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07.07.2014

15:02 Uhr

Immobiliendarlehen

Eine frühe Kündigung kann teuer werden

VonSara Zinnecker

So günstig wie in den vergangenen Jahren kamen Häuslebauer selten an ein Darlehen. Die Kehrseite: Banken verlangen immer mehr von Kunden, die ihre Schulden früher zurückzahlen. Eine Studie zeigt, worauf zu achten ist.

Vorsicht Baustelle! Hausbauer, die früher als geplant ihr Darlehen auslösen, müssen mit hohen Schadenersatzforderungen der Banken rechnen. dpa

Vorsicht Baustelle! Hausbauer, die früher als geplant ihr Darlehen auslösen, müssen mit hohen Schadenersatzforderungen der Banken rechnen.

DüsseldorfDer Traum von den eigenen vier Wänden: Viele Häuslebauer wollten ihn sich in den vergangenen Jahren erfüllen. Dank niedriger Kapitalmarktzinsen waren auch die Zinsen für ein Baudarlehen so niedrig wie nie. Doch gibt es auch bei der günstigen Baufinanzierung die sprichwörtliche Kehrseite der Medaille. Denn im Zweifel muss draufzahlen, wer seinen Immobilienkredit oder dessen Anschlussfinanzierung frühzeitig ablösen möchte – oder auch muss.

In einer aktuellen Studie hat die Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) festgestellt, dass sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen, die Kunden bei einer frühzeitigen Tilgung ihres Darlehens an die Bank bezahlen müssen, deutlich angestiegen sind: Lag der Betrag für die Kreditablöse 2007 und 2008 noch bei durchschnittlich vier Prozent des abgelösten Restkapitals, kletterte er zwischen 2009 und 2013 auf durchschnittlich 8,9 Prozent. Dabei basiert die Rechnung auf rund 3000 Fällen, die der VZBV in dem Zeitraum vorlagen.

Wie aber ergeben sich die höheren „Schadenersatzforderungen“ der Kreditinstitute? Einen Großteil zur Erklärung liefern die Niedrigzinsen selbst. Kündigt der Kunde vorzeitig sein Darlehen, macht die Bank einen Verlust, weil die (besser verzinsten) Kreditraten des Kunden wegfallen. Schlimmstenfalls bleibt ihr nur, das vorzeitig erhaltene Geld in Hypothekenpfandbriefen anzulegen, also in sicheren und damit deutlich schlechter verzinsten Wertpapieren. Es waren die obersten Bundesrichter, die den Pfandbriefsatz als Referenzzins für die Berechnung festgelegt hatten.

Schließlich dürfen die Kreditinstitute den Wert der Ersatzanlagen zum niedrigeren Zins der Restschuld des Darlehens gegenüberstellen. Die Differenz zwischen den beiden Größen weist dann den Bruttoschaden der Bank aus. Klar wird: Im Zuge des allgemein rückläufigen Zinsniveaus sind die Pfandbriefsätze in den vergangenen Jahren gefallen – und haben sich immer mehr von den damals vereinbarten Darlehenszinsen entfernt.

Bauzinsen im historischen Vergleich

1980: Zinsen knapp unter zehn Prozent

Im Sommer 1980 musste man für einen Immobilienkredit rund 9,5 Prozent Zinsen bezahlen. Damit kostete den Kreditnehmer eine Finanzierung über 200.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung rund 178.000 Euro - bei einer Tilgung von einem Prozent und einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent.

Die monatliche Rate betrug damals umgerechnet 1.750 Euro.

1990: Nach dem Mauerfall steigen die Zinsen

Nach der Wiedervereinigung wurde es für Kreditnehmer fürs Eigenheim teurer. Während man Mitte der Achtziger Jahre rund 7,5 Prozent Zinsen zahlen musste, waren es Anfang der Neunziger Jahre bereits neun Prozent und mehr. Für das oben vorgerechnete beispielhafte Darlehen von 200.000 Euro mussten Kreditnehmer rund 1.700 Euro pro Monat aufbringen.

2000: Es geht abwärts

Mit Beginn des neuen Jahrtausends brachen für Kreditnehmer bessere Zeiten an. Immobiliendarlehen waren mit sechs Prozent Zinsen so billig wie nie zuvor. Vor der Internetblase lagen die Zinsen sogar bei vier Prozent - der Aktienboom hatte die Kreditzinsen Anfang 2000 in die Höhe getrieben. Der Beispielkredit über 200.000 Euro konnte im Juni 2000 bereits mit einer Monatsrate von rund 1.200 Euro bedient werden. Die Kosten für den gesamten Kredit beliefen sich auf zehn Jahre gerechnet bei 113.000 Euro. 65.000 Euro weniger als 20 Jahre zuvor.

2010: Nach der Krise kommt das Zinstief

Zuerst die Banken-, dann die Finanz- und schließlich Schuldenkrise lasteten schwer auf Europa. Um die Wirtschaft anzukurbeln senkte die EZB die Zinsen auf ein rekordniedriges Niveau. Die Bauzinsen bewegten sich im Juni 2010 bei rund 3,6 Prozent. Im Vergleich zu 2000 halbierte sich die Monatsrate für den beispielhaften 200.000-Euro-Kredit damit fast auf rund 770 Euro. Die Kosten über zehn Jahre hinweg beliefen sich 2010 auf nur noch rund 68.000 Euro.

2014: Kredite so günstig wie nie

Die Niedrigzinsphase macht Sparern zu schaffen, hat für aber auch Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung. Die Zinsen für den oben vorgerechneten Kredit über 200.000 Euro lagen im Juni 2014 bei rund 2,2 Prozent. Die monatliche Kreditrate betrug damit 533 Euro. Das ist weniger als ein Drittel der Rate vom Juni 1980. Vor rund 25 Jahren mussten Kreditnehmer fast die gesamte Kreditsumme als Kosten kalkulieren, heute dagegen nur noch 42.000 Euro, also knapp ein Fünftel. Seitdem gin es noch einmal gut 20 Basispunkte runter.

Vor dem Hintergrund ist es für Max Herbst von der FMH Finanzberatung in Frankfurt keine große Überraschung, wenn die Verbraucherzentrale feststellt, Vorfälligkeitsentschädigungen seien „so hoch wie nie“. „Das ist klar, denn die Zinsen sind ja so niedrig wie nie“, so der Experte.

Laut Verbraucherzentrale sind die niedrigen Zinsen allerdings nur ein Erklärungsansatz für die gestiegenen Kreditablöseforderungen der Banken. Dorothea Mohn, Teamleiterin Finanzen bei der VZBV, mahnt zusätzlich an, dass viele Banken zu viel Vorfälligkeitsentschädigung verlangen würden, da für die genaue Berechnung klare gesetzliche Vorgaben fehlten.

„Die Regeln für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen endlich eindeutig, transparent und fair werden“, sagt Mohn und appelliert an den Gesetzgeber, eine entsprechende EU-Richtlinie zum Anlass für eine bessere Regelung zu nehmen.

Kommentare (1)

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Herr Peter Spiegel

07.07.2014, 18:47 Uhr

Und wenn der Zins wieder auf 5% steigt. 20fache Jahresmiete
und Pleite schreibe ich nur.

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