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03.05.2011

08:03 Uhr

Immobilien

Wie das eigene Haus zum Albtraum wird

VonJens Hagen

Pfusch am Bau, Knebelverträge mit dem Bauträger und gierige Banker - Häuslebauern drohen zahlreiche Risiken. Welche Fallen Immobilienbesitzer vermeiden sollten - Und wann der Hausbau zum Albtraum wird.

Warnschild: Bauherren und Immobilienbesitzer drohen zahlreiche Fallen. Quelle: dpa

Warnschild: Bauherren und Immobilienbesitzer drohen zahlreiche Fallen.

DüsseldorfWer schon mal ein Haus gebaut hat, weiß warum die Erstellung der eigenen vier Wände als eines der letzten Abenteuer in der westlichen Welt gilt.

Schon bevor der erste Mörtel angerührt ist, müssen Bauherren einiges erdulden. „Schon beim Abschluss einer Baufinanzierung geht es häufig zu wie auf einem Basar“, sagt Max Herbst, Inhaber der Finanzberatung FMH.

Banker können im letzten Moment von dem vermeintlich sicheren Vertrag zurücktreten oder die Zinsen erhöhen. Provisionsjäger verkaufen sinnlose Bausparverträge, welche die Finanzierung unnötig verteuern.

Teure Fallen in der Baufinanzierung

Lange Bearbeitungszeiten

Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.

Bausparverträge

Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.

Kreditverhandlungen I

Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.

Kreditverhandlungen II

Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.

Kreditvermittler

Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.

Zinsverhandlungen

Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.

Richtig spannend wird es aber beim Objekt. Bausachverständige wissen: Es gibt praktisch keinen Bau, der völlig reibungslos verläuft.

Einige Fälle erstaunen aber selbst alt gediente Profis. „Bei einem Bau in Leipzig hatte das Unternehmen Gasbetonplatten aus dem Industriehallenbau verwendet“, sagt Rüdiger Matties, Leiter des Regionalbüros des Verbandes privater Bauherren. Die Wände waren deshalb kaum gedämmt, die Heizkosten immens. Zu allem Überfluss war auch der ausgebaute Dachstuhl undicht, Spatzen tummelten sich im Kinderzimmer. Nach einigen Monaten kam es zu Schimmelbildung im Keller. „Die Kosten für die Behebung der Fehler lag im deutlich fünfstelligem Bereich“, berichtet Matties.

Das Problem: Die wenigsten Bauherren haben Erfahrung mit dem Bau eines Hauses. Ohne externe Baubegleitung sind sie auf die Seriosität des Bauträgers angewiesen. „Beim Bau geht es vielfach um den Preis“, sagt Matties. Einige Bauunternehmen können bei den niedrigen Kosten nur mir schlechter Qualität abliefern.

Ein Hauptproblem ist die Abdichtung des Kellers. Fehler, etwa bei der Einleitung von Rohren, werden erst nach Jahren sichtbar, wenn das Wasser durch die Wände dringt. Dann drohen Kosten von mehreren tausend Euro: Ein Bagger muss die Wand freilegen, die dann neu abgedichtet werden muss. Solche Reparaturen sind alternativlos, da andernfalls Schimmel droht.

Gespart wir leider immer häufiger an der Bauleitung. „Viele Unternehmen sparen an der Aufsicht, die Leiter eilen von Baustelle zu Baustelle und haben nicht genug Zeit für eine seriöse Organisation“, erklärt Matties. Der Bau eines Hauses ist hoch komplex. Verschiedenste Gewerke arbeiten zusammen und müssen koordiniert werden.

Kommentare (7)

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Heinrich

03.05.2011, 11:30 Uhr

Habe in meinem Leben zwei Häuser gebaut. Das erst mit einem Architekten. Das war die absolute Katastrophe. Nach dem Einzug kam die Sanierung: Dach, Außenputz, Fenster, Wintergarten usw. Das zweite war ein Fertighaus. Nach 6 Wochen Einzug. Alles aus einer Hand. Super keine Beanstandungen. Nach 7 Jahren hat die Fensterfirma sogar kostenlos die Versiegelung nachgearbeitet. Kann jedem nur ein Fertighaus für eine gesundes Preis/Leistungsverhältnis empfehlen.

NoGo

03.05.2011, 12:00 Uhr

Albtraum und nicht "Alptraum"!

pievi6

03.05.2011, 12:18 Uhr

Wohnflächenberechnung: zum Vertragsbestandteil machen !
Versorgungsleitungen: Auf sorgfältige Planung und Einhaltung der Schächte achten. Das erste Gewerk nimmt was es an Platz braucht und weitere Gewerke haben kaum Platz
Prospektangaben: Zum Vertragsbestandteil machen. Wenn es beschönigende Angaben sind muss hier der Verkäufer zumindest "die Hosen runterlassen".
Planungsunterlagen: Wichtig sind die Detailzeichnungen.
Die sind immer dann gefragt, wenn es Materialübergänge gibt. Eine Mauer bekommt ein Mauerer auch so gerade hoch, aber wenn der Übergang zum Dach gefragt ist ist es hilfreich wenn ein Detail vorliegt. Viele Architekten tun das nicht, denn da müssen sie sich wirklich mit dem Gebäude beschäftigen.
Aushub: Dieser teilt sich oft in verschiedene Qualitäten. Humus und Kies sind durchaus begehrt und werden auch schon mal auf Kosten des Bauherrn weggeschafft. Hier wird dann doppelt verdient, er verkauft die begehrte Ware, deklariert sie zu Rotlage die niemand gebrauchen kann und später muss es dann teuer wieder eingekauft werden. Also Qualität und Menge des Aushubs von der Bauleitung prüfen lassen.
Bauleitung: Auch wenn es Geld kostet, engagieren sie eine eigene Bauleitung. Weder der Architekt noch die Baufirma werden die zu ihren Gunsten durchführen.
Ein wesentlicher Punkt fehlt noch:
Der Architekt: Denken Sie immer daran, der Architekt verdient prozentual an der Bausumme (HOAI). Er hat also nicht unbedingt einen Grund zum Sparen. Lassen sie sich Angebote zeigen, legen sie gleich im Vertrag
fest wieviele Angebote zu Gewerken vorliegen müssen. Architekten sind in der Regel gut vernetzt mit Baufirmen, Statikern, Projektanten etc die sie versuchen
alle mit ins Boot zu holen. Für ein Einfamilienhaus ein Witz.
Machen Sie sich klar: Sie bauen normalerweise nur einmal im Leben und sind als Kunde für den Architekten eigentlich kaum etwas wert. Viel mehr wert ist seine Vernetzung denn da werden Aufträge hin und her geschoben.

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