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09.09.2016

11:01 Uhr

Immobilien in Deutschland

Geldflut erreicht selbst Regensburg

VonMatthias Streit

Der deutsche Immobilienmarkt wird weiter mit Geld überschwemmt. Weil Renditen in den Metropolen kaum noch zu erzielen sind, weichen Investoren auf mittelgroße Städte und komplexere Projekte aus. Wo das Risiko steigt.

Selbst in kleineren Städten ziehen Büromieten an, was Investoren anlockt. Nicht immer sind die Gründe offensichtlich.

Regensburg

Selbst in kleineren Städten ziehen Büromieten an, was Investoren anlockt. Nicht immer sind die Gründe offensichtlich.

FrankfurtMehr Wettbewerb, mehr Geschäft, mehr Risiko, weniger Marge. Mit diesen vier Wortgruppen fasst die Regensburger Immobilienakademie Irebs die zentralen Ergebnisse ihres neuesten „German Debt Report“ zusammen, der die gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland untersucht.

Dabei betrachtet die Irebs die Fremdkapitalfinanzierungen von Investoren, allen voran Banken. Investments, die etwa Versicherung oder Pensionskassen durch ihr Eigenkapital eingehen, sind hingegen nicht Teil der Studie. Insgesamt haben 23 Institute an der Studie teilgenommen, die mit einem Kreditvolumen von 183 Milliarden Euro knapp die Hälft des Marktes gewerblicher Immobilienfinanzierung abdecken.

Deutschlands größte Makler

Makler für Gewerbeimmobilien

Bürogebäude, Shoppingcenter, Lagerhallen oder Hotels sind bei Investoren beliebter denn je. Davon profitieren auch die internationalen Maklerhäuser. Das zeigt eine Auswertung der Fachzeitschrift „Immobilienmanager“.

Die Redaktion hat die Geschäftszahlen der Branche für das Jahr 2015 auswertet. In allen Segmenten stiegen 2015 die Preise und damit auch die Umsatzerlöse. Auch im Vermietungsgeschäft hatten die Makler, die Gewerbeobjekte vermitteln, wenig Grund zur Klage.

Gewerbemakler Platz 3

Corpus Sireo, ein Tochterunternehmen der Swiss-Life-Gruppe, zählt zu den führenden deutschen Maklerhäusern und vermittelt sowohl Büro- und Einzelhandelsgebäude als auch Wohnimmobilien. Im Segment der gewerblichen Immobilien schaffen es die Kölner unter die Top-3. Der Nettoumsatz lag 2015 bei gut 73 Millionen Euro. Im Jahr zuvor waren es 69 Millionen.

Gewerbemakler Platz 2

An Nummer zwei der größten deutschen Gewerbemakler steht die deutsche Tochter des internationalen Immobilienberatungshauses BNP Paribas Real Estate. Das Unternehmen gehört zum französischen Finanzkonzern BNP Paribas und unterhält Niederlassungen in weltweit 36 Ländern.

In Deutschland beschäftigt das Unternehmen 700 Mitarbeiter an zwölf Standorten. Laut Angaben des „Immobilienmanagers“ lag der Umsatz 2015 bei 114,7 Millionen Euro nach 91 Millionen im Jahr zuvor.

Gewerbemakler Platz 1

Mit deutlichem Vorsprung vor dem französischen Konkurrenten führt die deutsche Tochter des US-Immobilienberatungshauses JLL die Rangliste der größten Gewerbemakler in Deutschland an. JLL - das Kürzel steht für Jones Lang LaSalle - ist ein an der New Yorker Börse notierter, weltweit agierender Dienstleister, Berater und Investmentmanager im Immobilienbereich. Weltweit mehr als 60.000 Mitarbeiter in etwa 280 Büros erwirtschafteten 2015 einen Jahresumsatz aus Honoraren von 5,2 Milliarden US-Dollar.

In Deutschland setzte JLL 2015 175 Millionen Euro um nach 121 Millionen Euro im Jahr 2014. Ein Plus von 45 Prozent und eine höhere Steigerungsrate als jeder Gewerbemakler.

Wohnungsmakler

Anders als bei den Gewerbemaklern legt bei den auf Wohnimmobilien spezialisierten Vermittlern nur das Geschäft mit Käufen und Verkäufen kräftig zu. Die Provisionen für die Vermittlung von Mietwohnungen hingegen sind bei allen Maklerhäusern, die an der Auswertung der Fachzeitschrift „Immobilienmanager“ teilgenommen haben, rückläufig.

Der wichtigste Grund: Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit Juni 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Danach zahlt derjenige den Makler, der ihn auch beauftragt, und nicht wie zuvor meist der Mieter. Eigentümer mit wenigen Wohnungen nehmen seitdem die Vermietung oft selbst in die Hand. Und größere Wohnungseigentümer handeln mit Maklern Pauschalen aus, die geringere Provisionen als früher üblich vorsehen.

Wohnungsmakler Platz 3

Die Bausparkassen-Tocher LBS Immobilien Nordwest gehört zu den größten deutschen Wohnimmobilienmaklern. Ihr Geschäftsgebiet umfasst die Bundesländer Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Bremen und Berlin - ein Markt, in dem mehr als ein Drittel der Deutschen leben und in dem jährlich etwa 250.000 Wohnimmobilien im Wert von 40 Milliarden Euro den Besitzer wechseln.

In etwa 150 Kunden-Centern und bei den etwa 100 Partner-Sparkassen vermittelte die LBS Immobilien Nordwest 2015 nach eigenen Angaben mehr als 12.000 Immobilien im Wert von 2,3 Milliarden Euro an neue Käufer. Mit einem gegenüber 2014 leicht gestiegenen Umsatz von 105,3 Millionen Euro (2014: 104,1 Millionen Euro) belegt die LBS Immobilien Nordwest im Maklerranking Platz 3.

Wohnungsmakler Platz 2

Das 1977 gegründete Maklerhaus Engel & Völkers mit Stammsitz in Hamburg gilt als Spezialist für die Vermittlung von Wohnimmobilien in guten und sehr guten Lagen. Das Franchiseunternehmen, das inzwischen Lizenzen an Makler in 32 Ländern vergeben hat, die an mehr als 700 Standorten präsent sind und etwa 8.000 Mitarbeiter beschäftigen, hat in den vergangenen Jahren ein rasantes Wachstum hingelegt. Der Courtageumsatz der Gruppe stieg von 173 Millionen Euro im Jahr 2010 auf 410 Millionen Euro im Jahr 2015.

In Deutschland stieg der Nettoumsatz der Engel-&-Völkers-Büro 2015 auf 123,6 Millionen Euro nach 110 Millionen Euro im Jahr zuvor. Für die Hamburger Marke bedeutet das: Platz 2 unter Deutschlands Wohnungsmaklern.

Wohnungsmakler Platz 1

Mit riesigem Abstand zum Zweitplatzierten führt die Sparkassen-Finanzgruppe das Ranking der deutschen Wohnungsmakler an. Die Immobilienabteilungen der gut 400 deutschen Sparkassen vermitteln den Löwenanteil der deutschen Häuser und Wohnungen an neue Käufer und Mieter.

Zugute kommt ihnen dabei ihre große Vertriebsstärke: Mit ihrem Netz von rund 14.450 Geschäftsstellen sind sie nicht nur in Großstädten, sondern auch in dem meisten kleinen Gemeinden vertreten.

Das schlägt sich deutlich im Vermittlungsumsatz nieder: 2015 erreichte er ein Volumen von 418 Millionen Euro nach 388 Millionen im Jahr zuvor. Für die Sparkassenmakler heißt das: Platz 1 im Maklerranking.

Alles in allem hält der Trend zur Kapitalanlage Immobilien 2015 an. Das Neugeschäft ist laut Studie um 20 Prozent gestiegen. Die Finanzierung von institutionell investierten Wohnens, also Bauprojekte, die nicht direkt von der Bank, sondern über Dritte weitervertrieben werden, steht dabei aber nicht ganz oben auf der Liste. Wegen der großen Nachfrage, besonders in den Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt, sinken die Renditen in diesem Bereich.

Bereits in den vergangenen Jahren gab es große Deals. Und so sank das Neugeschäft der Wohninvestments um knapp acht Prozent auf 39,8 Milliarden Euro. „Der Wettbewerb ist im Bereich Wohnen am größten. Auf unkomplizierte, große Deals stürzen sich alle“, sagt Markus Hesse, Geschäftsführer des Irebs und Hauptautor der Studie.

Viel stärker wurde in gewerbliche Immobilien investiert. Das Neugeschäft ist um mehr als ein Drittel auf 97,4 Milliarden Euro gestiegen. Doch auf der Suche nach Rendite wird das Geschäft komplexer. So wird etwa verstärkt in Fachmärkte oder Betreiberimmobilien investiert. Zu letzteren zählen etwa Hotelanlagen, die dann von einzelnen Ketten betrieben werden. „Bei diesen anspruchsvollen Investments müssen die einzelnen Finanzierer genauer wissen, was sie tun“, sagt Tobias Just, Geschäftsführer der Irebs.

Das heißt auch: Die Risiken steigen. In einzelnen Segmenten seien derzeit bereits „spekulative Übertreibungen“ zu beobachten. Das gelte etwa bei gewissen Projektfinanzierungen von Luxus-Wohnen in Berlin oder gefragten Büro-Immobilien in zentraler Metropollage.

Der Druck käme jedoch nicht, wie häufig ausgemacht, unbedingt von ausländischen Investoren. „Die größten Deals machen Deutsche, etwa Versicherungen wie die Allianz“, sagt Markus Kreuter von Jones Lang LaSalle (JLL).

„Der Markt wird weiter mit Geld geflutet“, befindet auch Stefan Jung, Managing Director vom Immobilienfinanzierer bf direkt. Schließlich bleiben die Zinsen im Euroraum unter Druck. „Ob das Heil aller in Immobilien liegt, sei einmal dahingestellt.“

Kommentare (8)

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Account gelöscht!

09.09.2016, 11:54 Uhr

Zu verdanken haben wir das der EZB Draghi EURO Politik.
Der Maastricher Vertragsbruch hat die insolventen Banken und EU Länder zwar vor der Insolvenz nochmal verschont aber dies auf Kosten und Lasten der Deutschen Renten- und Altersvorsorge und auf Kosten einer Negativ Zinspolitik. Nachdem die EZB marktwirtschaftlichfeindlich auch noch den staatlichen und privaten Anleihenmarkt von EU Pleiteländer und Unternehmen aufkauft, wird der Zwang in Immobilien zu investieren immer zwingender. Häuser, Grundstücke, Acker, Wald und Wasserflächen. Sind Werte die auch einen wirtschafltichen Zusammenbruch (Wirtschaftskrise und Währungsinflation) durchstehen. Der EURO Drucker Draghi von Goldman Sachs hat den Auftrag den Euro an die Wand zu fahren und damit auch gleich die gesamte europäische Wirtschaft.

Herr Markus Müller

09.09.2016, 12:16 Uhr

Ach Herrjeh, wie mach ich bloß aus zuviel Geld,mit dem ich schon nicht weiß wohin,noch mehr?

Frau ke Schludewig

09.09.2016, 12:30 Uhr

Beitrag von der Redaktion gelöscht. Bitte bleiben Sie sachlich.

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