laut obigen BGH-Vorgaben nicht notwendig ist“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung.

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Wie sich der Unterschied auswirkt, zeigt seine Rechnung. Wer etwa im Jahre 2011 ein Darlehen über 150.000 Euro zu einem Effektivzins von 3,92 Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent abgeschlossen hat, müsste aktuell bei einer Zinsbindung von zehn Jahren eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 26.580 Euro bezahlen. Bei einer Option zur Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent per annum müsste die Bank auf rund 8.500 Euro verzichten.

Kommentare (17)

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Rene

18.12.2012, 10:57 Uhr

Man kauft eine Immobilie, wenn sie sich zum Kaufzeitpunkt rechnet. Man kann variabel finanzieren, um von sinkenden Zinsen zu profitieren oder man fixiert den Zins, um gegen steigende Zinsen geschützt zu sein.

Ich werde nie verstehen, warum man sich für einen Weg entscheidet und später andere dafür verantwortlich macht.

Es ist in unserer Gesellschaft zu einer Unsitte verkommen, die Chancen für sich (und zwar egoistsch nur für sich) zu beanspruchen und zu erwarten, dass die Risiken der eigenen Entscheidung "die anderen" tragen sollen.

DMS

18.12.2012, 11:13 Uhr

Diese einseitige Berichterstattung ist ja echt einmal der Hammer. Der Kunde ist einen Vertrag eingegangen und Verträge sind einzuhalten! Wenn die Zinsen nun wegen Inflation auf 10% gegangen wären würde keiner der Bank auch nur im Ansatz ein Sonderkündigungsrecht einräumen. Aber ja, der arme Kunde, er hat ja immer Recht und die Bank hat immer Unrecht. Dieser Artikel ist pure Meinungsmache und hat mit objektivem Journalismus nichts zu tun.

Bauherr

18.12.2012, 11:13 Uhr

Das hat doch nichts mit "stur stellen" des Beraters / der Bank zu tun, sondern es geht einfach um die Erfüllung eines geschlossenen Vertrages. Natürlich ist es nicht schön, aktuell weniger zu zahlen, wenn aber die Zinsen gestiegen wären, gäbe es einen Aufschrei wenn plötzlich der Kreditgeber kommen würde, um den Vertrag zu kündigen.

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