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13.09.2016

05:57 Uhr

Immobilien in München

„München erstickt an seinem Erfolg“

VonMatthias Streit

Die bayrische Landeshauptstadt besticht durch ihre Wirtschaftskraft. Das zieht sowohl Arbeitskräfte als auch Investoren an. Die Immobilienpreise? Steigen! Und auch im Umland wird es immer teurer.

Mangelware Wohnraum

Hier ist es besonders schwer: Eine Millionen Wohnungen zu wenig bis 2030

Mangelware Wohnraum: Hier ist es besonders schwer: Eine Millionen Wohnungen zu wenig bis 2030

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MünchenTeuer, teurer, München. Wer nach München zieht und sich auf die Stadt an der Isar freut, dem vergeht es spätestens beim Blick auf die Miet- und Kaufpreise. So auch Lana und Einar. Von Anfang an war klar, dass die beiden nur für eine begrenzte Zeit in die bayrische Hauptstadt ziehen würden. Ein Jahr Auslandsstudium. Das macht es nicht gerade leichter auf einem überlaufenen Markt, bei dem Vermieter frei aus einer Schar Interessenten wählen können.

Die beiden Studenten finden schließlich eine Wohnung, eine Woche vor ihrer Ankunft. Das gute: Die erste gemeinsame Wohnung steht. Außerdem liegt sie noch in Schwabing-Nord, nicht allzu weit von der Universität entfernt. Die beiden sind glücklich.

Das Schlechte: Sie mieten die Wohnung über eine Art Drittanbieter, nicht beim Eigentümer oder Wohnungsvermieter. Der Preis hat es in sich: 1140 Euro für ein 38 Quadratmeter großes Apartment mit einem kleinen Balkon in einem Wohnturm. Das Zimmer ist möbliert. Mit 30 Euro je Quadratmeter kommt der Preis aber auch für Schwabing sehr stolz daher, wo die Kaltmieten im Schnitt knapp 19 Euro betragen.

Des einen Leid ist des anderen Freud: Sicher, sicherer, München. So dürfte das Urteil von Investoren ausfallen, wenn sie über ein Investment in der bayrischen Landeshauptstadt nachdenken. Abgesehen von Langwied (Rating AA) im Westen Münchens, gehört das gesamte Stadtgebiet zu den sehr guten Lagen (AAA) für Immobilienkäufer, wie eine Untersuchung von Immobilienscout24 zeigt. „Für Kapitalanleger ist in München das Renditerisiko am geringsten“, erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Immobilien-Analysehauses von Dr. Lübke & Kelber.

„Anders als in Städten wie Hamburg oder Berlin gibt es in München keine großen Preisdifferenzen zwischen den einzelnen Stadtteilen. München ist relativ homogen“, sagt Michael Schlatterer, Direktor für Wohnimmobilienbewertung beim Immobiliendienstleister CBRE. Auch umliegende Städte und Kreise wie Fürstenfeldbruck, Dachau oder Starnberg spüren die große Anziehungskraft der Bayernmetropole.

„Im gesamten Münchner Stadtgebiet gibt es eine hohe Investitionssicherheit, aber abnehmende Renditechancen, da langsam die Preisobergrenzen erreicht sind“, erklärt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei Immobilienscout24. Die Objektrenditen bei Bestandsimmobilien lagen in München 2015 gerade noch bei 2,3 Prozent. Zum Vergleich: In Berlin waren es 3,0 Prozent, zeigt eine Analyse von Dr. Lübke & Kelber.

Deutschlands Mietmarkt: Auf dem Land gibt's mehr fürs Geld

Zwei Quadratmeter mehr

Rund 95 Quadratmeter groß ist eine Wohnung, die sich die Deutschen im Schnitt für ein Viertel ihres Haushaltseinkommens leisten können. Dies ist das Ergebnis einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Entgegen den Hiobsbotschaften, die regelmäßig über steigende Mieten aus großen Städten gemeldet werden, sind das zwei Quadratmeter mehr als noch vor sechs Jahren.

Wie entwickelt sich der Mietmarkt?

Die Mieten sind laut IW in den vergangenen sechs Jahren um 10,2 Prozent gestiegen. Besonders dramatisch ist die Zunahme in Berlin mit 26 Prozent, in München mit 14 Prozent, in Köln mit 13 Prozent und in Hamburg mit zwölf Prozent. Allerdings liegt die Durchschnittsmiete nur in 20 der 402 Kreise über neun Euro je Quadratmeter, deutschlandweit zahlt man im Schnitt 6,90 Euro. Bezogen auf die Einkommen gibt das IW Entwarnung: Weil diese im gleichen Zeitraum um 11,5 Prozent stiegen, können sich die Menschen vielerorts größere Wohnungen leisten.

Warum steigen die Mieten aktuell?

Das IW spricht von einem „regelrechten Nachfrageboom“ in Ballungszentren und Universitätsstädten. Nach Berlin sind seit 2010 weitere 240.000 Menschen gezogen. Auch die hohen Mieten in München haben niemanden abgeschreckt: Dorthin zogen 140.000 Menschen. Durch die höhere Nachfrage wird Wohnraum knapper, und nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Mieten steigen in diesen Gebieten.

Wie viel Geld sollte man eigentlich für die Wohnung ausgeben?

„25 Prozent des verfügbaren Einkommens sehen wir als vernünftiges Maß für eine Mietbelastung an“, sagt Ralph Henger, IW-Volkswirt mit dem Schwerpunkt Finanz- und Immobilienmärkte. „Kritisch wird es, wenn mehr als ein Drittel des Einkommens für die Miete verwendet wird.“

Wo können sich die Menschen damit am meisten Wohnraum leisten?

In ländlichen Gegenden. Am meisten Wohnfläche kann sich ein Durchschnittshaushalt im bayerischen Landkreis Dingolfing-Landau oder in Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen) leisten, wo ein Viertel des Einkommens für 120 Quadratmeter reicht. Das zeigt die Gegenüberstellung von Wohnkosten und verfügbarem Einkommen des IW.

Wo reicht das Durchschnittseinkommen nur für kleine Wohnungen?

Das gilt vor allem für die Universitätsstädte. Dort ist nicht nur die Nachfrage hoch, die Einkommen der Studenten sind üblicherweise auch niedriger. In Trier, Freiburg, Heidelberg und Würzburg liegt die Wohnungsgröße, die die Menschen dort für 25 Prozent des Durchschnittseinkommens mieten können, bei nur 60 Quadratmetern. Ebenfalls eng wird es in Großstädten wie Berlin, München und Hamburg, wo das Geld für etwa 70 Quadratmeter reicht.

Sind auch die Nebenkosten wegen höherer Strompreise gestiegen?

Nein. Laut den Berechnungen des IW sind die Nebenkosten zwischen 2010 und 2016 nur um sieben Prozent gestiegen. Grund ist der Rückgang der Heizkosten in den vergangenen beiden Jahren.

Sollte nicht die Mietpreisbremse hohen Steigerungen entgegenwirken?

Erste Studien legen nahe, dass die 2015 eingeführte Regelung bisher keine Wirkung zeigt. „Die Mietpreisbremse ist in unseren Augen klassische Symbolpolitik“, sagt Henger. „Sie wirkt – wenn überhaupt - nur schwach, und dabei nicht mal in die richtige Richtung.“ Ähnlich sieht das der Eigentümerverband Haus & Grund: „Man hat da ein ganz schlechtes Gesetz gestrickt, das vorne und hinten nicht wirkt.“ Und auch beim Mieterbund sieht man keinen Effekt. „In Großstädten und Ballungszentren sind die Preissteigerungen nicht erklärbar, wenn die Mietpreisbremse greifen würde“, sagt ein Sprecher des Mieterbunds.

Wird man sich in Zukunft in einigen Gegenden Deutschlands keine Wohnungen mehr leisten können?

Die Experten des IW gehen eher vom Gegenteil aus. „Ohne den Zuzug von Flüchtlingen im vergangenen Jahr hätte die Dynamik in Deutschland sogar nachgelassen“, sagt Henger über die Entwicklung der Mietpreise. „Die Bautätigkeit zieht an.“ Bis das allerdings Wirkung zeigt, dauert es oft drei bis fünf Jahre. Der Mieterbund nimmt zwar an, dass die Flüchtlinge sich bislang nur bedingt am Wohnungsmarkt bemerkbar machen. Laut seinen Schätzungen fehlen in Deutschland jedoch 800 000 Wohnungen. Kurzfristig sehe man keine Änderung.

Harscher analysiert Reiner Braun, Geschäftsführer des Immobilien-Analysehauses Empirica, die Situation in der bayrischen Landeshauptstadt: „München erstickt an seinem Erfolg.“ Münchens Vorteil und Problem zugleich: Die hohe Wirtschaftskraft. Eine Mischung aus Hidden-Champions im Mittelstand, einem starken Medienzentrum sowie den Sitzen von sieben der 30 Dax-Konzerne lockt Arbeitskräfte in die Region. Allein zwischen Juli 2015 und Juli 2016 ist die Stadt um knapp 30.000 Menschen gewachsen.

Kommentare (8)

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Herr Thomas Behrends

13.09.2016, 09:43 Uhr

Was nützt es einer/m Angestellten mit einem Beruf in der Münchener Innenstadt, dass sie/er ein überdurchschnittliches Gehalt, bezogen auf das Gehaltsniveau der Bundesrepublik, bekommt, wenn ihr/ihm dann raffgierige Vermieter im Großraum München das Geld über eine unverschämte Miete wieder abzwacken.

Unterm Strich (Nettoüberschuss) kommt bei dieser Betrachtung evtl. noch weniger heraus, als wenn man, unter Zugrundelegung eines "normalen" Gehalts in einer Region lebt, in der das Mietniveau noch nicht so explodiert ist.

Herr Alessandro Grande

13.09.2016, 09:59 Uhr

Man sollte nicht nur darüber berichten, dass München vermeintlich an seinem Erfolg erstickt, sondern auch warum.
Denn es liegt nicht nur an den fleißigen und gut ausgebildeten Leuten und Weltfirmen, welche dort ansässig sind, sondern vor allem auch an der exzellenten Politik inkl. Wirtschaftsplitik der Landesregierung, die im Gegensatz zum Rest Deutschlands (ggf. mit Ausnahme von BW) wirklich eine Leistung für die Bürger vollbracht hat.
Deshalb sollte vor allem unsere BKlerin als absoluter Nonperformer wie er im Buche steht vorsichtig sein mit Bemerkungen gegen Seehofer oder Söder in Richtung Populismus und der Nähe zur AfD, denn dämliche Polemik hat noch nie etwas gebracht. Sie sollte besser endlich mal kritikfähig sein und differenzieren lernen, denn Wahrheit und Klartext sind immer positive, auch wenn sie am Ende teils das eigene Amt kosten, worauf man bei Merkel in der Tat nur hoffen kann.

Herr Thomas Behrends

13.09.2016, 10:16 Uhr

@ Herr Alessandro Grande

So exzellent ist die Münchner/Bayerische Politik nun auch nicht.

Wenn wir wieder auf diesen Artikel zurück kommen, so muss man konstatieren, dass sich viele MünchnerInnen München einfach nicht mehr leisten können.

Selbst die "Flucht" ins Umland bringt nichts mehr. Auf diesen Gedanken sind schon Andere gekommen.

Die sog. "exzellente Politik" Bayerns besteht darin, dass Seehofer unangenehme Themen (Flüchtlingskrise) während des Unionsgipfels einfach ausblendet und auf den Sankt Nimmerleinstag vertagt. Aber vorher kräftig rumblöken.

Das passt nicht ins Bild.

Bayern hat seine eigenen ganz spezifischen Probleme. Umweltzerstörung, Versiegelung von Flächen und Böden etc. Alles nur um den Wachstumsfanatikern gerecht zu werden. Auf solch´ ein Wachstum kann Deutschland getrost verzichten ...

... und Bayern ist nicht der Nabel der Welt ...

... und das Bier auf dem Oktoberfest ist teuer !!!

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