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02.06.2016

16:19 Uhr

Immobilien

Die Last mit dem Wohnen

VonFrank Matthias Drost

Der Immobilienboom in Deutschland birgt auch Schattenseiten. In großen Städten müssen viele Haushalte einen größeren Teil ihres Einkommens für die Miete aufwenden als früher. Eine Studie zeigt, wo es besonders teuer ist.

BerlinWohnen ist in Deutschland für viele Haushalte teurer geworden. Im Vergleich zu 2004 mussten die Berliner 2014 die höchsten Steigerungen bei den Mietkosten stemmen. „Hier verteuerten sich die Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche bei mittlerem Wohnwert um 57 Prozent“, heißt es in einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) und der Berenberg Bank, die am Donnerstag in Berlin vorgestellt wurde. Die Studie hat die Wohnsituation in den 20 größten deutschen Städten analysiert, die jeweils mehr als 300.000 Einwohner haben.

Da die Einkommensentwicklung nicht Schritt hielt, müssen die Berliner einen deutlich höheren Anteil ihres Einkommens für die Miete verwenden als 2004. Vor ähnlichen Problemen stehen die Einwohner in Dresden, Stuttgart, Hannover und Essen. Im Durchschnitt aller 20 größten Städte muss ein Bürger für eine Durchschnittswohnung mittleren Wohnwerts knapp 20 Prozent seines verfügbaren Einkommens für die Kaltmiete aufbringen.

Bereits in der Durchschnittsbetrachtung ist die Mietbelastung für die Haushalte in vielen Großstädten hoch, heißt es in der Studie. Doch 70 Prozent der Haushalte in Deutschland verfügen über ein Einkommen, das unter dem Durchschnitt liegt. „Für diese Haushalte gestaltet sich die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt deutlich dramatischer“, schreiben die Experten.

Fragen und Antworten zu Mietnebenkosten (Stand: August 2015)

Warum werden Betriebskosten „zweite Miete“ genannt?

Die Nebenkosten fallen zusätzlich zur regulären monatlichen Kaltmiete an. Mieter zahlen „warme Betriebskosten“ etwa für Heizung und Warmwasser und „kalte Betriebskosten“ unter anderem für Abwasser, Grundsteuer, Müllbeseitigung, Versicherungen oder Gartenpflege. Diese Kosten machen inzwischen einen beträchtlichen Teil der Wohnkosten aus, im Schnitt etwa ein Viertel. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung können sich die Nebenkosten auf mehr als 3100 Euro im Jahr summieren. Deshalb wird häufig von „zweiter Miete“ gesprochen.

Darf der Vermieter alle anfallenden Kosten umlegen?

Nein. Was der Mieter mittragen muss, ist gesetzlich geregelt - unter anderem in der Betriebskostenverordnung. Nicht dazu gehören zum Beispiel Kosten für die Verwaltung des Gebäudes und für Reparaturen oder Instandhaltung. Streit über Betriebskostenabrechnungen beschäftigt Gerichte immer wieder. Der Mieterbund warnt: Jede zweite von jährlich Hunderttausenden überprüften Abrechnung sei falsch, unplausibel oder unvollständig.

Wie hoch sind die Betriebskosten im Schnitt?

Nach der neusten Auswertung des Deutschen Mieterbunds mussten Mieter zuletzt im Schnitt 2,19 Euro pro Quadratmeter und Monat zahlen. Maximal wurden für das Abrechnungsjahr 2013 3,26 Euro fällig. Die Werte sind so unterschiedlich, da es lange nicht in allen Häusern Aufzüge, gemeinsames Kabelfernsehen, einen Gärtner, Schwimmbad oder Sauna gibt, für die Kosten umgelegt werden können. Wer in diesen Wochen Post mit der Abrechnung für 2014 bekommt, wird sich wahrscheinlich freuen können: Der Mieterbund rechnet damit, dass die Betriebskosten sinken und viele Mieter Rückzahlungen bekommen. Das liegt vor allem daran, dass der Winter 2014 recht mild war.

Warum ist das Wetter so wichtig?

Fast 70 Prozent der Nebenkosten gehen für Heizung und warmes Wasser drauf. Damit wird das Wetter zum entscheidenden Faktor. Der vergangene Winter war vergleichsweise warm, viele konnten die Heizung spät an- und früh ausschalten. Außerdem sind die Energiepreise zuletzt nach Jahren der Höhenflüge wieder gesunken - auch das sorgt für eine Entlastung. Doch das kann sich durch internationale Krisen und einen kalten Winter auch schnell wieder ändern.

Wäre eine Nebenkosten-Bremse sinnvoll?

Die Wohnungswirtschaft sieht in den Betriebskosten den Hauptgrund für die steigende Mietbelastung. Immer wieder wurde daher eine Begrenzung der Nebenkosten gefordert. Der Mieterbund hält das für keine gute Lösung. In Wahrheit seien die Nebenkosten stabil, die Mietbelastung steige durch höhere Kaltmieten, sagt Ropertz.

Was plant die Bundesregierung zur Entlastung der Mieter?

Die Bundesländer können seit Juni eine Mietpreisbremse einführen. Damit werden die Mieten bei Neuvermietung auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt. Ein zweites Mietrechtspaket soll im Herbst vorgelegt werden, wie der SPD-Abgeordnete Dirk Wiese der „Saarbrücker Zeitung“ verriet. Damit solle etwa die Erstellung von Mietspiegeln reformiert und die Modernisierungsumlage zugunsten der Mieter gesenkt werden.


Von steigenden Immobilienpreisen profitiert nur eine Minderheit. Denn in den 20 größten deutschen Städten wohnen gut drei Viertel der Haushalte zur Miete. Und es wird immer schwerer, in bestimmten Städten Wohneigentum zu bilden. Die Preissteigerungen sowohl bei mittlerem als auch bei gutem Wohnwert erhöhten sich in den vergangenen Jahren in München, Stuttgart, Berlin und Hamburg um mehr als 50 Prozent. In Städten wie Wuppertal, Essen, Frankfurt am Main, Dortmund und Bochum ist der Eigentumserwerb hingegen günstiger geworden.

„Stark unterschiedliche Entwicklungen“ machen die Forscher auf dem Mietwohnungsmarkt und dem Markt für Eigentumswohnungen aus. In Städten wie München, Stuttgart und Hamburg hätten die Preissteigerungen sehr deutlich über denen des Mietwohnungsmarktes gelegen. Dagegen wurde in Essen, Dresden, Frankfurt und Wuppertal das Wohnen zur Miete im Vergleich zum Immobilienkauf teurer.


Das prognostizierte Bevölkerungswachstum in den Städten wird die Wohnsituation verschärfen. Hinzu kommt ein Trend, den die Wohnungsforscher als „Versingelung der Gesellschaft“ bezeichnen. Er führt dazu, dass die Zahl der Haushalte schneller steigt als die Bevölkerung. Schon jetzt ist der Ein-Personen-Haushalt die stärkste Gruppe unter allen Haushalten. Der Anteil der Single-Haushalte schwanke derzeit zwischen 41 Prozent in Duisburg und 51 Prozent in Hannover. In den größten Städten ist der Bestand an Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen so gering, dass es rechnerisch nicht reichen würden, jeden Single-Haushalt mit einer Wohnung zu versorgen. Insbesondere Hannover, Hamburg und Nürnberg würden hier ein krasses Missverhältnis aufweisen.

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