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29.09.2016

16:04 Uhr

Immobilien

Warum die Deutschen keine Vermieter sein wollen

VonMatthias Streit

Der Andrang auf Wohnimmobilien in deutschen Metropolen ist ungebrochen. Vor allem institutionelle Investoren fluten den Markt. Doch nur wenige Privatanleger setzen auf diesen Trend – und zwar aus guten Gründen.

Wer sein Geld in Immobilien anlegt, sollte besser gleich mehrere Wohnung besitzen, um ein Klumpenrisiko abzufedern. dpa

Viel hilft viel

Wer sein Geld in Immobilien anlegt, sollte besser gleich mehrere Wohnung besitzen, um ein Klumpenrisiko abzufedern.

FrankfurtEine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus ist für viele Deutsche ein Lebenstraum. Und viele haben ihn sich auch erfüllt: Knapp die Hälfte der Deutschen wohnt in eigenen vier Wänden – und damit in greifbarer Altersvorsorge.

Deutlich weniger beliebt sind für die Deutschen allerdings vermietete Wohnungen oder Häuser als Kapitalanlage. Also genau jene Objekte, um die sich institutionelle Investoren vor allem in den Metropolen derzeit reißen. Bei Privatanlegern greift dieser Trend nicht: Wie eine repräsentative Untersuchung des Instituts für Demoskopie Allensbach mit 1400 Befragten zeigt, besitzen nur zwölf Prozent der Deutschen eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus – damit ist diese Anlageklasse ungefähr so weit verbreitet wie die Aktie. Die Studie, die von Wertgrund Immobilien in Auftrag gegeben wurde, liegt dem Handelsblatt exklusiv vor.

Welche Zusatzkosten Sie beim Hauskauf beachten müssen

Transaktionskosten

Wer beim Hauskauf nur mit dem Preis der Immobilie kalkuliert, kann am Ende eine böse Überraschung erleben. Denn oft kommen mit dem Erwerb weitere Kosten hinzu – die sogenannten Transaktionskosten. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat in der Studie „Wohn- und Immobilienmärkte in Deutschland 2016“ einen Leitfaden dazu mitgegeben, der auflistet, welche Zahlungen Immobilienkäufer neben dem Kaufpreis berücksichtigen sollten.

Grunderwerbsteuer

So muss jeder, der eine Immobilie kauft, neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer abführen. Seit 2006 legen die Bundesländer die Höhe selbst fest. In 14 Bundesländern liegt er zwischen 4,5 und 6,5 Prozent, in Bayern und Sachsen dagegen bei 3,5 Prozent. 2015 haben die Länder so 11,2 Milliarden Euro eingenommen, der Anteil an allen Ländersteuern beträgt damit mehr als 50 Prozent. Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer können bei Schenkungen und Erbschaften vorliegen.

Notarielle Leistungen

Neben der Steuer muss bei einem Hauskauf zudem auch der Notar bezahlt werden. Diese Kosten für beispielsweise Erstellung des Kaufvertrags, Übertragung des Eigentums und die Zahlungsabwicklung sind gesetzlich festgelegt und bewegen sich bei einer Standardkonstellation im Bereich von etwa 0,8 und 1,2 Prozent des Objektpreises. Dabei gilt: Je teurer das Objekt, desto geringer die Rate.

Grundbuch

Das Neueintragen oder das Umschreiben des Grundbuches ist ein weiterer Kostenfaktor, mit dem Hauskäufer rechnen müssen. Auch diese Kosten sind gesetzlich festgelegt. Sie liegen – je nach Objektpreis – zwischen 0,4 und 0,6 Prozent des Kaufpreises.

Leistungen von Maklern

Nicht obligatorisch, aber dennoch sehr häufig muss auch ein Makler bezahlt werden. Zum Teil übernehmen diese auch Objektbewertungen und Preisverhandlungen. Schätzungen gehen davon aus, dass Makler bei knapp der Hälfte aller Verkäufe von selbstgenutzten Immobilien beteiligt sind. Die Provision richtet sich nach ortsüblichen Sätzen, ist aber auch verhandelbar. Die Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland beziffert den gängigen Höchstsatz auf sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Das Bestellerprinzip, nach dem derjenige den Makler bezahlt, der ihn bestellt hat, gilt übrigens nur für Vermietungen.

Zwar könne sich rund ein Viertel der Deutschen vermietetes Wohneigentum grundsätzlich leisten – doch nur fünf Prozent denken ernsthaft darüber nach. „Die Furcht vor organisatorischen und finanziellen Komplikationen ist das Haupthindernis für den Erwerb von vermietbarem Wohneigentum“, sagt Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender der Wertgrund Immobilien.

Jeweils rund 40 Prozent derer, die sich eine vermietete Immobilie leisten könnten, treibt die Angst vor Mietausfällen und unvorhergesehenen Kosten um. „Ganz grob geschätzt betragen diese 25 bis 27 Prozent der Mieteinnahmen“, sagt Meyer. Immerhin ein Drittel hält die derzeitigen Immobilienpreise für zu hoch.

Doch wer gilt überhaupt als „finanziell in der Lage“? Laut Studie zählt jeder dazu, der monatlich 500 Euro oder mehr zur Verfügung hat. Das heißt: Nach Abzug von Miete, Heizung, Kleidung und dem Erwerb von Lebensmitteln. Worauf die Zahl konkret basiert, können die Autoren der Studie zwar nicht sagen. Dabei halte es sich jedoch um Expertenschätzungen und eine Untergrenze.

Entwicklung der Kaufpreise angebotener Eigentumswohnungen (2016)

München

1. Halbjahr 2004: 3.210 Euro/m²
1. Halbjahr 2015: 5.770 Euro/m²
1. Halbjahr 2016: 6.490 Euro/m²

Veränderung: +102 Prozent (zu 2004) / +12,5 Prozent (zu 2015)

Die Angaben sind Medianwerte - 50 Prozent der angebotenen Wohnungen sind teurer, 50 Prozent günstiger. Quelle: JLL

Frankfurt

1. Halbjahr 2004: 2.430 Euro/m²
1. Halbjahr 2015: 3.990 Euro/m²
1. Halbjahr 2016: 4.210 Euro/m²

Veränderung: +73 Prozent (zu 2004) / +5,5 Prozent (zu 2015)

Hamburg

1. Halbjahr 2004: 2.140 Euro/m²
1. Halbjahr 2015: 3.790 Euro/m²
1. Halbjahr 2016: 3.880 Euro/m²

Veränderung: +81 Prozent (zu 2004) / +2,3 Prozent (zu 2015)

Stuttgart

1. Halbjahr 2004: 2.200 Euro/m²
1. Halbjahr 2015: 3.340 Euro/m²
1. Halbjahr 2016: 3.900 Euro/m²

Veränderung: +77 Prozent (zu 2004) / +16,7 Prozent (zu 2015)

Düsseldorf

1. Halbjahr 2004: 1.880 Euro/m²
1. Halbjahr 2015: 3.160 Euro/m²
1. Halbjahr 2016: 3.320 Euro/m²

Veränderung: +77 Prozent (zu 2004) / +5 Prozent (zu 2015)

Berlin

1. Halbjahr 2004: 1.630 Euro/m²
1. Halbjahr 2015: 3.020 Euro/m²
1. Halbjahr 2016: 3.320 Euro/m²

Veränderung: +104 Prozent (zu 2004) / +10 Prozent (zu 2015)

Köln

1. Halbjahr 2004: 2.010 Euro/m²
1. Halbjahr 2015: 2.840 Euro/m²
1. Halbjahr 2016: 3.100 Euro/m²

Veränderung: +54 Prozent (zu 2004) / +9,2 Prozent (zu 2015)

Leipzig

1. Halbjahr 2004: 1.590 Euro/m²
1. Halbjahr 2015: 1.350 Euro/m²
1. Halbjahr 2016: 1.620 Euro/m²

Veränderung: +2 Prozent (zu 2004) / +20 Prozent (zu 2015)

In der Zahl noch nicht enthalten sind allerdings andere Anlageformen wie Riesterrente oder Aktien. Der Verbraucherschützer Niels Nauhauser warnt deshalb: „Vermietete Immobilien sind eine Geldanlage mit hohem Risiko, weil viel Geld in einzelne Objekte investiert wird. Dass kaum Deutsche ihr Geld in vermietetes Wohneigentum investieren, ist also kein Problem – im Gegenteil.“ Außerdem steige das Risiko bei einem erhöhten Fremdkapitalanteil.

Max Herbst von der FMH Finanzberatung urteilt, dass ein monatlich verfügbares Einkommen in Höhe von 500 Euro nicht ausreiche. „Sie sollten besser die fällige Kaltmiete plus 500 Euro an Liquidität haben.“ Ein Puffer sei für Belastungen wie Mietausfälle oder Verwaltungskosten unbedingt nötig. Selbst Thomas Meyer warnt vor übereilten Käufen: „Ich würde ebenfalls davon abraten, die sauer ersparten, einzigen 30.000 Euro zu investieren.“

So gesehen bleiben vermietete Immobilien eher eine Anlageklasse für Vermögende. Ohnehin drückt eine leer stehende Wohnung nicht so sehr auf die Tasche, wenn man etwa noch neun weitere besitzt.

Kommentare (21)

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Herr Tom Schmidt

29.09.2016, 17:34 Uhr

Hä? Das heisst doch das von den Deutschen, die es sich prinzipiell leisten können, fast die Hälfte genau das macht! Der Wert ist also sehr hoch!

Und die großen Firmen sind ein Riesenproblem, sie verursachen Blasen und jedes Mietrecht (a la Künast hier heute im Handelsblatt) kann man den Hasen geben. Wenn ein Mieter ein Problem mit dem Vermieter hat, dann steht er einer juristischen Abteilung gegenüber, deren Sinn und Zweck es ist, dass Verfahren zu komplizieren und das Risiko so hoch zu schrauben, dass der Mieter es lieber bleiben lässt. Gepusht wird der Wahnsinn, dann noch von netten jungen idealistischen Mitarbeitern des Mietervereins, die erst einnmal ihre Ideologie gegen die Vermieter ausleben... und naja.. nachher bekommt ihr Mitglied halt doch nicht Recht....

Account gelöscht!

30.09.2016, 09:15 Uhr

"Klumpenrisiko Deutschland."

Nein, danke!

Account gelöscht!

30.09.2016, 10:30 Uhr

Bis dahin gibt es nur noch E-Autos unter ROT-ROT-GRÜN .

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