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25.04.2012

15:22 Uhr

Immobilienfinanzierung

Welche Bausparverträge wirklich gute Zinsen bieten

VonJens Hagen

ExklusivDie Zinsen für Baugeld sind so günstig wie lange nicht. Mit Bausparverträgen können sich Sparer die Sätze langfristig sichern. Doch viele Tarife taugen nichts. Ein Vergleich zeigt jetzt, wo sich Bausparen lohnt.

Sparschwein: Mit Bausparverträgen können Immobilienbesitzer die niedrigen Zinsen sichern. dpa

Sparschwein: Mit Bausparverträgen können Immobilienbesitzer die niedrigen Zinsen sichern.

Die Zinsen sind auf einem historischen Tief, doch nicht alle Immobilienbesitzer profitieren davon. Bausparer, die in den vergangenen Jahren ihren Vertrag abgeschlossen haben, und jetzt ihr Darlehen abrufen, machen aktuell ein schlechtes Geschäft. Die Kreditzinsen bei zehn Jahre alten Bausparverträgen liegen bei 4,49 Prozent.

Zum Vergleich: Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung kosten aktuell im Schnitt 3,20 Prozent bei einer Beleihung bis 80 Prozent. Für einen Kredit über 100.000 Euro würden Bausparer aktuell 8.500 Euro mehr zahlen, als mit dem Kredit der Hausbank. „Zusätzlich schlägt der Verzicht auf hohe Zinsen in der Ansparphase negativ zu Buche“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung.

So funktioniert Bausparen

Ansparphase (1)

Bausparer sammeln zunächst ihr Guthaben an. Bei Verträgen, die für eine spätere Finanzierung gedacht sind, ist die Verzinsung nicht so wichtig und auch häufig schlechter als bei den besten Banksparplänen. Die Sparphase läuft mindestens so lange, bis der Kunde das Mindestguthaben erreicht hat.

Ansparphase (2)

Die Höhe der Ansparrate wird tariflich über die Regelsparrate ausgewiesen, die aber keine Verpflichtung sondern stellt nur eine Empfehlung darstellt. Der Bausparer kann das Mindestguthaben in einem Betrag einzahlen, einen freien Betrag regelmäßig oder unregelmäßig einzahlen oder auch beliebig lange Zeit seine Einzahlung ganz aussetzen.

Zuteilung (1)

Wenn der Bausparer das vereinbarte Mindestguthaben angespart, die abhängige Bewertungszahl erreicht und die Mindestwartezeiten eingehalten hat, ist der Vertrag zuteilungsreif. Dann kann der Kunde die Bausparsumme (Sparguthaben plus Bauspardarlehen) für die Finanzierung nutzen.

Zuteilung (2)

Damit der Kunde sein Bauspardarlehen auch erhält, müssen allerdings einige Bedingungen erfüllt sein: Der Darlehensbetrag muss innerhalb von 80 Prozent des Beleihungswertes - etwa 72 Prozent des Kaufpreises - abgesichert werden und die Bonität des Bausparers muss ausreichend sein.

Darlehensphase (1)

Der Kunde zahlt für den Kredit einen bei Vertragsschluss bereits vereinbarten Zinssatz. Die monatliche Rückzahlung des Darlehens wird auch Tilgungsrate genannt und fast immer in Promille der Bausparsumme aus gewiesen. Es ist schon bei Vertragsabschluss daher auf eine angemessene Ratenhöhe zu achten.

Darlehensphase (2)

Wer sein Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchte, muss dafür keine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Das gilt sowohl für teilweise wie auch komplette Rückzahlungen.

Das Pech vieler Kunden: Sie haben eine wichtige Regel des Bausparens nicht beachtet. „Bausparen lohnt sich am meisten, wenn man antizyklisch im Zinstief abschließt“, sagt Herbst. Wer sich die niedrigen Sätze langfristig sichert, kann in einigen Jahren, wenn die Baugeldsätze wieder gestiegen sind, von den niedrigen Zinsen profitieren.

Ein aufwändiger Vergleich der FMH-Finanzberatung für Handelsblatt Online zeigt jetzt, mit welchen Tarifen Kunden ihre Zinsen langfristig sichern können. Wie gut ein Darlehen ist, lässt sich nur an Hand eines Grenzzinses ermitteln. Dazu muss der Verlauf des Bausparvertrages mit einer alternativen Anspar- und Kreditvariante mittels klassischer Produkte nachgebildet werden.

Das Rechenbeispiel zeigt, welche realen Zinsen Bausparer zahlen müssen. So erhalten Kunden bei der BHW Bausparkasse beim Tarif Wohnmaxx in der Ansparphase etwa einen Zins von 0,5 Prozent. Zum Vergleich: Bei einem Banksparplan würden sie bei einer Laufzeit von zehn Jahren im Schnitt 1,76 Prozent ergattern. Bei einer monatlichen Ansparrate von 500 Euro würde der Bausparkunde inklusive Zins knapp 60.000 Euro Guthaben ansammeln.

Die Belohnung für den Renditeverzicht bringt dann der niedrige Darlehenszins von effektiv etwa drei Prozent. Wenn der Bausparer den Kredit in zehn Jahren beantragt, kann er ein Darlehen von 116.000 Euro ergattern. Für die Finanzierung, etwa wenn der alte Kredit nach zehn Jahren abgelöst werden muss, hätte der Kunde einen Betrag von 176.000 Euro zur Verfügung.

Maskottchen für Bausparer: Der Bausparfuchs von Schwäbisch Hall. dpa

Maskottchen für Bausparer: Der Bausparfuchs von Schwäbisch Hall.

Die monatliche Rate läge bei 1.130 Euro. „Der Bausparer macht dann ein gutes Geschäft, wenn der Zins der alternativen Baufinanzierung bei mehr als vier Prozent liegen würde“, sagt Herbst. Der Grenzzins steigt auf 4,7 Prozent, wenn alternativ in der Ansparphase zehn Jahre lang der aktuell am höchsten verzinste Ansparplan der NordFinanz Bank zu 2,9 Prozent bespart würde.

Kunden müssen also kalkulieren: Wer der Meinung ist, dass der Hypothekenzins in der nächsten Dekade um mehr als 1,1 beziehungsweise 1,8 Prozent höher sein wird als heute, sollte in jedem Fall den Bausparvertrag wählen.

Kommentare (7)

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BankkaufmannausBayern

25.04.2012, 15:53 Uhr

Also ich kann nur noch den Kopf schütteln, wer is denn FMH-Finanzberatung?? Wieder so ein freier Vermittler der alles verkauft was nicht bei 3 aufm Baum ist. BHW, Debeka, Signal Iduna, Wüstenrot, Alte Leipziger, der reibt sich die Hände und denkt an die DICKE DICKE Provision. Was ist zum Beipiel mit der LBS? Darlehenszins aktuell bei 1,75%, dass sollte man sich sichern aber das wird nicht erwähnt, weil keine Provision an den Vermittler fließt.

Freundliche Grüße

Bankkaufmann aus Bayern

hallonochalleda

25.04.2012, 17:12 Uhr

Wer FMH nicht kennt, hat wohl die ganze Finanzwelt verpennt.

Egon

25.04.2012, 17:30 Uhr

Danke für den TIP aus Bayern - werde gleich morgen den zu 1,75% abschließen bei der LBS - gilt aber nur bis 50.000€ und abzuzahlen in 80 Monatsraten ... trotzdem besser als die Konkurrenz - besten Dank

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