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29.08.2015

09:18 Uhr

Immobilien

Mietervereine zweifeln an Wirkung der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist erst seit einigen Wochen in Kraft und längst noch nicht flächendeckend. Erste Erfahrungen haben bei einigen Mietervereinen bereits Zweifel an der Wirksamkeit aufkommen lassen.

Seit dem 1. Juni können die Länder für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Preisbremse verhängen. dpa

Graffiti - “Mieten runter!“

Seit dem 1. Juni können die Länder für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Preisbremse verhängen.

Berlin Die inzwischen in vier Bundesländern geltende Mietpreisbremse wirkt nach Ansicht von Mieterverbänden nicht immer wie sie soll. Wohnungsanzeigen erweckten regelmäßig den Verdacht von Verstößen, sagte Stefan Schmalfeldt vom Hamburger Mieterverein. Teilweise treffe das auf jede zweite Anzeige zu. Auch der Berliner Mieterverein beklagte, viele Vermieter hielten sich nicht an die Begrenzung. Zugleich ließen auch nur wenige Mieter überhaupt prüfen, ob sie zu viel zahlten.

Hingegen zeigte sich die Geschäftsführerin des Deutschen Mieterbunds in Nordrhein-Westfalen, Silke Gottschalk, zuversichtlich in Hinblick auf eine Wirkung der Mietpreisbremse. Es sei jedoch zu befürchten, dass viele Mieter von ihrem Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter keinen Gebrauch machen und sich einschüchtern ließen, sagte sie.

Seit dem 1. Juni können die Länder für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Preisbremse verhängen. Die Mieten in neuen Verträgen dürfen dann nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Außerdem muss kein Vermieter seine bisher verlangte Miete senken. Als erstes Bundesland hatte Berlin diese Preisbremse eingeführt, es folgten Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Bayern.

„Das größte Problem ist die Überprüfung der zulässigen Miete“, sagte der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Mieter müssen selbst überprüfen, ob sie zu viel zahlen und überhöhte Mieten dann rügen. Da es im Gesetz aber so viele Ausnahmen gebe, wollten viele keinen Streit mit dem Vermieter riskieren. „Sie wollen das Verhältnis zum Vermieter nicht aufs Spiel setzen und dann womöglich nicht Recht bekommen“, sagte Wild.

Die Mietpreisbremse könne nur dann wirksamer werden, wenn Vermieter verpflichtet würden, dem Mieter vor Vertragsabschluss Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierungen und zuvor verlangte Mieten vorzulegen. Solche Ausnahmen nehmen nach Schätzungen des Mietervereins rund jede dritte Berliner Wohnung von der Mietpreisbremse aus.

Wann Mieter für Modernisierungen zahlen müssen

Vermieter vs. Mieter

Aktuell sind Modernisierungen für Vermieter interessant. Niedrige Zinsen, staatliche Förderung und ein unsicheres Umfeld für Geldanlagen sprechen für, Investitionen in Immobilien. Viele Vermieter möchten die Kosten für Reparaturen oder Renovierungen auf die Mieter umlegen. Nicht immer ist das rechtens.

Modernisierung muss nicht angekündigt werden

Selbst wenn eine Modernisierung nicht angekündigt wird, ist die Mieterhöhung trotzdem zulässig. Das entschieden die Richter des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 164/10). Im konkreten Fall bekam ein Vermieter Recht, der zunächst den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß ankündigte. Nach Protesten der 86 Jahre alten Mieterin, unter anderem weil sie eine spürbare Verbesserung der Wohnverhältnisse verneinte und den drastischen Mietanstieg ablehnte, zog der Vermieter die Modernisierungsankündigung zurück. Kurze Zeit später baute er den Fahrstuhl trotzdem ein und schickte der Mieterin die Mieterhöhung über 120,78 Euro im Monat. Die Miete erhöhte sich um 35 Prozent. Erlaubt, so die Richter.

Wohnwertverbesserungen des Mieters bleiben unberücksichtigt

Mieter in Hamburg hatten in ihrer Mietwohnung auf eigene Kosten Bad und Heizung einbauen lassen. Später erhöhte dann ihr Vermieter die Miete und stufte die Wohnung in die Mietspiegelrubrik „mit Bad und Sammelheizung“ ein. Doch die Richter des Bundesgerichtshofs entschieden, dass Wohnwertverbesserungen, die der Mieter selbst vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen sind (Az. VIII ZR 315/09). Im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens muss die Wohnung in das Mietspiegelfeld „ohne Bad und Sammelheizung“ eingestuft werden. Anders wäre nur, wenn der Vermieter die Investitionskosten des Mieters erstattet hätte.

Mieterhöhung ohne Mietspiegel

Wenn Mieten erhöht werden müssen Mietspiegel nicht unbedingt beigelegt werden. Das gelte zumindest dann, wenn sie im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden können, heißt es in einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 74/08). Der Vermieter hatte seine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit Daten des Wiesbadener Mietspiegels begründet. Anstatt den Mietspiegel dem Mieterhöhungsschreiben beizulegen, verwies der Vermieter darauf, der Mietspiegel sei beim Mieterbund Wiesbaden erhältlich und könne im eigenen Kundencenter eingesehen werden.

Mieter müssen keine überhöhten Kosten zahlen

Eine Entscheidung zugunsten der Mieter. Sie müssen nicht alles zahlen. Von tatsächlich angefallenen Modernisierungskosten können nämlich nur die Kosten zur Berechnung einer Mieterhöhung angesetzt werden, die notwendig sind, das wurde vom Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 41/08; VIII ZR 84/08). Im Streitfall hatte der Vermieter zwei Wasserzähler in die Wohnung einbauen lassen, da Küche und Bad über zwei getrennte Leitungen versorgt werden. Umstritten war die Höhe der Montagekosten. Nach Auffassung des Gerichts hatte der Vermieter unnötigerweise in der Küche unter anderem die Arbeitsplatte demontieren lassen, um den Einbau des Wasserzählers durchzuführen. Diese unnötigen Kosten musste der Mieter nicht tragen.

Härtefälle haben Glück

In der Regel ist eine durch eine Modernisierung erhöhte Miete für den Mieter dann unzumutbar, wenn die neue Miete höher als 20 bis 30 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters ist. Doch ist dies keine feste Grenze und Gerichte können auch mal anders entscheiden. Über 20 bis 30 Prozent entschied das Landgericht Berlin (Az. 63 S 239/01).

Einer Auswertung des Portals Immobilienscout24 von rund 20 000 Wohnungsanzeigen zufolge sind die Angebotsmieten zuletzt in Hamburg etwas gesunken, auf durchschnittlich 10,12 Euro pro Quadratmeter im Juli. In Nordrhein-Westfalen dagegen habe es nach Einführung der Preisbegrenzung keine Auffälligkeiten gegeben.

In Berlin sanken die durchschnittlichen Angebotsmieten laut Immoscout leicht und lagen bei durchschnittlich 8,46 Euro. Das sei aber noch immer deutlich über dem Niveau, das bei Wirken der Mietpreisbremse zu erwarten sei, sagte Wild. Bei Wohnungen ohne Ausnahmeregelung dürfe die Durchschnittsmiete dann eigentlich nicht über 6,42 Euro liegen.

Auch knapp zwei Monate nach der Einführung der Mietpreisbremse in 22 NRW-Städten seien bislang noch keine Fälle von Rügen bekanntgeworden, hieß es bei der Vermieterorganisation Haus & Grund in Düsseldorf. „Das wird sich wohl erst einspielen müssen“, sagte der Verbandsdirektor Rheinland, Erik Uwe Amaya.

Wie die Preise steigen

Die Berechnung

Das Institut der Deutschen Wirtschaft hat die Veränderung der Immobilienpreise in Deutschland analysiert. Als Datengrundlage diente die Preisentwicklung von Bestandswohnungen von Anfang 2010 bis zum dritten Quartal 2014.

München

Preisentwicklung: +47 Prozent

Berlin

Preisentwicklung: +41 Prozent

Hamburg

Preisentwicklung: +39 Prozent

Düsseldorf

Preisentwicklung: +32 Prozent

Stuttgart

Preisentwicklung: +27 Prozent

Frankfurt am Main

Preisentwicklung: +26 Prozent

Köln

Preisentwicklung: +25 Prozent

In vielen Fällen sei die Berechnung auch für den Mieter „sehr, sehr schwierig“, räumte er ein. In einigen Fällen seien Mieter in besonders angespannten Wohnungsmärkten sogar von sich aus bereit, höhere Mieten zu zahlen, um eine besonders begehrte Wohnung zu bekommen, berichtete er.

Der Bundesverband von Haus & Grund ist dagegen bereits auf der Suche nach einem Musterfall, um die Mietpreisbremse juristisch überprüfen zu lassen. Denkbar wäre etwa eine Konstellation, in der jemand

Von

dpa

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