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23.10.2015

13:53 Uhr

Immobilien in Berlin

Der heißeste Markt Deutschlands

VonJens Hagen

In der Hauptstadt grassiert ein Immobilienboom, der Mieter und Käufer in Atem hält. Marktbeobachter mahnen aber zur Vorsicht. Wo lohnt jetzt noch ein Kauf? Ein exklusives Mikrorating zeigt die besten Lagen Berlins.

Die Immobilienpreise in der Hauptstadt steigen nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren. dpa

Abendröte über Berlin

Die Immobilienpreise in der Hauptstadt steigen nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren.

FrankfurtIn Berlin wird es allmählich etwas eng. In den vergangenen drei Jahren stieg die Zahl der Einwohner um 135.000. „Der Trend dürfte sich auch in der Perspektive für die nächsten zehn Jahre nicht wesentlich ändern“, erklärt Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarktresearch bei Feri Eurorating. „Unsere Prognose von zusätzlich 100.000 Einwohnern bis zum Jahr 2025 dürfte angesichts des aktuellen Flüchtlingszustroms eher nach oben korrigiert werden.“

Der Neubau hält mit dieser Entwicklung längst nicht mit. Im vergangenen Jahr wurden in der Metropole mit ihren 3,5 Millionen Einwohnern gerade mal 8.700 Einfamilienhäuser und Geschosswohnungen fertiggestellt. Der Bedarf liegt nach einer Analyse des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke und Kelber aber bei mehr als 125.000 Wohnungen. Und es stehen kaum noch Wohnungen leer – laut dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) ist der Leerstand auf 1,9 Prozent gesunken.

Nicht nur die hohe Nachfrage und das immer knapper werdende Angebot sorgte in den vergangenen Jahren für eine Rally bei Verkaufspreisen und Mieten. Die Wirtschaft wächst, seit 2005 sinkt die Zahl der Arbeitslosen und die Zahl an sozialversicherungspflichtigen Angestellten steigt. „Berlin wird auch weiterhin eine starke Attraktivität für jüngere Bildungswanderer sowie Jobsuchende ausüben“, erklärt Binsfeld. „Sie schätzen die Hauptstadt als Technologie-Hub mit seiner lebhaften Start-Up-Szene und nicht zuletzt wegen des „angesagten“ Lifestyles.“

All diese harten und weichen Fakten sorgten dafür, dass der Immobilienmarkt in Berlin eine Hausse erlebte, die die Hauptstadt zum spannendsten deutschen Markt für Investoren aus dem In- und Ausland machte. Handelsblatt Online erklärt, warum die Preisrally – laut VDP Research stiegen Durchschnittsmieten und Kaufpreise allein im vergangenen Jahr um rund sieben Prozent – ihren Zenit bald überschritten haben dürfte und Käufer noch mehr als bisher auf die Lage achten sollten. Ein exklusives Mikrorating von Immobilienscout 24 zeigt auf Straßenebene, wo die besten Lagen in drei der begehrtesten Innenstadt-Quartiere zu finden sind.

Fragen und Antworten zu Mietnebenkosten (Stand: August 2015)

Warum werden Betriebskosten „zweite Miete“ genannt?

Die Nebenkosten fallen zusätzlich zur regulären monatlichen Kaltmiete an. Mieter zahlen „warme Betriebskosten“ etwa für Heizung und Warmwasser und „kalte Betriebskosten“ unter anderem für Abwasser, Grundsteuer, Müllbeseitigung, Versicherungen oder Gartenpflege. Diese Kosten machen inzwischen einen beträchtlichen Teil der Wohnkosten aus, im Schnitt etwa ein Viertel. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung können sich die Nebenkosten auf mehr als 3100 Euro im Jahr summieren. Deshalb wird häufig von „zweiter Miete“ gesprochen.

Darf der Vermieter alle anfallenden Kosten umlegen?

Nein. Was der Mieter mittragen muss, ist gesetzlich geregelt - unter anderem in der Betriebskostenverordnung. Nicht dazu gehören zum Beispiel Kosten für die Verwaltung des Gebäudes und für Reparaturen oder Instandhaltung. Streit über Betriebskostenabrechnungen beschäftigt Gerichte immer wieder. Der Mieterbund warnt: Jede zweite von jährlich Hunderttausenden überprüften Abrechnung sei falsch, unplausibel oder unvollständig.

Wie hoch sind die Betriebskosten im Schnitt?

Nach der neusten Auswertung des Deutschen Mieterbunds mussten Mieter zuletzt im Schnitt 2,19 Euro pro Quadratmeter und Monat zahlen. Maximal wurden für das Abrechnungsjahr 2013 3,26 Euro fällig. Die Werte sind so unterschiedlich, da es lange nicht in allen Häusern Aufzüge, gemeinsames Kabelfernsehen, einen Gärtner, Schwimmbad oder Sauna gibt, für die Kosten umgelegt werden können. Wer in diesen Wochen Post mit der Abrechnung für 2014 bekommt, wird sich wahrscheinlich freuen können: Der Mieterbund rechnet damit, dass die Betriebskosten sinken und viele Mieter Rückzahlungen bekommen. Das liegt vor allem daran, dass der Winter 2014 recht mild war.

Warum ist das Wetter so wichtig?

Fast 70 Prozent der Nebenkosten gehen für Heizung und warmes Wasser drauf. Damit wird das Wetter zum entscheidenden Faktor. Der vergangene Winter war vergleichsweise warm, viele konnten die Heizung spät an- und früh ausschalten. Außerdem sind die Energiepreise zuletzt nach Jahren der Höhenflüge wieder gesunken - auch das sorgt für eine Entlastung. Doch das kann sich durch internationale Krisen und einen kalten Winter auch schnell wieder ändern.

Wäre eine Nebenkosten-Bremse sinnvoll?

Die Wohnungswirtschaft sieht in den Betriebskosten den Hauptgrund für die steigende Mietbelastung. Immer wieder wurde daher eine Begrenzung der Nebenkosten gefordert. Der Mieterbund hält das für keine gute Lösung. In Wahrheit seien die Nebenkosten stabil, die Mietbelastung steige durch höhere Kaltmieten, sagt Ropertz.

Was plant die Bundesregierung zur Entlastung der Mieter?

Die Bundesländer können seit Juni eine Mietpreisbremse einführen. Damit werden die Mieten bei Neuvermietung auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt. Ein zweites Mietrechtspaket soll im Herbst vorgelegt werden, wie der SPD-Abgeordnete Dirk Wiese der „Saarbrücker Zeitung“ verriet. Damit solle etwa die Erstellung von Mietspiegeln reformiert und die Modernisierungsumlage zugunsten der Mieter gesenkt werden.

Echte Schnäppchen gibt es in der Hauptstadt schon lange nicht mehr. „Die in der Folge des Booms stark gestiegenen Wohnungsmieten und -preise dürften inzwischen ihren Zenit überschritten zu haben“, sagt Binsfeld. Die Belastung durch Mieten habe sich im Vergleich zum Haushaltseinkommen deutlich erhöht. „Mieten und Preise werden weiter steigen, aber mit nachlassendem Tempo“, sagt Binsfeld. Wegen der niedrigen Zinsen und der im Vergleich zu anderen Metropolen noch günstigen Bewertungsniveaus werde die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiterhin das knappe Angebot überschreiten.

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