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25.10.2016

13:35 Uhr

Immobilien-Crowdfunding

Gefährliche Schwärme

VonReiner Reichel

Sieben Prozent Zinsen für 250 Euro Geldanlage. Klingt riskant? Ist es auch, dennoch sammeln Immobilienfinanzierer mit solchen Versprechen im Crowdinvestment Geld ein. Verbraucherschützer warnen.

Die Crowdfinanzierung in der Immobilienszene wächst, wird aber von Verbraucherschützern kritisch beobachtet. dpa

Neubausiedlung

Die Crowdfinanzierung in der Immobilienszene wächst, wird aber von Verbraucherschützern kritisch beobachtet.

BerlinKleine Investitionsbeträge, große Erfolge. So hätten es die Vertreter der Immobilien-Crowdinvestmentbranche gerne. Sie sammeln kleine Beträge bei einer Gruppe von Privatpersonen (Crowd) ein, um mit diesem Geld Finanzierungslücken beim Bau oder Kauf einer Immobilie zwischen Eigenkapital und Bankdarlehen zu schließen.

Sowohl die Mindestanlagesummen als auch das Investitionsvolumen sind gering. Wer möchte, ist ab 250 Euro dabei. Zurzeit wird selten mehr als eine Million Euro pro Projekt eingeworben. Das geht aus einem Report des Finanzierungsberaters Flatow Advisory Partners (FAP) hervor. Fast immer wird das Geld dabei in Projektentwicklungen gesteckt, was riskanter ist, als den Kauf vermieteter Objekte zu finanzieren.

Welche Zusatzkosten Sie beim Hauskauf beachten müssen

Transaktionskosten

Wer beim Hauskauf nur mit dem Preis der Immobilie kalkuliert, kann am Ende eine böse Überraschung erleben. Denn oft kommen mit dem Erwerb weitere Kosten hinzu – die sogenannten Transaktionskosten. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat in der Studie „Wohn- und Immobilienmärkte in Deutschland 2016“ einen Leitfaden dazu mitgegeben, der auflistet, welche Zahlungen Immobilienkäufer neben dem Kaufpreis berücksichtigen sollten.

Grunderwerbsteuer

So muss jeder, der eine Immobilie kauft, neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer abführen. Seit 2006 legen die Bundesländer die Höhe selbst fest. In 14 Bundesländern liegt er zwischen 4,5 und 6,5 Prozent, in Bayern und Sachsen dagegen bei 3,5 Prozent. 2015 haben die Länder so 11,2 Milliarden Euro eingenommen, der Anteil an allen Ländersteuern beträgt damit mehr als 50 Prozent. Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer können bei Schenkungen und Erbschaften vorliegen.

Notarielle Leistungen

Neben der Steuer muss bei einem Hauskauf zudem auch der Notar bezahlt werden. Diese Kosten für beispielsweise Erstellung des Kaufvertrags, Übertragung des Eigentums und die Zahlungsabwicklung sind gesetzlich festgelegt und bewegen sich bei einer Standardkonstellation im Bereich von etwa 0,8 und 1,2 Prozent des Objektpreises. Dabei gilt: Je teurer das Objekt, desto geringer die Rate.

Grundbuch

Das Neueintragen oder das Umschreiben des Grundbuches ist ein weiterer Kostenfaktor, mit dem Hauskäufer rechnen müssen. Auch diese Kosten sind gesetzlich festgelegt. Sie liegen – je nach Objektpreis – zwischen 0,4 und 0,6 Prozent des Kaufpreises.

Leistungen von Maklern

Nicht obligatorisch, aber dennoch sehr häufig muss auch ein Makler bezahlt werden. Zum Teil übernehmen diese auch Objektbewertungen und Preisverhandlungen. Schätzungen gehen davon aus, dass Makler bei knapp der Hälfte aller Verkäufe von selbstgenutzten Immobilien beteiligt sind. Die Provision richtet sich nach ortsüblichen Sätzen, ist aber auch verhandelbar. Die Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland beziffert den gängigen Höchstsatz auf sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Das Bestellerprinzip, nach dem derjenige den Makler bezahlt, der ihn bestellt hat, gilt übrigens nur für Vermietungen.

Groß sind hingegen die versprochenen Zinsen: Aktuell werden zwischen fünf und 7,5 Prozent geboten. Groß sind auch die Zuwächse: Die Summe, die bis jetzt in diesem Jahr eingeworben wurde und Stand September noch eingeworben werden soll, beträgt 28,2 Millionen Euro. Der Betrag kann noch höher werden, denn es sind seit September weitere Projekte und an den Markt gekommen und auch noch zusätzliche für dieses Jahr angekündigt.

Verbraucherschützer sind wenig begeistert, aber zumindest froh darüber, dass ohne Prospekt nicht mehr als 2,5 Millionen Euro pro Objekt eingeworben werden dürfen. Denn um diese Prospektpflicht machen die Initiatoren der Schwarmfinanzierungen einen Bogen, was Verbraucherschützern missfällt. „Am liebsten wäre uns eine Prospektpflicht ohne Ausnahmen“, sagt Wolf Brandes der für die Marktwächter den Grauen Kapitalmarkt beobachtet.

Die Marktwächter sind ein Netzwerk der Verbraucherzentralen in Deutschland. Insofern hat Brandes auch kein Verständnis für Forderungen der Branche, den Freibetrag bis zur Prospektpflicht zu erhöhen. iFunded-Chef Stephan hatte sich jüngst in der Immobilien-Zeitung beschwert: „Das richtige Geld wird mit großen Volumina und nicht mit Projekten bis 2,5 Millionen Euro gemacht.“

Doch noch gilt das am 10. Juli 2015 in Kraft getretene Kleinanlegerschutzgesetz. Um die Prospektpflicht zu umgehen, muss nicht nur das einzuwerbende Volumen unter 2,5 Millionen Euro bleiben, sondern die Anlage pro Person auf 10.000 Euro pro Projekt begrenzt sein. Und Verbraucherschützer Brandes ist ganz froh, dass das wohl noch eine Weile so bleiben wird, weil die Bundesregierung vor den Wahlen im nächsten Jahr das Kleinanlegerschutzgesetz wohl kaum noch einmal anfassen wird.

Kommentare (2)

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Herr Ernst Thoma

25.10.2016, 15:06 Uhr

Ich fasse mich kurz: Hirn ist durch nichts zu ersetzen, aber auch durch gar nichts !

Herr Leo Reetz

25.10.2016, 15:30 Uhr

Da zeigt sich wieder, dass in der größten (Zins)-Not der Verstand über die Gier siegen sollte. Diejenigen, die die Leute abzocken wollen, finden immer eine Nische. Das kann man noch wunderbar nachlesen unter: http://www.transatlantic-journal.com/2016/10/19/schneeballsystem-bei-crowdfunding/
Drum prüfe genau, wer sein Geld anlegen will.

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