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24.06.2011

20:17 Uhr

Immobiliengesellschaften

Große Vermieter streben Umschuldung an

VonReiner Reichel

Viele Kleine haben es bereits getan, die Großen ziehen langsam nach: um Kredite abzubauen, sind inzwischen auch Branchenriesen wie die Deutsche Annington und Gagfah auf der Suche nach alternativen Finanzierungsmodellen.

Anninton-Chef Wijnand Donkers zeigt sich ob der Gespräche mit den Anleiheeignern zuversichtlich. Quelle: Firmenfoto

Anninton-Chef Wijnand Donkers zeigt sich ob der Gespräche mit den Anleiheeignern zuversichtlich.

DüsseldorfSeit Monaten verbreiten Studien über Finanzierungslücken in der Immobilienbranche Schrecken. Sie erwecken den Eindruck, es werde den großen Vermietern von Wohn- und Gewerbeliegenschaften nicht gelingen, ihre Kredite zu verlängern.

Dabei haben viele börsennotierte Gesellschaften bereits Schulden abgebaut. Allerdings, kritisiert Frank Neumann, Immobilienaktienanalyst des Bankhauses Lampe: „Die Verschuldung ist nicht so stark heruntergefahren worden, wie sie in Boomzeiten nach oben ging.“ Analystenkollege Kai Klose vom Bankhaus Berenberg nennt den Grund: Für Unternehmen, die mehrere Milliarden Euro umschulden müssen, gab es bisher kaum eine Chance, die Refinanzierung in Angriff zu nehmen. Dies trifft auch für die beiden größten deutschen privaten Wohnungsvermieter, Deutsche Annington und Gagfah, zu.

Vor wenigen Tagen berichtete der Immobilienberater DTZ, die Lücke zwischen Kreditvolumen und Immobilienwerten sei in Europa von 118 Milliarden auf 109 Milliarden Dollar gesunken. Die Lücke war entstanden, weil viele Immobiliengesellschaften ihre Gebäude gegenüber den in den Boomjahren 2005 bis 2007 gezahlten Kaufpreisen abwerten mussten. Deshalb sind diese Objekte heute höher beliehen als vereinbart, und manchmal sind sie sogar weniger wert als der Kredit, der auf ihnen lastet. Die Banken werden deshalb Kredite nur verlängern, wenn diese Lücke wieder geschlossen wird. Das heißt: Der Schuldner muss so viel Eigenkapital nachschießen, bis das Verhältnis zwischen Kredit und Immobilienwert wieder im Lot ist. Den Banken ist es am liebsten – darin sind sich Klose und Neumann einig –, wenn der Kredit höchstens 60 Prozent des Immobilienwerts entspricht. Nur dann nämlich können Banken ihre Immobilienkredite über Pfandbriefe refinanzieren – was sie heute wieder am liebsten tun.

Wer seinen Kredit eigenkapitalschonend verlängern will, muss nach Alternativen suchen – wie die Deutsche Annington. Sie verhandelt derzeit mit den wichtigsten Inhabern von Anleihen, in denen mit ihren Wohnblocks besicherte Kredite verbrieft sind, über längere Laufzeiten für die Schuldtitel. „Die bisherigen Gespräche mit unseren Anleiheeignern sind sehr positiv verlaufen“, sagt Konzernchef Wijnand Donkers. Sein Ziel ist es, in zwei Jahren auslaufende Anleihen zeitlich gestaffelt zu verlängern, um so Jahr für Jahr kleinere Beträge zu refinanzieren.

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