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31.10.2012

15:32 Uhr

Immobilienkredite

Banken mauern beim Baugeld

VonJens Hagen

Häuslebauer müssen sich bei der Finanzierung mehr strecken. Nach einer Bundesbank-Umfrage verschärfen die Institute die Bedingungen für Baugeld. Womit Immobilienbesitzer rechnen müssen.

Banken möchten mehr Marge und Sicherheit beim Baugeld. gms

Banken möchten mehr Marge und Sicherheit beim Baugeld.

Der Immobilienboom der vergangenen Jahre macht vielen Banken offenbar mulmig. Steigende Mieten, Inflation und positive Entwicklung von Konjunktur und Einkommen sorgen bei den Deutschen für große Kauflust bei Wohnungen und Häusern. Nach einer Analyse des Marktforschungsunternehmens Empirica stiegen die Preise in den deutschen Städten in den vergangenen drei Jahren um mehr als 15 Prozent.

Angefacht wird der Immobilienboom auch von den historisch niedrigen Zinsen für Baugeld. Aktuell gibt es Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren laut FMH-Finanzberatung schon zu einem Zins von knapp 2,2 Prozent. Im Schnitt verlangen die Banken 2,6 Prozent. Zum Jahreswechsel lagen die Sätze noch deutlich über drei Prozent.

Nach einer Umfrage der Bundesbank verschärfen die Banken jetzt aber die Richtlinien bei der Vergabe von Baugeld. Während die Bedingungen für Konsumentenkredite beinahe unverändert bleiben, gaben 17 Prozent der befragten deutschen Institute an, die Kreditrichtlinien für Baufinanzierungen gegenüber dem Vorquartal verschärft zu haben. Hauptgründe für die restriktivere Vergabe sind Refinanzierungskosten und bilanzielle Restriktionen (vier Prozent der Banken) sowie schlechtere Aussichten für die Konjunktur (drei Prozent). Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt wird weiterhin positiv bewertet.

Teure Fallen in der Baufinanzierung

Lange Bearbeitungszeiten

Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.

Bausparverträge

Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.

Kreditverhandlungen I

Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.

Kreditverhandlungen II

Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.

Kreditvermittler

Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.

Zinsverhandlungen

Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.

Laut Umfrage gewähren sieben Prozent der befragten Banken im Vergleich zum vorhergehenden Quartal eher Kredite mit niedrigeren Beleihungsgrenzen. Drei Prozent der Institute legen mehr Wert auf kurze Zinsbindungen. Entscheidend bei der Vergabe bleibt aber der Ertrag. 18 Prozent der Institute gaben an, dass die Marge noch wichtiger geworden ist.

Angesichts der aktuellen Minizinsen nehmen die Kunden die restriktiveren Vorgaben der Banken hin. 28 Prozent der Institute gab an, dass sich die Nachfrage nach Immobilienkrediten im Vergleich zum zweiten Qaurtal verbessert habe.

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