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18.10.2016

20:07 Uhr

Immobilien

Um welche Blase geht's hier eigentlich?

VonReiner Reichel

Die Wohnungspreise in deutschen Metropolen steigen seit Jahren unaufhörlich. Einige Experten warnen vor einer Blase. Unser Autor sieht allenfalls Übertreibungen, aber keine platzende Blase. Ein Kommentar.

Die Preise für Bestandswohnungen steigen unaufhaltsam, weil der Bedarf steigt. Nun wird auch in Großstädten wieder mehr gebaut. dpa

Wohnungsneubauten in Berlin

Die Preise für Bestandswohnungen steigen unaufhaltsam, weil der Bedarf steigt. Nun wird auch in Großstädten wieder mehr gebaut.

FrankfurtIn den vergangenen fünf Jahren sind die Wohnungspreise in Deutschland um etwa 40 Prozent gestiegen. In der gleichen Zeit legte der wichtigste deutsche Aktienindex, der Dax, um knapp 80 Prozent zu. Haben wir eine Blase auf dem Aktienmarkt? Nein, zumindest spricht keiner davon. Doch wenn in den vergangenen fünf Jahren Immobilienmarktforscher wie am Dienstag der Maklerverband IVD neue Preissteigerungsraten für Wohnimmobilien verkündeten, witterten Marktbeobachter schnell eine Immobilienblase. Warum?

Ein Grund könnten Emotionen sein. Kein Mensch muss Aktien besitzen. Aber wohnen muss jeder. Hinter den steigenden Preisen steht die Furcht, Wohnraum nicht mehr bezahlen zu können. Das gilt für Käufer wie für Mieter. Die Deutschen haben eine klare Vorstellung, was das Wohnen kosten darf, nämlich nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens. Damit kommen viele Menschen in Großstädten nicht mehr hin, weil dort die Preise und Mieten für Wohnungen und Häuser wesentlich stärker gestiegen sind als es der Durchschnittswert des IVD ausweist.

Die Mieten steigen unaufhörlich, wenn auch langsamer als die Preise. Und die Preise steigen schneller als die Einkommen. Deswegen wird es für Mieter immer schwieriger Eigentümer zu werden. In den vergangenen Jahren konnten sich Bauherrn und Käufer die steigenden Preise dank sinkender Zinsen schönrechnen. Gemessen an der monatlichen Belastung war Wohneigentum sogar erschwinglich geworden.

Welche Zusatzkosten Sie beim Hauskauf beachten müssen

Transaktionskosten

Wer beim Hauskauf nur mit dem Preis der Immobilie kalkuliert, kann am Ende eine böse Überraschung erleben. Denn oft kommen mit dem Erwerb weitere Kosten hinzu – die sogenannten Transaktionskosten. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat in der Studie „Wohn- und Immobilienmärkte in Deutschland 2016“ einen Leitfaden dazu mitgegeben, der auflistet, welche Zahlungen Immobilienkäufer neben dem Kaufpreis berücksichtigen sollten.

Grunderwerbsteuer

So muss jeder, der eine Immobilie kauft, neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer abführen. Seit 2006 legen die Bundesländer die Höhe selbst fest. In 14 Bundesländern liegt er zwischen 4,5 und 6,5 Prozent, in Bayern und Sachsen dagegen bei 3,5 Prozent. 2015 haben die Länder so 11,2 Milliarden Euro eingenommen, der Anteil an allen Ländersteuern beträgt damit mehr als 50 Prozent. Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer können bei Schenkungen und Erbschaften vorliegen.

Notarielle Leistungen

Neben der Steuer muss bei einem Hauskauf zudem auch der Notar bezahlt werden. Diese Kosten für beispielsweise Erstellung des Kaufvertrags, Übertragung des Eigentums und die Zahlungsabwicklung sind gesetzlich festgelegt und bewegen sich bei einer Standardkonstellation im Bereich von etwa 0,8 und 1,2 Prozent des Objektpreises. Dabei gilt: Je teurer das Objekt, desto geringer die Rate.

Grundbuch

Das Neueintragen oder das Umschreiben des Grundbuches ist ein weiterer Kostenfaktor, mit dem Hauskäufer rechnen müssen. Auch diese Kosten sind gesetzlich festgelegt. Sie liegen – je nach Objektpreis – zwischen 0,4 und 0,6 Prozent des Kaufpreises.

Leistungen von Maklern

Nicht obligatorisch, aber dennoch sehr häufig muss auch ein Makler bezahlt werden. Zum Teil übernehmen diese auch Objektbewertungen und Preisverhandlungen. Schätzungen gehen davon aus, dass Makler bei knapp der Hälfte aller Verkäufe von selbstgenutzten Immobilien beteiligt sind. Die Provision richtet sich nach ortsüblichen Sätzen, ist aber auch verhandelbar. Die Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland beziffert den gängigen Höchstsatz auf sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Das Bestellerprinzip, nach dem derjenige den Makler bezahlt, der ihn bestellt hat, gilt übrigens nur für Vermietungen.

Die Zeit ist zu Ende. Wer Baudarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung für 1,3 Prozent Zinsen bekommt, sollte nicht auf einen weiteren Zinsrückgang spekulieren. Tatsächlich wird dann Wohneigentum für mehr und mehr Menschen unerschwinglich – erst recht wenn die Zinsen steigen. Käufer von Anlegerwohnungen werden die Lust an Investitionen verlieren, die immer weniger Rendite abwerfen, weil die Mietsteigerungen mit den Preissteigerungen nicht mehr mithalten.

Platzt dann die Blase? Nein! Es gibt keine Blase. Es wird lediglich das Ende der Preisübertreibungen kommen. Und wenn die Zinsen steigen, die Konjunktur ein wenig nachlässt, dann wird die Nachfrage nach Wohnungen sinken. Nicht zu vergessen, dass inzwischen mehr gebaut wird. Selbst die großen Wohnungskonzerne, die in den vergangenen Jahren dadurch auffielen, dass sie sich gegenseitig Wohnungen zu immer höheren Preisen abjagten, beginnen nun zaghaft Wohnungen zu bauen. Es besteht Hoffnung, dass so die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage kleiner wird.

Kommentare (11)

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Herr Alexander Simmel

19.10.2016, 10:07 Uhr

Ganz klare Antwort:
In einer sagenhaften Geldblase!!

Die durch Banken und Zentralbanken über Jahre und Jahrzehnte aufgebaut worden ist.

Herr Peter Petersen

19.10.2016, 10:21 Uhr

Die Immobilienpreise steigen stärker als die Lohne.
Die Aktien steigen im verhältnis zum Gewinn.
Das ist der Unterschied.
Zu den Kaltmieten muß man die Nebenkosten rechnen.

Bei den Kaufpreisen, muß man die anzahl der Kaltmieten rechnen.
Wenn diese von 10 auf z,T, 25 gestiegen sind, dann währe das bei aktien
von 12 auf 30 .

Wer zu 1,3% aufnimmt und 1% starttilgung, der ist zur Rente nicht mit der abzahlung fertig.
Wer nach 30 Jahren immer noch abzahlt, und dann ein neues Dach und Installation fällig werden, dann kommt das böse erwachen.
Wenn ich heute mit der 20 fachen Jahresmiete für 1000 Brote kaufe
dann nach 30 Jahren immer noch 200 Brote schulden habe,
aber nur für die 10 fache Jahreskaltmiete verkaufen kann,
dann bekomme ich dafür nur 500 Brote, nach abzug der Schulden bleiben 300 Brote. Ich rechne hier mit Broten, weil das die Kaufkraft besser darstellt als der Euro. Jetzt muß man die Frage stellen, wovon hat man mehr?
Bleibt man immer in der gleichen Stadt? Wird man nie Arbeitslos? Keine Scheidung? Keine Gesetzes änderungen die Kosten? Bei den Risiken, sind die Kaufpreise einfach zu hoch. bei Preise von 10-12 Jahreskaltmieten kann man Kaufen. Da muß bei eigennutz und Eigentumswohnungen aber auch das Gebäude und die Rücklagen stimmen, Und da haben wir eine Blase und die wird platzen

Herr Thomas Behrends

19.10.2016, 11:06 Uhr

Wenn ich sehe, dass Privatpersonen für eine 1980er ca. 80 qm große Doppelhaushälfte in Hamburg-Billstedt (nicht gerade die beste Gegend in der Hansestadt) unverschämte EUR 380.000,00 haben wollen, dann weiß man, dass zum Einen eine grandiose Selbstüberschätzung des Verkehrs-/Marktwertes vorliegt und des weiteren dadurch bedingt "Marktpreise" künstlich aufgepumpt werden.

Für das viele Geld können Sie sich in Schleswig-Holstein ein großes Haus mit 600 qm Grundstück neu erstellen lassen. Das stellt überhaupt kein Problem dar. Und Sie haben noch einige -zig tausend EUR über.

Irgendein Kommentator auf dem HB hat es gestern bei einem ähnlichen Artikel auf den Punkt gebracht: Selbst Leute, die über ein mittleres Einkommen verfügen, kaufen ungeachtet des tatsächlichen Wertes (geschätzt durch einen vereidigten Sachverständigen!) ETW´n und Häuser in deutschen Städten für 300-400 TEUR ...

... und gehen langfristig damit baden !!!

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