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28.04.2015

13:15 Uhr

Immobilien-Profis im Interview

„Käufer müssen ihre Immobilien lieben“

VonJens Hagen

Gibt es negative Baugeld-Zinsen? Lohnt der Kauf jetzt noch? In welchen Städten gibt es noch Chancen? Drei Immobilienprofis stehen Häuslebauern Rede und Antwort. Und verraten, worauf es bei Immobilien wirklich ankommt.

Beim Immobilienkauf geht es nicht nur um niedrige Zinsen und hohe Preise.

Liebesbeziehung

Beim Immobilienkauf geht es nicht nur um niedrige Zinsen und hohe Preise.

Die Sonne scheint, die Obstbäume blühen und die Vögel singen ein leises Frühlingsliedchen. Eigentlich ist das nicht gerade die Zeit, sich um seine privaten Finanzen zu kümmern. Trotzdem kamen 11.000 Besucher zur Geldanlegermesse Invest nach Stuttgart. Vor dem Podium des Handelsblatts bildet sich ein Massenauflauf. Alle Stühle sind besetzt, die Menschen stehen in den Gängen. Einige machen Notizen.

Es geht um private Immobilien, um Kaufen, Mieten und Vermieten. In Zeiten von Niedrigzinsen und Preisrally ein aktuelles In-Thema. Rede und Antwort stehen Karsten Jungk Geschäftsführer und Partner bei Wüest & Partner Deutschland, Mario Caroli, persönlich haftender Gesellschafter des Bankhauses Ellwanger & Geiger und Michael Held, Gründer & geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienentwicklers Terragon.

Die Zinsen sinken von einem historischen Tief zum nächsten. Zehnjährige Bundesanleihen rentieren nur noch mit weniger 0,05 Prozent. Was bedeutet das für den Immobilienmarkt.
Caroli: Einerseits werden Immobilienkäufe für vielen Menschen durch die niedrigen Baugeldzinsen natürlich erschwinglich. Andererseits wird das kontrakariert durch die steigenden Preise. Es gilt aber: Wer aktuell kaufen möchte, findet immer noch etwas adäquates zu den mit der Miete vergleichbaren Finanzierungskosten. Das ist für Deutschland eine positive Entwicklung, mehr Menschen kommen zu Immobilieneigentum.

Jungk: Institutionelle Investoren haben mit festverzinslichen Papieren so gut wie keine Möglichkeit mehr eine angemessene Rendite zu erzielen. Sehr viele Gelder, die vorher in Anleihen lagen, gehen jetzt in den Immobilienmarkt. Die Preissteigerungen liegen nicht nur an den günstigen Finanzierungskonditionen sondern auch an der starken Nachfrage. Es fließt zurzeit sehr viel Geld in den Markt.

Gesellschafter bei Ellwanger & Geiger.

Mario Caroli

Gesellschafter bei Ellwanger & Geiger.

Wer kauft aktuell?
Jungk: Die großen offenen Fonds, Pensionsfonds und  auch wieder geschlossene Fonds. Geschlossene Fonds hatten eine schwierigere Zeit, sie mussten erst einmal mit den Neuerungen des neuen Kapitalanlegergesetzes umgehen und kommen jetzt zurück. Auf dem Markt ist auch jede Menge privates Geld von vermögenden Familien, so genannten Family Offices. Es gibt aktuell kaum eine Gruppe, die nicht investieren möchte.

Held: Auch unser Unternehmen registriert eine deutlich größere Nachfrage. Immobilien haben an Bedeutung gewonnen. Das ist eine positive Entwicklung. Früher hat der Anlagemarkt von der Staatsverschuldung gelebt, jetzt muss er von der Realwirtschaft leben.

Wer verkauft jetzt?

Jungk: Das ist das Problem. Wer nicht muss, verkauft nicht. Was wollen Sie sonst mit dem Geld machen? In neue Immobilien investieren ist schwierig.

Immobilienrenditen privater Anleger

Negative Rendite

6,9 Prozent
Erklärung: 6,9 Prozent aller privaten Anleger haben im Jahr 2012 mit Immobilieninvestitionen eine negative Bruttorendite erzielt. Alle hierauf folgenden Werte beziehen sich auf das Jahr 2012. Quelle: DIW, SOEP-Panel.

Keine Rendite

35,8 Prozent

Bis 2,0 Prozent Rendite

14,7 Prozent

2,1 bis 4,0 Prozent Rendite

20 Prozent

4,1 bis 6,0 Prozent Rendite

10,7 Prozent

6,1 bis 8,0 Prozent Rendite

6,2 Prozent

Über 8,0 Prozent Rendite

5,5 Prozent

Baugeld gibt es bei niedriger Beleihung und kurzen Laufzeiten aktuell schon zu einem Zins von weniger als einem Prozent. Welche Risiken bringen die niedrigen Sätze?

Caroli: Wenn ich früher fünf Prozent gezahlt habe und jetzt ein Prozent spart das natürlich viel Geld. Trotzdem bleibt die monatliche Rate ähnlich hoch, weil die Tilgung höher ausfallen muss. Die größte Gefahr ist, wenn in fünf oder zehn Jahren die Zinsen stark steigen. Dann werden wir in eine Schuldenfalle reinlaufen.

Erklären Sie uns das bitte genauer.

Caroli: Dann hätten wir eine Krise, die schlimmer wäre als die Krise, die wir zuletzt hatten. Denn dann sind nicht die Staaten überschuldet, sondern die privaten Haushalte. Privatleute könnten ihre Kredite nicht mehr zurückzahlen. Von der vergangenen Krise haben wir nicht viel mitbekommen. Das wäre bei einer privaten Schuldenkrise anders. Ich würde daher empfehlen, möglichst schnell zu tilgen.

Held: Zunächst ist das Zinstief doch erst einmal sehr positiv. Ich gebe Ihnen mal ein konkretes Beispiel. Bei uns kann man eine Wohnung für 100.000 Euro kaufen. Bei 80 Prozent Beleihung haben Käufer jedes Jahr rund 2000 Euro an Ersparnis im Vergleich zu den hohen Zinsen im Jahr 2007. Nach Steuern. Wer dieses Geld zur Tilgung einsetzt, ist auch vor einer Steigerung der Zinsen geschützt.

Jungk: Vielleicht verleiten die Zinsen einige Menschen dazu, ein Objekt zu kaufen, welches sie sich früher noch nicht hätten leisten können. Es geht aber nicht nur um Finanzierungskosten. Viele Käufer unterschätzen auch die laufenden Kosten, die ebenfalls steigen, etwa für Reparaturen. Nicht nur im Zinstief gilt: Kein Kauf ohne die nötige finanzielle Flexibilität.

Geschäftsführer bei Wüest & Partner.

Karsten Jungk

Geschäftsführer bei Wüest & Partner.

Gibt es eine Faustregel? Wie viel Geld sollten Käufer aktuell übrig haben?

Caroli: Normalerweise sollte man mindestens fünf Prozent des Immobilienwertes auf der hohen Kante haben, für Instandhaltung, Reparaturen und was sonst so anfällt. Denken Sie bei Zinshäusern nur an schlechte Mieter bei Zinshäusern, die die Wohnung mit einer demolierten Küche oder total verwohnt verlassen. Liquidität ist sehr wichtig.

Held: Eine Immobilie ist eben eine Immobilie. Käufer brauchen deshalb zusätzliche Investments in anderen Anlageklassen. Der Wert einer Immobilie kann fallen, etwa, wenn die Zinsen sinken. Ich würde eher zehn Prozent des Kaufpreises als Liquidität empfehlen.

Kommentare (4)

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Herr Fred Schmitz

29.04.2015, 10:48 Uhr

Maklersicht hin oder her, als Investor werde ich einen Teufel tun, noch Immobilien zu kaufen. Abgesehen von den Mondpreisen in den - einzig akzeptablen - "guten Lagen" halten mich [aber auch mein Umfeld] der potentielle Pfusch am Bau, zunehmende dirigistische Bau- und sonstige Vorschriften, mehr aber noch die einseitig mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtsprechung davon ab. Hinzu kommt angesichts der erdrückenden Schuldenkrise in Europa, dass der Staat auf kein Vermögen derart bequem zugreifen kann, wie auf die „immobilen“ Häuser und Grundstücke, etwa mit einer schon längst angedachten Immobilien-„Abgabe“. Von Rendite will ich gar nicht reden. Nicht nur in Umfragen zu diesem Beitrag geben gut die Hälfte der Befragten an, keine oder bis 2% Rendite p. A. zu haben. Für was? Zu wenig jedenfalls für Aufwand und Risiko! Wie viele davon mögen gar eine Minusrendite haben oder sich diese schön rechnen, etwa indem sie den entgangenen Ertrag aus dem in der Immobilie gebundenen Eigenkapital nicht bedenken! Zudem kann ein einziger Mietnomade die allenfalls schmale Rendite schnell ganz zunichtemachen. Die mannigfachen Risiken von Immobilien werden systematisch unterschätzt.

Herr Sven Lehmann

29.04.2015, 16:30 Uhr

Da ich noch nie einen Kredit hatte, sondern immer nur das kaufe was ich an Cash flüssig habe, muss ich hier einmal fragen: gibt es keinen Immobilienkredit, wo der Zins bis zum Ende der Laufzeit feststehend bleibt und nicht variabel ist?

Herr Fred Schmitz

29.04.2015, 18:31 Uhr

Nun, das ist vielleicht etwas von Thema abweichend, aber die im Beitrag Interviewten würden die Frage bestimmt mit Ja beantworten. Man kann heutzutage ohne Weiteres die Konditionen für 15, 20 der auch 25 Jahre vereinbaren. Bei den niedrigen [allerdings von Bank zu Bank höchst unterschiedlichen] Zinssätzen und einer deswegen möglichen hohen Tilgung sollte ein Kredit von einem soliden Darlehensnehmer in solchen Zeiträumen eigentlich zurückgezahlt sein. Auf diese Weise hat er am Ende einen über die gesamte Laufzeit festen Zinssatz. Übrigens: bei den meisten Banken können zusätzlich Sondertilgungen [z. B. 5 oder 10 Prozent per Anno] vereinbart werden. Das alles beantwortet aber noch lange nicht die Frage, ob die mit dem Kredit erworbene Immobilie „sich rechnet“...!

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