Handelsblatt

MenüZurück
Wird geladen.

05.09.2016

12:40 Uhr

Immobilien in Hamburg

Mauern gegen steigende Preise

VonMatthias Streit

Der Hamburger Wohnungsmarkt wird von lokalen Käufern bestimmt – egal, ob die Immobilie bewohnt oder als Kapitalanlage genutzt wird. Doch allmählich werden internationale Investoren auf die Stadt aufmerksam. Die Toplagen.

Das Bauvorhaben steht symbolisch für den Bau-Aufschwung am Hamburger Wohnungsmarkt. Reuters

Hafencity mit Elbphilharmonie in Hamburg

Das Bauvorhaben steht symbolisch für den Bau-Aufschwung am Hamburger Wohnungsmarkt.

HamburgIm Hamburger Stadtteil Altona werden gleich eine ganze Reihe von Neubauprojekten das Erscheinungsbild des Viertels in den kommenden Jahren verändern. Gebaut wird etwa auf dem alten Gelände der Holsten Brauerei. Allen voran steht allerdings das Projekt „Mitte Altona“. Auf dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofs soll dort ein neues Quartier entstehen. Bis 2023 wird auch der Fernbahnhof Altona umziehen – und die Stadt hat sich gleich weitere Flächen für den Wohnungsbau gesichert. Insgesamt sollen im Zuge des Projektes „Mitte Altona“ 3.600 Wohnungen und 80.000 Quadratmeter Grünfläche entstehen.

„Neben der immer noch spannenden Hafen-City kommt den Bauprojekten rund um den Altonaer Bahnhof derzeit hohe Bedeutung zu“, sagt Reiner Braun, Geschäftsführer des Immobilien-Analysehauses Empirica. Dabei hat der Stadtteil im Hamburger Westen heute schon viel zu bieten. Vom linksautonom geprägten Schanzenviertel über das bürgerliche Treppenviertel bis hin zum größten öffentlichen Park der Stadt, dem Altonaer Volkspark. Nicht zu vergessen ist natürlich die Elbe. Bunt gemischt also.

Nicht nur in Altona, in der ganzen Stadt wird im Moment viel gebaut. Ziel ist es, der anhaltenden Nachfrage Herr zu werden. Denn die hat die Preise in den vergangenen Jahren schon kräftig steigen lassen: Im Vergleich zu 2004 stieg laut JLL der Preis für einen Quadratmeter Eigentumswohnung bis 2016 um 81 Prozent. Bei den Mieten betrug die Steigerung im gleichen Zeitraum 40 Prozent.

„Insgesamt bietet Hamburg sehr gute Zukunftsperspektiven für Immobilienanleger“, urteilt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei Immobilienscout24. Die Leerstandsquote liegt in der Hafenstadt gerade einmal bei 0,7 Prozent. Im Vergleich zu 2012 werde die Zahl der Haushalte bis 2025 um 7,5 Prozent auf 1,06 Millionen steigen, zeigt eine Analyse des Immobilien-Dienstleisters Dr. Lübke & Kelber.

Deutschlands Mietmarkt: Auf dem Land gibt's mehr fürs Geld

Zwei Quadratmeter mehr

Rund 95 Quadratmeter groß ist eine Wohnung, die sich die Deutschen im Schnitt für ein Viertel ihres Haushaltseinkommens leisten können. Dies ist das Ergebnis einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Entgegen den Hiobsbotschaften, die regelmäßig über steigende Mieten aus großen Städten gemeldet werden, sind das zwei Quadratmeter mehr als noch vor sechs Jahren.

Wie entwickelt sich der Mietmarkt?

Die Mieten sind laut IW in den vergangenen sechs Jahren um 10,2 Prozent gestiegen. Besonders dramatisch ist die Zunahme in Berlin mit 26 Prozent, in München mit 14 Prozent, in Köln mit 13 Prozent und in Hamburg mit zwölf Prozent. Allerdings liegt die Durchschnittsmiete nur in 20 der 402 Kreise über neun Euro je Quadratmeter, deutschlandweit zahlt man im Schnitt 6,90 Euro. Bezogen auf die Einkommen gibt das IW Entwarnung: Weil diese im gleichen Zeitraum um 11,5 Prozent stiegen, können sich die Menschen vielerorts größere Wohnungen leisten.

Warum steigen die Mieten aktuell?

Das IW spricht von einem „regelrechten Nachfrageboom“ in Ballungszentren und Universitätsstädten. Nach Berlin sind seit 2010 weitere 240.000 Menschen gezogen. Auch die hohen Mieten in München haben niemanden abgeschreckt: Dorthin zogen 140.000 Menschen. Durch die höhere Nachfrage wird Wohnraum knapper, und nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Mieten steigen in diesen Gebieten.

Wie viel Geld sollte man eigentlich für die Wohnung ausgeben?

„25 Prozent des verfügbaren Einkommens sehen wir als vernünftiges Maß für eine Mietbelastung an“, sagt Ralph Henger, IW-Volkswirt mit dem Schwerpunkt Finanz- und Immobilienmärkte. „Kritisch wird es, wenn mehr als ein Drittel des Einkommens für die Miete verwendet wird.“

Wo können sich die Menschen damit am meisten Wohnraum leisten?

In ländlichen Gegenden. Am meisten Wohnfläche kann sich ein Durchschnittshaushalt im bayerischen Landkreis Dingolfing-Landau oder in Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen) leisten, wo ein Viertel des Einkommens für 120 Quadratmeter reicht. Das zeigt die Gegenüberstellung von Wohnkosten und verfügbarem Einkommen des IW.

Wo reicht das Durchschnittseinkommen nur für kleine Wohnungen?

Das gilt vor allem für die Universitätsstädte. Dort ist nicht nur die Nachfrage hoch, die Einkommen der Studenten sind üblicherweise auch niedriger. In Trier, Freiburg, Heidelberg und Würzburg liegt die Wohnungsgröße, die die Menschen dort für 25 Prozent des Durchschnittseinkommens mieten können, bei nur 60 Quadratmetern. Ebenfalls eng wird es in Großstädten wie Berlin, München und Hamburg, wo das Geld für etwa 70 Quadratmeter reicht.

Sind auch die Nebenkosten wegen höherer Strompreise gestiegen?

Nein. Laut den Berechnungen des IW sind die Nebenkosten zwischen 2010 und 2016 nur um sieben Prozent gestiegen. Grund ist der Rückgang der Heizkosten in den vergangenen beiden Jahren.

Sollte nicht die Mietpreisbremse hohen Steigerungen entgegenwirken?

Erste Studien legen nahe, dass die 2015 eingeführte Regelung bisher keine Wirkung zeigt. „Die Mietpreisbremse ist in unseren Augen klassische Symbolpolitik“, sagt Henger. „Sie wirkt – wenn überhaupt - nur schwach, und dabei nicht mal in die richtige Richtung.“ Ähnlich sieht das der Eigentümerverband Haus & Grund: „Man hat da ein ganz schlechtes Gesetz gestrickt, das vorne und hinten nicht wirkt.“ Und auch beim Mieterbund sieht man keinen Effekt. „In Großstädten und Ballungszentren sind die Preissteigerungen nicht erklärbar, wenn die Mietpreisbremse greifen würde“, sagt ein Sprecher des Mieterbunds.

Wird man sich in Zukunft in einigen Gegenden Deutschlands keine Wohnungen mehr leisten können?

Die Experten des IW gehen eher vom Gegenteil aus. „Ohne den Zuzug von Flüchtlingen im vergangenen Jahr hätte die Dynamik in Deutschland sogar nachgelassen“, sagt Henger über die Entwicklung der Mietpreise. „Die Bautätigkeit zieht an.“ Bis das allerdings Wirkung zeigt, dauert es oft drei bis fünf Jahre. Der Mieterbund nimmt zwar an, dass die Flüchtlinge sich bislang nur bedingt am Wohnungsmarkt bemerkbar machen. Laut seinen Schätzungen fehlen in Deutschland jedoch 800 000 Wohnungen. Kurzfristig sehe man keine Änderung.

Die Hansestadt biete Investoren insbesondere in zentrumsnahen Stadtteilen eine hohe Investitionssicherheit. Dabei sei Hamburg zweigeteilt in Lagen mit hohem Preisniveau nördlich der Elbe und Lagen mit moderatem Preisniveau südlich der Elbe, sagt Hebecker von Immobilienscout24. Empirica berechnet, dass zwischen den fertiggestellten Wohnungen und dem tatsächlichen Bedarf – trotz angeschobener Investitionen – noch immer eine Nachfragelücke von 53 Prozent klafft. Im deutschen Durchschnitt beträgt die Lücke 32 Prozent. Dennoch: Die Preisobergrenzen seien langsam erreicht, die Renditeaussichten eher gering, schätzt Hebecker von Immobilienscout24. Denn die Teuerungskurve flacht seit 2011 ab.

Kommentare (6)

Selber kommentieren? Hier zur klassischen Webseite wechseln.  Selber kommentieren? Hier zur klassischen Webseite wechseln.

Account gelöscht!

05.09.2016, 12:55 Uhr

Ich weis gar nicht, ob man sich als inländischer oder auch ausländischer Immobilieninvestor noch auf Deutschland als sicheren Anlegerhafen verlassen soll.
Die Grün-Sozialistische Merkel hat ja gerade im ihrer EURO-Verarmungspolitik, mit der Energiewende-Stromversorgungszusammenburch Politik und mit der sicherheitsgefährdenden illegalen Einwanderungspolitik alle Weichen auf gesellschaftlichen und wirschaftlichen Zusammenbruch in Deutschland gestellt.
Keine schönen Rahmenbedingung also für Immobilienanleger in Deutschland zu investieren bzw. seine Immoblien zu halten. Merkel hat die Weichen für ein Neues Deutschland...ein Deutschland des Mangel, der Armut und der Kriminaliät unter der Multikulti Flagge ausgerufen.

Account gelöscht!

05.09.2016, 13:08 Uhr

 Beitrag von der Redaktion gelöscht. Bitte bleiben Sie sachlich. http://www.handelsblatt.com/netiquette  

Account gelöscht!

05.09.2016, 13:08 Uhr

 Beitrag von der Redaktion gelöscht. Bitte bleiben Sie sachlich. http://www.handelsblatt.com/netiquette  

Direkt vom Startbildschirm zu Handelsblatt.com

Auf tippen, dann auf „Zum Home-Bildschirm“ hinzufügen.

Auf tippen, dann „Zum Startbildschirm“ hinzufügen.

×