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16.06.2011

13:53 Uhr

Immobilien

Wie Banken bei der Baufinanzierung tricksen

VonJens Hagen

Immobilienbesitzer, die bei der Hausbank den Kredit verlängern möchten, zahlen oftmals völlig überhöhte Zinsen. Ein Trick sorgt für Mehrkosten von tausenden Euro. Wie Kunden jetzt reagieren sollten.

Griff an die Geldbörse: Treue Kunden zahlen bei vielen Instituten drauf. Quelle: Michael S. Schwarzer

Griff an die Geldbörse: Treue Kunden zahlen bei vielen Instituten drauf.

DüsseldorfLangjährige Kunden, die ihrer Hausbank auch in Zukunft treu bleiben möchten, müssen dafür mittlerweile häufig draufzahlen. Altkunden zahlen häufig für Girokonten mehr als Neukunden und erhalten niedrigere Zinsen für Tages- und Festgelder. Besonders teuer wird die mangelnde Wertschätzung für den Bestand aber bei der Baufinanzierung. 

So verlangte beispielsweise die Hypovereinsbank im Mai für eine Verlängerung des Darlehens einer Frankfurter Kundin in Höhe von rund 45.000 Euro etwa einen Effektivzins von 4,13 Prozent. Erst als die Kundin anmerkte, dass andere Banken deutlich weniger verlangen, senkte die Bank ihren Satz auf 3,79 Prozent – und verlängerte obendrein noch die Zinsbindung. Wenn die Kundin das erste Angebot angenommen hätte, wären selbst bei dem geringen Darlehensbetrag Mehrkosten in Höhe von rund 1.200 Euro angefallen.

Die meisten Immobilienbesitzer, die ihren Kredit verlängern möchten stehen vor einem ähnlichen Problem. „Die ersten Angebote der Hausbank sind häufig absurd teuer“, sagt Max Herbst, Inhaber der Finanzberatung FMH. Viele Banker rechnen offenbar damit, dass der Kunde aus Bequemlichkeit und in Unwissenheit der Marktsituation trotz überhöhter Kosten verlängert. 

Mit einem Trick treiben viele Banker die Kosten zusätzlich hoch. Die Zinsen einer Baufinanzierung orientieren sich an der Höhe der Beleihung. Wenn der Wert des Hauses die Kreditsumme deutlich übersteigt, sinkt das Risiko für den Banker. Bei einem Zahlungsausfall lässt sich die Kreditsumme bei einer Zwangsversteigerung ohne Abstriche zurückholen. 

Die Auswirkungen sind immens. Die Banken verlangen für Darlehen in Höhe von 200.000 Euro bei einem Beleihungssatz von 50 Prozent in Schnitt einen Zins von 3,98 Prozent. Bei einem Beleihungssatz von 80 Prozent werden 4,22 Prozent fällig. Liegt der Satz bei hundert  Prozent, müssen Kunden im Schnitt 4,91 Prozent zahlen. Die Kosten für die unterschiedlichen Kreditvarianten variieren um bis zu 19.600 Euro.

Teure Fallen in der Baufinanzierung

Lange Bearbeitungszeiten

Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.

Bausparverträge

Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.

Kreditverhandlungen I

Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.

Kreditverhandlungen II

Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.

Kreditvermittler

Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.

Zinsverhandlungen

Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.

Kommentare (8)

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Banker

16.06.2011, 14:22 Uhr

Sehr geehrte Handelsblatt-Redakteure, Ihr Artikel ist jenseits der Realität.

1. Die Banken sind verpflichtet, regelmäßig Beleihungswertermittlungen durchzuführen. 100%-Finanzierungen sind auch für eine Bank sehr teuer. Ich sage hier nur Hinterlegung des Risikos mit Eigenkapital. Und je höher das Risiko, desto höher der Zinssatz. Das ist legitim. Ausserdem: Sie reden in Ihrem Artikel von Neubauwohnungen. Immobilien unterliegen - wie alle Gegenstände - einer Abnutzung!

2. Der Preis entsteht am Markt durch Angebot und Nachfrage. Wenn ich als Kunde einen Zinssatz angeboten bekommen und zu faul bin, zu verhandeln, bin ich selbst schuld. Das ist nichts anderes als beim Autokauf o. ä.

Also, bitte recherchieren Sie ordentlich und verbreiten Sie nich immer nur Halbwahrheiten. Und bitte hören Sie auf, uns Banker wegen ganz normalen Vorgängen an den Pranger zu stellen. Danke.

Account gelöscht!

16.06.2011, 14:29 Uhr

Wenn ich schon den Namen Max Herbst lese, kommt mir nur ein Gedanke auf: Stammtischgeschwätz! Ich bin der Meinung Herr Herbst sollte Politiker werden, die drehen die Dingen auch so hin wie sie es grad brauchen. Also Sie sollte wirklich bevor Sie Artikel veröffentlichen, selbst drüber nachdenken oder vielleicht auch mal eine zweite Meinung hinzuziehen. Bedenken Sie doch BITTE dass nicht alle Ihrer Leser sich mit den Fachgebieten worüber Sie schreiben in voller Tiefe auskennen. Ich habe bereits mehrer Artikel mit Inhalten von Herrn Herbst gelesen und mit Ihm auch bereits deshalb telefoniert. Dass solche Artikel sich beim Volk gut verkaufen kann ich verstehen aber Handelsblatt ist nicht die Bild und behalten Sie das doch bitte so bei.

BSander

16.06.2011, 17:30 Uhr

Auch mir wurden Mondzinsen bei der Verlängerung der Zinsbindung angeboten. Jeder Kunde sollte mehrere Angebote einholen. Im Übrigen verliert jedes Geschäft, dass seinen langjährigen Kunden schlechtere Konditionen anbietet als Fremden an Glaubwürdigkeit. Gott sei dank, verhalten sich nicht alle Banken so. Ich kann nur empfehlen in den genannten Fällen auch bei dann gleichen Konditionen die Bank zu wechseln.

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