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09.09.2012

16:02 Uhr

Immobilien-Investments

Vermögende Privatanleger gesucht

Immer mehr Immobilien-Unternehmen drängen auf den Anleihemarkt. Eine lukrative Gelegenheit, denkt mancher Anleger, und greift zu. Schließlich sind Immobilien-Firmen eine sichere Wette. Wenn er da mal nicht irrt.

Luxuswohnungen in Berlin. dpa

Luxuswohnungen in Berlin.

Düsseldorf/FrankfurtGeld von der Bank zu bekommen, das war für ein halbwegs gut geführtes Immobilienunternehmen vor sechs, sieben Jahren kein Problem. Auch dann nicht, wenn es das Objekt seiner Begierde mit mehr als den pfandbrieftauglichen 60 Prozent beleihen wollte.
Heute sieht das anders aus. Mehrere Immobilienbanken machen kein Neugeschäft mehr oder ziehen sich wie die Eurohypo, die jetzt Hypothekenbank Frankfurt heißt, komplett aus der Immobilienfinanzierung zurück. Und die, die noch Kredite vergeben, verlangen hohe Sicherheiten und prüfen lange, bevor sie Geld freigeben. Zu lange nach dem Geschmack vieler Investoren. Die suchen nun Finanzierungsalternativen und kommen dabei auf die Unternehmensanleihe - so auch die Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG. "Die Bearbeitungszeiten sind das größte Hindernis für uns", sagt Gründer und Vorstandschef Michael Hahn. Investiert wird ausschließlich in Fach- und Verbrauchermärkte sowie SB-Warenhäuser. Er will unabhängiger von den Banken werden und schnell Gebäude kaufen können, ohne lange mit Kreditinstituten verhandeln zu müssen.

Fragen und Antworten zur Kreditwürdigkeit

Warum sind Bonitätsnoten für ein Land wichtig?

Die Noten der drei führenden Agenturen S&P, Moody's und Fitch sind maßgeblich für die Finanzierungskosten der Staaten am Kapitalmarkt. Die Faustregel: Je besser die Bonitätsnote, desto günstiger das Zinsniveau, zu dem ein Land Geld aufnehmen kann.

Gilt diese Faustregel immer?

Es gibt Ausnahmen: So haben die USA trotz immenser Verschuldung und einer Herabstufung durch S&P im vergangenen Sommer nach wie vor keine Probleme, günstig Mittel einzusammeln. Die weltgrößte Volkswirtschaft gilt weiter als „sicherer Hafen“, weil der US-Dollar die globale Leitwährung ist und die Notenbank Fed bereit ist, ihn in unbegrenzten Mengen zu drucken. Diese Quasi-Versicherung gegen einen Zahlungsausfall für US-Staatsschulden überzeugt internationale Gläubiger bislang noch - zumal die Alternativen rar sind.

Welche Konsequenzen hat die S&P-Drohung für die „AAA“-Euroländer?

Die Wahrscheinlichkeit liegt nun laut S&P bei 50 Prozent, dass die verbleibenden Euro-Staaten mit Spitzenbonität ihre Bestnote in den kommenden 90 Tagen verlieren. Das sind neben Deutschland Frankreich,Österreich, Luxemburg, die Niederlande und Finnland. Frankreich, das bereits seit längerem unter Abwertungsdruck steht, könnte sogar gleich um zwei Bonitätsstufen abgesenkt werden. Zudem hat in Moody's auch die zweite große Ratingagentur das Land auf dem Kieker. Für die Euro-Rettung ist dies äußerst brisant: Mit Frankreich wackelt die zweitwichtigste Finanzierungssäule des Krisenfonds EFSF.

Was wird ohne Top-Rating aus dem Euro-Rettungsschirm?

Für den EFSF hätte ein Verlust der Spitzenbonität weitreichende Folgen. Die Topnoten der Ratingagenturen sind Voraussetzung, damit der Krisenfonds mit maximaler Schlagkraft agieren kann. Eine Herabstufung der wichtigsten Garantiegeber Deutschland und Frankreich würde auch die Note des EFSF gefährden und damit das Aus des Rettungsschirms in seiner bisherigen Konstruktion bedeuten.

Wie begründet S&P seine Entscheidung?

Der Ratingagentur zufolge haben die Probleme im Euroraum ein Maß erreicht, das die Währungszone als Ganzes unter Druck setzt. S&P kritisiert auch unkoordiniertes und unentschlossenes Handeln der Politiker. Es gebe zudem das Risiko, dass die Eurozone im kommenden Jahr in die Rezession rutsche. Auch Deutschland könnte nach Einschätzung der Agentur in den Abwärtssog geraten.

Ist der Rundumschlag der Ratingagentur angebracht?

Experten sind sich uneins: Die Commerzbank-Analysten bezeichnen den Vorstoß als „aggressiv“, aber vertretbar. Er unterstreiche, „dass es in dieser Krise kein Entrinnen gibt - nicht einmal für die absoluten Top-Credits in der Eurozone“. Folker Hellmeyer, Chefanalyst der Bremer Landesbank, hat dagegen kein Verständnis. Angesichts der jüngsten Entspannung in der Schuldenkrise liefere S&P in seiner Begründung „schlichtweg und ergreifend Unwahrheiten“.

Warum droht S&P direkt vor dem nächsten EU-Gipfel mit Abstufungen?

Damit setzt die Ratingagentur die Euro-Retter unter Handlungsdruck. Das Unternehmen weist darauf hin, dass die Gipfel-Ergebnisse entscheidend für die weitere Bewertung der Länder der Eurozone seien. Kanzlerin Angela Merkel und dem französischen Präsident Nicolas Sarkozy könnte die Drohung zur Unzeit sogar in die Karten spielen. Merkel liefert sie Argumente dafür, die europäischen Verträge zugunsten von mehr Haushaltsdisziplin und automatischen Schuldenbremsen zu ändern. Sarkozy stärkt sie innenpolitisch den Rücken, um die Sparanstrengungen zu forcieren.

Welche Länder haben überhaupt noch Top-Bonitätsnoten?

Weltweit verfügen noch nicht einmal 20 Staaten über ein „AAA“-Rating von S&P, dazu zählen aber auch einige Steueroasen und Zwergstaaten. In Europa verfügen - noch - zwölf Länder über ein Top-Rating. Von den großen Industrie- und Schwellenländern (G20) sind es fünf. Dazu gehören Deutschland, Frankreich, Kanada, Australien und Großbritannien. Industriegiganten wie die USA („AA+“), China („AA-“) oder Japan („AA-“) sind nicht darunter. Investoren reagieren jedoch häufig erst auf Herabstufungen, wenn mindestens zwei Agenturen sie vornehmen. Die USA beispielsweise werden von Fitch und Moody's bislang noch mit „Triple A“ bewertet.

Worauf gründen Ratingagenturen eigentlich ihre Entscheidungen?

Grundsätzlich legen die großen Agenturen ihre Methodik nicht im Detail offen. Kritiker bemängeln besonders im Zusammenhang mit der Schuldenkrise im Euroraum, dass die Ratingunternehmen lediglich den Marktentwicklungen folgen und auf neue Zuspitzungen reagieren, auch wenn diese fundamental nicht immer gerechtfertigt seien. Experten sehen den harten Kurs allerdings auch im Zusammenhang mit den laschen Bewertungsstandards während der US-Hypothekenkrise waren. Damals mussten sich die Bonitätsprüfer häufig den Vorwurf gefallen lassen, riskante Papiere tendenziell zu positiv zu bewerten.

Deshalb will Hahn Immobilien vom 10. bis 28. September 20 Millionen Euro bei Anlegern einwerben, mindestens aber zwölf Millionen. Ein ehrgeiziges Ziel, schafften doch andere Immobilienunternehmen teils auch nach einem Jahr Platzierungszeit nicht annähernd das Volumen, das sie sich vorgenommen hatten, etwa Eyemaxx, Peach Property und die WGF mit ihren beiden jüngsten Anleihen. Eyemaxx entwickelt Fachmarktzentren, ähnlich wie Hahn Immobilien, Peach Property konzentriert sich auf Luxuswohnungen. Die WGF forciert ihr Projektentwicklungsgeschäft und hat dabei Wohnungen und Hotels im Fokus.
Michael Hahn setzt auf seine guten Kontakte zu sehr vermögenden Privatanlegern, die er mit der Emission von geschlossenen Immobilienfonds aufgebaut hat, und ist deswegen zuversichtlich, die 20 Millionen Euro wie vorgesehen an den Anleger zu bringen.

"Immobilienunternehmen haben es am Markt für Mittelstandsanleihen meist schwerer, genügend Anleger zu finden, weil sie einfach nicht so bekannt sind", sagt Marius Hoerner von der Vermögensverwaltung Artus Direct Invest. "Daher werden die Anleihen nie zu den Top-Performern gehören, wenngleich sie einen soliden und guten Zins bringen." Weil es weniger Interessenten gibt, finde weniger Handel statt und folglich schwankten die Kurse auch nicht so stark.

Kommentare (3)

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hochstapeln

09.09.2012, 16:14 Uhr

es werden soviele gutachten gemacht,bis das gewünschte ergebnis vorliegt.

da die gutachter auch nur menschen sind läufts wie früher bei der ratingagentur

" wünsch dir was "

die jetzt geschlossenen fonds hatten ooch gutachterwerte bis untern himmel

Bernhard.Grabowski

10.09.2012, 04:56 Uhr

Die jetzt geschlossenen Fonds leiden unter dem Abzug von Mitteln durch Großanleger und sind daher genötigt, sich entweder aufzulösen oder Objekte möglichst schnell, notfalls auch unter Wert zu verkaufen.
Diese Häufung von Verkäufen sorgt seinerseits selbst für eine sich selbst verstärkende negative Markttendenz.
Ein Gutachter liest nicht die Zukunft aus Handinnenflächen, sondern ermittelt einen Wert zu einem Stichtag - geht die Welt zwischenzeitlich ganz oder teilweise unter, dann ändert sich auch der Wert und man wird als Gutachter von Anonymen Personen online als Gefälligkeitsgeber verunglimpft.
Als Gutachter kann ich Ihnen daher versichern - "Wünsch Dir was" ... "Is nicht".

anonym

13.09.2012, 17:37 Uhr

"Wünsch Dir was" kommt doch oft genug vor. Wenn sich ein Gutachter lediglich an Liegenschaftszinsen, angenommenen Restnutzungsdauern, etc. orientiert, ohne dabei die Marktlage zu beachten, kommen dabei oft starke Abweichungen zustande. Rechnerisch mögen die Werte ja stimmen, aber das bedeutet nicht, dass die Preise (schon im Zeitpunkt des Gutachtens) auch zu erzielen sind...

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