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20.06.2014

07:29 Uhr

Immobilien

Boom oder Blase?

VonJörg Hackhausen, Jens Hagen

Die Geldschwemme der EZB hat für Deutschland unschöne Nebenwirkungen. Die Bundesbank und der Finanzminister warnen vor einer Immobilienblase. Was Hauskäufer jetzt beachten müssen.

Ein Gesetzesentwurf sorgt für Verwirrung. Getty Images

Ein Gesetzesentwurf sorgt für Verwirrung.

DüsseldorfBMW baut sich ein Hotel. Ein Haus mit 270 Zimmern auf drei Stockwerken, an der Hanauer Straße im Münchener Norden. Geplante Fertigstellung ist 2015. Der Autokonzern will nicht ins Hotel- und Gaststättengewerbe expandieren, er will Wohnraum für seine Belegschaft schaffen. Mitarbeiter, die nur kurz in der Stadt sind, aber auch neue Fachkräfte und Auszubildende sollen im eigenen Hotel unterkommen. Das spricht einerseits für die Fürsorge des Konzerns – noch mehr sagt es über den Immobilienmarkt an der Isar aus.

Wohnungen in München sind kaum bezahlbar, wenn man überhaupt eine findet. Die Häuserpreise liegen im Schnitt gut ein Fünftel höher als noch vor fünf Jahren. Makler berichten von Objekten, die für das 30-fache einer Jahresmiete den Besitzer wechseln. Damit ist München das extreme Beispiel einer Entwicklung, die alle Metropolen in Deutschland erfasst hat. Eine Auswertung des Verbandes der Pfandbriefbanken für Handelsblatt Online zeigt: Die Preise in den Metropolen explodieren. In München, Hamburg, Berlin und Frankfurt stiegen die Preise für eine Eigentumswohnung seit 2007 zwischen 24 und 38 Prozent. Der Zins für Baugeld sank im gleichen Zeitraum ebenso rasant – von fünf auf 2,8 Prozent.

Bauzinsen im historischen Vergleich

1980: Zinsen knapp unter zehn Prozent

Im Sommer 1980 musste man für einen Immobilienkredit rund 9,5 Prozent Zinsen bezahlen. Damit kostete den Kreditnehmer eine Finanzierung über 200.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung rund 178.000 Euro - bei einer Tilgung von einem Prozent und einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent.

Die monatliche Rate betrug damals umgerechnet 1.750 Euro.

1990: Nach dem Mauerfall steigen die Zinsen

Nach der Wiedervereinigung wurde es für Kreditnehmer fürs Eigenheim teurer. Während man Mitte der Achtziger Jahre rund 7,5 Prozent Zinsen zahlen musste, waren es Anfang der Neunziger Jahre bereits neun Prozent und mehr. Für das oben vorgerechnete beispielhafte Darlehen von 200.000 Euro mussten Kreditnehmer rund 1.700 Euro pro Monat aufbringen.

2000: Es geht abwärts

Mit Beginn des neuen Jahrtausends brachen für Kreditnehmer bessere Zeiten an. Immobiliendarlehen waren mit sechs Prozent Zinsen so billig wie nie zuvor. Vor der Internetblase lagen die Zinsen sogar bei vier Prozent - der Aktienboom hatte die Kreditzinsen Anfang 2000 in die Höhe getrieben. Der Beispielkredit über 200.000 Euro konnte im Juni 2000 bereits mit einer Monatsrate von rund 1.200 Euro bedient werden. Die Kosten für den gesamten Kredit beliefen sich auf zehn Jahre gerechnet bei 113.000 Euro. 65.000 Euro weniger als 20 Jahre zuvor.

2010: Nach der Krise kommt das Zinstief

Zuerst die Banken-, dann die Finanz- und schließlich Schuldenkrise lasteten schwer auf Europa. Um die Wirtschaft anzukurbeln senkte die EZB die Zinsen auf ein rekordniedriges Niveau. Die Bauzinsen bewegten sich im Juni 2010 bei rund 3,6 Prozent. Im Vergleich zu 2000 halbierte sich die Monatsrate für den beispielhaften 200.000-Euro-Kredit damit fast auf rund 770 Euro. Die Kosten über zehn Jahre hinweg beliefen sich 2010 auf nur noch rund 68.000 Euro.

2014: Kredite so günstig wie nie

Die Niedrigzinsphase macht Sparern zu schaffen, hat für aber auch Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung. Die Zinsen für den oben vorgerechneten Kredit über 200.000 Euro lagen im Juni 2014 bei rund 2,2 Prozent. Die monatliche Kreditrate betrug damit 533 Euro. Das ist weniger als ein Drittel der Rate vom Juni 1980. Vor rund 25 Jahren mussten Kreditnehmer fast die gesamte Kreditsumme als Kosten kalkulieren, heute dagegen nur noch 42.000 Euro, also knapp ein Fünftel. Seitdem gin es noch einmal gut 20 Basispunkte runter.

Den Grund dafür muss man in Frankfurt suchen, am Sitz der Europäischen Zentralbank (EZB). Die Notenbank hat die Leitzinsen in der Euro-Zone in den vergangenen Jahren systematisch abgesenkt, zuletzt Anfang Juni von 0,25 Prozent auf 0,15 Prozent. Künftig sollen Banken, die Geld bei der Zentralbank parken, auch noch Strafzinsen zahlen. Das Ziel: Banken sollen mehr Geld unter die Leute bringen, was wiederum die Konjunktur beleben soll. In den Krisenstaaten Südeuropas mag das hilfreich sein, in einer intakten Volkswirtschaft umso schädlicher.

Billiges Geld und Niedrigzinsen können wie Brandbeschleuniger wirken. Es wäre nicht das erste Mal, dass diese Zutaten zuerst einen Immobilienboom entfesseln und dann zum Zusammenbruch führen. So war es in den USA oder in Spanien. Deutschland ist davon noch entfernt. Aber die Risiken wachsen. „In einigen Ländern – auch in Deutschland – sehen wir die Gefahr einer Immobilienblase“, warnte Bundesbank-Präsident Jens Weidmann vor wenigen Tagen. Die Ursachen sollten Weidmann bestens bekannt sein. Die Entscheidung, die Zinsen noch ein bisschen weiter zu senken, hat er mitgetragen; wenn auch „mit Bauchschmerzen“. Weidmann gehört dem Rat der EZB an.

Nach Ansicht der Bundesbank beträgt die Überwertung in den Ballungsräumen mittlerweile bis zu 25 Prozent. Inzwischen seien aber auch in mittelgroßen Städten deutliche Preisanstiege zu beobachten. Die Immobilienmärkte in Aachen, Augsburg, Bonn, Hannover, Heidelberg, Mannheim und Münster seien zwischen zehn und 20 Prozent überbewertet.

Auch Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble scheint ein ungutes Gefühl zu haben: Im Immobiliensektor gebe es Anzeichen, „die gefährlich sind“, sagte er am Donnerstag in Berlin. „Auf die Dauer ist das Maß an Liquidität zu groß und das Zinsniveau zu niedrig“, so Schäuble.

Kommentare (20)

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20.06.2014, 08:20 Uhr

Es handelt sich - wenn überhaupt - um einen Boom. Eine Blase Ist in Deutschland nicht möglich, da hier keine 100 % Finanzierungen an "Normalsterbliche" gegeben werden. Darum gehen ja die Zinsen immer weiter herunter. Normalbürgern (wie auch Kleingewerbetreibenden)bringt das jedoch nichts - da hier keine Kredite vergeben werden.

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20.06.2014, 08:38 Uhr

"Den Grund dafür muss man in Frankfurt suchen, am Sitz der Europäischen Zentralbank (EZB)."

Nein. Der Grund dafür muss man in Berlin suchen.
Geld auf das Festgeldkonto wurde über Jahrzente attraktier gemacht, als die eigene Immobilie.

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20.06.2014, 08:49 Uhr

Es ist gar nicht notwendig 100% zu finanzieren, durch das beschriebene Szenario kommt es, wie Sie richtig erkennen zum Boom, also in naher Zukunft auch zur Aufwertung der m²-Preise der Grundstücke, will heißen das 700m² Grundstück in Stadt A, was heute mit 300€/m²kostet wird durch erhöhtes Bauvorhaben in der Gegend zu z.B. 400€ was insg. 70.000€ ausmacht. selbst ohne Haus liegt die 1A Hypothek bei 150.000€ also knapp 40T€ mhr als ohne Aufwertung. Die Entwicklung ab da an sollte uns bekannt sein. die Bank will mit den 40T€ auch geschäft machen und empfiehlt dem Kunden eine Garage anzubauen etc... und schon sind wir in den USA.. Gut gemacht Monsignore Draghi.

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