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15.01.2015

14:25 Uhr

Immobilienbesitzer in Russland

Schuldenberg statt Eigenheim

Der Rubelverfall kostet viele russische Immobilienbesitzer ein Vermögen, weil sie den Hauskredit in Dollar oder Franken aufnahmen. Die Kreditlast wird damit untragbar – und das Eigenheim zum negativen Vermögenswert.

Dunkle Wolken über der Schlosskirche auf dem Gelände des „Schloss Peterhof“ in der nähe von St. Petersburg. Für Immobilienbesitzer in Russland wird der Hauskredit zum Existenzrisiko. Reuters

Dunkle Wolken über der Schlosskirche auf dem Gelände des „Schloss Peterhof“ in der nähe von St. Petersburg. Für Immobilienbesitzer in Russland wird der Hauskredit zum Existenzrisiko.

St. PetersburgAls Oxana Li und ihr Mann vor sieben Jahren die Hypothek für eine kleine Zwei-Zimmer-Wohnung in St. Petersburg aufnahmen, wollten sie sich damit den Traum von den eigenen vier Wänden für sich und ihren kleinen Sohn erfüllen. Jetzt können sie wie Tausende andere Russen die monatlichen Raten nicht mehr bezahlen, selbst wenn sie auf alles andere verzichten, Überstunden machen oder sogar einen zweiten Job annehmen. Der Traum zerfällt.

Li und ihr Mann haben ihr Immobiliendarlehen in Schweizer Franken aufgenommen. Mit solchen Fremdwährungsdarlehen kann man von den niedrigen Zinsen in einem fremden Land profitieren. Derzeit bewegt sich der Leitzins in der Schweiz etwa gegen null, während der in Russland bei 17 Prozent liegt. Doch die Rechnung geht nicht auf, weil der Rubel in den vergangenen Monaten gegenüber anderen Währungen dramatisch abgewertet wurde. Die Kosten für solche Darlehen gingen damit durch die Decke.

„Im November haben wir mein gesamtes Monatsgehalt genommen, dazu das meines Mannes und haben das Geld zur Bank gebracht. Aber der Betrag reichte noch immer nicht, um die neue monatliche Rate zu bezahlen“, sagt die 35 Jahre alte Büroangestellte Li. Als sie die Hypothek 2008 aufnahmen, zahlten sie pro Monat umgerechnet 38 000 Rubel. Ende 2014 entsprach die Monatsrate 129 000 Rubeln.

Der Anteil von Fremdwährungsdarlehen in Dollar, Euro oder anderen Währungen am Gesamtvolumen russischer Hypotheken liegt nach Schätzung von Bankexperten bei 3,5 Prozent. Das klingt nach relativ wenig, betroffen sind aber dennoch Zehntausende Darlehen. Die Internet-Community Gesamtrussische Immobilienkreditnehmer, die Ende November in einem sozialen Netzwerk gegründet wurde, geht davon aus, dass mindestens 250 000 Menschen in Wohnungen oder Häuser leben, die über ausländische Währungen finanziert sind.

Die Tücken der Immobilienfinanzierung

Niedrige Tilgung

Wer wenig tilgt, hat zum Ende der Kreditlaufzeit noch einen Berg Schulden. Eine niedrige Tilgung kann so zu einer Kostenfalle bei Ablauf der Kreditlaufzeit werden. (Quelle: wiwo.de)

Endfällige Tilgung

Besonders riskant sind endfällige Finanzierungen mit einem Immobilienkredit auf der einen Seite und einem Sparvertrag auf der anderen Seite. Reichen die Ersparnisse und Anlagegewinne nicht, um die Kreditschuld zum Vertragsende auf einen Schlag abzulösen, ist ein neuer Kredit notwendig.

Ende der Zinsbindungsfrist

Wer ein Haus finanziert, darf sich nicht darauf verlassen, dass das Zinsniveau über die Vertragslaufzeit hinaus stabil bleibt. Vom heute historisch niedrigen Zinsniveau ausgehend, müssen Darlehensnehmer damit rechnen, dass die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung deutlich ausfallen.

Effektiver Zins bis zur vollständigen Tilgung

Beim Vergleich der Darlehenskonditionen müssen Kunden auf den effektiven Jahreszins achten. Dieser liegt über dem regulären Sollzins für das Darlehen, bei auffälligen Differenzen zwischen Sollzins und Effektivzins sollten Kunden die genaue Ursache hinterfragen – und gegebenenfalls verhandeln.

Unerwartete Kreditnebenkosten

Einige Immobilienfinanzierer verlangen für ihren Kredit zusätzliche Gebühren, die nicht in die Berechnung des effektiven Jahreszinses mit einfließen. Dazu gehören zum Beispiel Schätzkosten für ein Wertermittlungsgutachten anfallen, Kontoführungsgebühren und Bereitstellungszinsen, die anfallen, solange der Kredit noch nicht gebraucht wird.

Mehrere Darlehen parallel

In der Regel finanzieren Hauskäufer ihre Immobilie gleich mit mehreren Krediten. Das ist oftmals sinnvoll aufgrund der unterschiedlichen Zinsen, staatlicher Förderungen und verschieden langer Laufzeiten. Allerdings werden die Darlehen mit unterschiedlichem Rang im Grundbuch vermerkt.

Mehrere Darlehen parallel 2

Ist der Kreditnehmer zahlungsunfähig, wird zunächst die Bank mit dem erstrangigen Darlehen bedient. Nachrangdarlehen können später teuer für ihn werden. Denn ist das Ende der Vertragslaufzeit erreicht und eine Anschlussfinanzierung wird benötigt, kann die neue kreditgebende Bank einen Aufschlag für die Übernahme eines Nachrangdarlehens verlangen.

Grundschuld für Banken verkäuflich

Viele Immobilienfinanzierer behalten sich das Recht vor, den Kreditvertrag zu veräußern. Grundsätzlich ist die Käufer-Bank an den Kreditvertrag mit dem Kunden gebunden, sie kann sich aber einer Anschlussfinanzierung verweigern oder bewusst unattraktive Konditionen bieten. Bevor eine Bank einen Immobilienkredit weiterverkauft, muss der Kunde allerdings informiert werden.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf

Wer gezwungen ist, die Immobilie vor der Rückzahlung des Kredits zu verkaufen, muss die Bank für die ihr entgangenen Zinseinnahmen entschädigen. Derzeit sind die Vorfälligkeitsentschädigungen wegen der niedrigen Zinsen am Hypothekenmarkt besonders hoch und können sich durchaus im Bereich von 15 bis 20 Prozent der Restschuld bewegen.

Gesamtschuldnerische Haftung von Paaren

Nimmt ein Paar einen Immobilienkredit auf, stehen üblicherweise beide als gesamtschuldnerisch Haftende im Vertrag für die Rückzahlung des Kredits gerade. Trennt sich ein Paar jedoch, kann es schwierig werden: Wird ein Schuldner aus dem Vertrag gestrichen, lässt die Bank sich das durch teurere Konditionen bezahlen – oder weigert sich sogar, den Kreditvertrag unter diesen Bedingungen fortzusetzen.

Mickrige Zinsgewinne aus Bausparverträgen

Wer eine Immobilie über einen Bausparvertrag finanziert, darf keine hohen Zinsgewinne erwarten. Oft ist es ratsamer, das Geld bis zum Immobilienkauf anzulegen. Unwirtschaftlich ist aufgrund der aktuellen Zinshöhe eine Vorfinanzierung des Bausparkredits über einen tilgungsfreien Kredit bei gleichzeitiger Ansparung eines Bausparvertrags. Ein typisches Annuitätendarlehen ist unter dem Strich günstiger.

Unterschätzte Zusatzkosten, überschätzte Eigenleistung

Ein typischer Fehler: Unterschätzung der Kosten. Hauskäufer sollten bei der Finanzierung immer auch noch eine Reserve einplanen. Sanierung, Instandhaltung und damit der Werterhalt eines Gebäudes verschlingt Geld, das Kreditnehmer bei ihrer monatlichen Belastung einplanen sollten.

Überschätzte Eigenleistung

Noch tückischer ist die für die Finanzierung unterstellte Eigenleistung beim Hausbau. Die senkt zwar die Darlehenssumme, oft überschätzen die Kreditnehmer jedoch ihre Fähigkeiten. Muss für die geplante Eigenleistung doch noch eine Firma beauftragt werden, fehlt die passende Kreditfinanzierung.

Selbst der Verkauf einer Immobilie stellt oft keine Lösung dar. Denn weil die Gebäude in Russland liegen, werden sie in Rubel bezahlt. Die Schulden bestehen jedoch weiter in der ausländischen Währung. Die Immobilie wird zu einem „negativen Vermögenswert“, wie es im Fachjargon heißt. „Viele Menschen finden sich in mit der Situation konfrontiert, in der der Preis für ihr Appartement nicht alle ihre Schulden abdeckt“, sagt Juri Jufjakow, Immobilienmakler in Moskau.

Li sagt, die Bank könne ihnen die Wohnung wegnehmen, wenn sie mit drei Monatsraten im Rückstand liege. Die Situation ist für sie besonders belastend, weil sie und ihr Mann bereits große Opfer gebracht haben. „Wir haben uns Dinge verkniffen und gespart, sind nicht mehr ausgegangen, haben auf Urlaube verzichtet und gearbeitet, wenn wir krank waren„, sagt sie. Ihr Arbeitstag dauere zwölf Stunden, ihr Mann habe zwei Jobs und für ihren Sohn, der mittlerweile zwölf Jahre alt ist, hätten sie kaum noch Zeit.

Kommentare (2)

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Herr Peter Noack

16.01.2015, 09:51 Uhr

Warum haben Russen, Polen, Bulgaren Hauskredite in Schweizer Franken aufgenommen? Wer hat die vermittelt? Warum konnten Schweizer Franken in die Osteuropastaaten fließen, die wirtschaftlich sehr schwach waren und sind?
Wer trägt die Verluste, wenn die Häuser nicht kredittilgend verkauft werden können? War das die Immobilienblase, die jetzt die Finanzmärkte zum Bersten bringt? Schaun mer mal.

Herr Mathias Zaspel

16.01.2015, 17:49 Uhr

Meine Meinung ist in einem Satz gesagt.
Danke, Herr Putin, dass Sie jetzt damit beginnen, die eigene Bevölkerung zu enteignen, nein, sprichwörtlich auszurauben denn die grodrn Banlen dort sind staatlich....

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