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16.12.2015

06:59 Uhr

Immobilienfinanzierung

„Was nutzen schöne Gesetze, die faktisch unwirksam sind?“

VonJens Hagen

Ein neues Gesetz dürfte für signifikante Änderungen bei Krediten sorgen. Ein Kreditprofi warnt: Die Zinsen bleiben intransparent und Ordnungsämter müssen die Effektivzinsberechnung lernen.

Seit Jahrzehnten beobachtet Professor Heinrich Bockolt den Markt für Baufinanzierung. Der Professor der Fachhochschule Koblenz und Leiter des Instituts für Finanzwirtschaft gibt sich besorgt. Die Pläne für ein neues Gesetz („Wohnimmobilienkreditrichtlinie“) tragen absurde Züge, erklärt der Finanzprofi im Interview. Berater wie Kunden seien betroffen.

Ein Gesetzesentwurf sorgt für Verwirrung. Getty Images

Ein Gesetzesentwurf sorgt für Verwirrung.

Herr Bockholt, seit Jahrzehnten beobachten Sie den Markt für Baugeld. Wie würden Sie die Pläne zur neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie beurteilen?
Sie ist zu wenig praxisorientiert ausgerichtet, das hat mehr mit der deutschen als mit der europäischen Gesetzgebung zu tun. Der Verbraucher und sein Berater in der Immobilienfinanzierung dürfen nicht mit zu viel Papier überhäuft werden, was die erforderliche Transparenz sehr behindert.

Was halten Sie von den Vorgaben zur Berechnung der Effektivzinsen, die Kredite vergleichbar machen sollen?
Da gibt es in der Tat Probleme. Bei Immobiliendarlehen, die mit einem Disagio und einem gebundenen Sollzins über einen Teil der Gesamtlaufzeit ausgestattet sind, kann der effektive Jahreszins weiter gesetzlich abgesichert manipuliert werden. Das gilt etwa für Annuitätendarlehen, die verlängert werden.

Der Kreditexperte kritisiert einen neuen Gesetzesentwurf.

Professor Heinrich Bockolt

Der Kreditexperte kritisiert einen neuen Gesetzesentwurf.

Als Disagio bezeichnet der Banker einen Abschlag von der Kreditsumme bei der Zinsberechnung. Wie wirkt das auf die Vergleichbarkeit von Darlehen?

Nehmen Sie ein Darlehen, das insgesamt 25 Jahre läuft. Die erste Zinsbindung läuft nach zehn Jahren aus. Hier ist der Sollzins in dieser Zeit gebunden und wegen des Disagio besonders günstig. Dann folgt aber ein Anschlussdarlehen für weitere 15 Jahre. Für die Effektivzinsrechnung schreibt der Gesetzgeber hier vor, dass der niedrige Sollzins aus der ersten Zinsbindung für die gesamte Laufzeit herangezogen wird, obwohl beim Anschlussdarlehen kein Disagio vorgesehen ist. Die Vergleichbarkeit von Darlehen ist dann über den Effektivzins nicht mehr gegeben. Und es gibt weitere Probleme: Bei Bauspardarlehen werden die Servicegebühren nicht mir in den Effektivzins eingerechnet, obwohl sie als Kosten anfallen.

Gibt es keinen Widerspruch zu höchstrichterlichen Rechtsprechung? Der BGH verbietet einmalige Bearbeitungsgebühren bei Baugeld.
Das stimmt, aber der Jurist sieht einen Unterschied zwischen Bearbeitungsgebühren und Disagio, der Banker nicht. Dieser kalkuliert nur auf den effektiven Zahlungsstrom ohne Disagio, der von der Formel auch verlangt wird. Es bleibt wie es ist, wir haben einen juristischen und einen ökonomischen Effektivzins. Der ökonomische Effektivzins bezieht alle Kosten eines Kredites ein, der juristische die meisten - aber eben nicht alle Kosten.

Die häufigsten Fehler in Kreditverträgen

Raus aus dem teuren Kredit

Viele Widerrufsbelehrungen in Baufinanzierungsverträgen sind nicht rechtens. Kreditnehmer können sie anfechten und gratis in einen günstigeren Kredit umschulden. Die Kanzlei Baum Reiter & Collegen nennt die häufigsten Fehler in den Verträgen.

Fehler 1

Der Fristbeginn ist nicht eindeutig.

Fehler 2

Widerrufsfolgen sind unvollständig oder fehlen komplett.

Fehler 3

Es sind keine Fernabsatzbelehrungen vorhanden.

Fehler 4

Es liegt ein Verstoß gegen das Deutlichkeitsgebot vor.

Fehler 5

Die Pflichtangaben nach § 492 Abs. 2 BGB i.V.m. Art. 247 §§ 6 bis 13 EGBGB fehlen.

Bei Koppelprodukten, etwa wenn das Baudarlehen mit einer Lebenspolice oder Investmentfonds getilgt werden soll, soll weiterhin kein Gesamtzins ausgewiesen werden, der die effektiven Kosten vergleichbar macht.
Bei einem Bankvorausdarlehen, heute Zinszahlungsdarlehen genannt, mit Tilgungsaussetzung über einen Bausparvertrag wird ab dem 21.3.2016 die Angabe eines Gesamteffektivzinses verlangt, bei den von Ihnen erwähnten Produkten nicht. Das ist absolut nicht nachzuvollziehen, was sich der Gesetzgeber dabei denkt. Mit Verbraucherschutz hat das nichts zu tun.

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