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28.05.2014

13:41 Uhr

Immobilienmakler im Interview

„Kaufpreis war 38 mal die Miete“

VonJens Hagen

Immobilienprofi Ulrich Jacke hat sich umgesehen in Deutschland. Im Interview erklärt er, wo die attraktivsten Renditen warten, wie teuer zu teuer ist – und wie sich das Problem teurer Mieten lösen ließe.

Skyline: Das nächste Jahr wird für Immobilienbesitzer spannend. dpa

Skyline: Das nächste Jahr wird für Immobilienbesitzer spannend.

Seit 2002 ist Ulrich Jacke Geschäftsführender Gesellschafter beim Immobilienmakler Dr. Lübke & Kelber. Zuvor war er im Unternehmen Geschäftsführer für operative und strategische Unternehmensführung, Mitglied der erweiterten Geschäftsleitung und Leiter der Vertriebssteuerung in den Bereichen Investment und zentrales Immobilieninvestment. In einer neuen bundesweiten Studie hat Dr. Lübke & Kelber ausgewertet, in welchen Städten es sich noch auskömmlich in Immobilien investieren lässt. Im Interview mit Handelsblatt Online erläutert Jacke die zentralen Studienergebnisse – und gibt eine Einschätzung ab, wie sich die gesamte Branche künftig entwickeln könnte.

Herr Jacke, man hat den Eindruck, die Preise für Immobilien in den Metropolen kennen keine Grenzen nach oben. Welche Renditen bringen Immobilien in den Großstädten Investoren eigentlich noch?
Das hängt beim Immobilienkauf natürlich immer von vielen Faktoren ab. Als Faustregel lässt sich aber sagen: Wer jetzt kauft, kann in diesen Städten immer noch mit einem marktüblichen Ertrag zwischen 3,75 Prozent und fünf Prozent rechnen. Wenn der Käufer alles richtig macht. Trotzdem gibt es Auswüchse am Markt.

Bitte geben Sie uns ein Beispiel.
Ein Bestandshalter in München berichtete mir in vertrauter Runde davon, dass er ein Mietshaus im besseren Stadtteil zu einem so unglaublichen Preis verkauft hat, dass ich es kaum glauben konnte. Der Preis war 38 mal so hoch wie die jährlichen Mieteinnahmen. Eine Rendite ist damit fast nicht mehr feststellbar. 

Ulrich Jacke ist Geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienmaklers Dr. Lübke & Kelber.

Ulrich Jacke ist Geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienmaklers Dr. Lübke & Kelber.

Eigentlich gilt die Regel, dass Käufer ab Kaufpreisfaktoren von mehr als dem 24-fachen bei Bestandsobjekten vorsichtig werden sollten. Wer so teuer kauft, kann doch keine ausreichende Rendite mehr erzielen?
Ganz genau, der Käufer dürfte dann weniger als drei Prozent Rendite erzielen, es sei denn, dass zusätzliche Ertragspotenziale durch einen anschließend kleinteiligen Weiterverkauf die Rendite deutlich stärken. Erstaunlich: Bei der vorgenannten Immobilie handelte es sich nicht einmal um ein Liebhaber-Objekt, sondern um ein ganz normales Mietshaus. Keinesfalls außergewöhnlich, einfach ein Standard-Bestandsobjekt und voll vermietet.

In München ist der Markt für Kaufimmobilien abgegrast. Gibt es auch in anderen Städten solche Preise?
Ich könnte Ihnen für fast alle der großen Metropolen solche Beispiele nennen, jedoch nicht in der Preisdimension von München. Ausgesuchte Lagen in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und Stuttgart werden inzwischen teilweise mit Faktoren deutlich über dem 20-Fachen angeboten und gekauft. Selbst für Liebhaber muss aber aus ökonomischer Vernunft allerspätestens bei einem Faktor von 24 Schluss sein, wenn nicht zusätzliche Ertragspotenziale zu realisieren wären.

Der Risiko-Scores deutscher Städte (Platz 1 bis 12)

Städterating

Die Risiken für de Kauf von Wohnimmobilien soll eine Analyse der Immobilienexperten von Dr. Lübke & Kelber zeigen. Grundlage sind Daten zur Bevölkerung, Sozioökonomie, Wohnungsmarkt, Miet- und Kaufpreise und Nachfrage.
Als Ergebnis dieser Analyse ergeben sich vier verschiedene Risikogruppen, die mit Ratings von A++ bis A- unterteilt wurden. Die Städte mit A++ bieten das geringste Risiko, Städte mit A- das höchste Risiko. Bei dem ausgewiesenen Risiko-Score gilt folgende Arithmetik: Je großer die Zahl, desto risikoärmer ist der Standort für Immobilieninvestitionen.

Platz 1

München
Risiko-Score: 1,63
Rating: A++

Platz 2

Frankfurt
Risiko-Score: 1,61
Rating: A++

Platz 3

Ingolstadt
Risiko-Score: 1,47
Rating: A+

Platz 4

Regensburg
Risiko-Score: 1,37
Rating: A+

Platz 5

Potsdam
Risiko-Score: 1,31
Rating: A+

Platz 6

Freiburg
Risiko-Score: 1,30
Rating: A+

Platz 7

Düsseldorf
Risiko-Score: 1,28
Rating: A+

Platz 8

Dresden
Risiko-Score: 1,27
Rating: A+

Platz 9

Ulm
Risiko-Score: 1,24
Rating: A+

Platz 10

Mannheim
Risiko-Score: 1,22
Rating: A+

Platz 11

Nürnberg
Risiko-Score: 1,18
Rating: A+

Platz 12

Lüneburg
Risiko-Score: 1,16
Rating: A+

Wer kauft denn zu solch absurd hohen Preisen? Sind das Verschwender? Oder gar Verrückte?
Das sind natürlich Zeichen, dass der Markt in sehr gesuchten Lagen heiß läuft. Die Investoren setzen dabei auf eine Fortführung der bisherigen Preisentwicklung, da sie langfristig keine deutliche Angebotsmehrung bei anhaltendem Nachfragepotential sehen.

Gibt es eine Blase?
Nein. Auswüchse ja, aber keine bundesweite Immobilienblase. An Wohnimmobilien führt derzeit kein Weg vorbei. 

Kommentare (4)

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Account gelöscht!

28.05.2014, 14:15 Uhr

Tja, wer unbedingt etwas in der Mitte haben möchte, der muß schon mal etwas tiefer in die Tasche fassen...

Account gelöscht!

28.05.2014, 18:15 Uhr

Ja ja, das mit Wohnen in München ist alles andere als lustig.
Ich selbst bin vor 2 Jahren innerhalb Münchens (zur Miete) umgezogen, auf jede besichtigte Wohnung kamen ca. 200 Interessenten. Dabei habe ich nur eine durchschnittliche Wohnung in einem durchscnittlichen Stadtteil gesucht. Ich zahle jetzt 14 € / qm kalt, für die eben neben mir bezogene Wohnung verlangt man bereits 17 € / qm kalt.
Zu den qm-Preisen einer durschnittlichen Eigentumswohnung:
München Umland: 4 T€
München Durchschnitt: 6 T€
Mein (durchshnittlicher) Stadtteil: 8 T€
München Zentrum/Lehel/Bogenhausen: > 10 T€, in der Regel 12-14 T€.

Wer auch noch weis, dass Müchen die dichtest besiedelte Stadt (ja, hier treten sich die Leute wirklich auf die Füße, S/U-Bahn fahren ist hier Tokio) der blickt nicht nur manchmal sehnsüchtig 20 Jahre zurück, als es noch ein beschauliches Dorf war.

Account gelöscht!

28.05.2014, 19:26 Uhr

Deppen die gern Wuchermieten für abgeranzte Buden aus den 60er Jahren zahlen haben´s nicht anders verdient - Die Republik ist groß!

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