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04.03.2011

13:10 Uhr

Immobilienmarkt

Anleger setzen wieder auf Risiko

VonAnne Wiktorin

Nach dem Ende der Immobilienkrise steigt die Nachfrage nach risikoreichen Investments. Trotz aller Markterholung: Solide Investments stehen nach wie vor oben auf der Einkaufsliste. Welche Objekte der Markt will.

Moderne, gut ausgelastete Gebäude in Top-Lagen locken nach wie vor die meisten Anleger Quelle: dapd

Moderne, gut ausgelastete Gebäude in Top-Lagen locken nach wie vor die meisten Anleger

KölnEigentlich gibt Ralph Winter gerne Geld aus. Doch in den vergangenen beiden Jahren übte der Gründer und Chef des auf Immobilienanlagen spezialisierten Schweizer Private-Equity-Investors Corestate Capital ungewohnte Zurückhaltung. „Wir haben kaum etwas gekauft und deshalb insgesamt sicher nicht mehr als 300 Millionen Euro investiert“, sagt der ehemalige Deutschlandchef des US-amerikanischen Finanzinvestors Cerberus. Dabei wären seine Kunden – zumeist internationale institutionelle Anleger – durchaus an deutschen Immobilien interessiert. „Der Appetit unserer Investoren ist da.“

Auch Béla Tarcsay, Geschäftsführer des Münchener Immobilienberaters Colliers Schauer & Schöll, beobachtet ein zunehmendes Anlegerinteresse – gerade auch an „risikoreicheren Investments“. Anleger wie die von Winter nämlich haben ganz bestimmte Immobilien im Blick:  Bürogebäude, die zum Teil leerstehen; Einzelhandelsobjekte, deren Flächen wieder auf Vordermann gebracht werden müssen; Wohnungen, für die erst nach einer Modernisierung wieder Mieter zu finden sind. Kurz: Immobilien, deren Potenzial ein Eigentümer erst heben muss: „Value added“ oder – bei sehr hohem Leerstand oder Sanierungsaufwand – „opportunistisch“ heißen diese vergleichsweise riskanten Anlagestrategien in der Sprache der Immobilieninvestoren.

Seit der Lehman-Pleite allerdings lag dieser Bereich des Marktes so gut wie brach. Die Freude am Risiko war Investoren nach dem Schock der Immobilienkrise gründlich vergangen. Nur sogenannte Core-Objekte waren gefragt: moderne Gebäude in Toplagen, bestens ausgestattet und langfristig an Unternehmen erstklassiger Bonität vermietet. „Mietverträge von mindestens zehn Jahren waren Bedingung und sobald nur fünf, sechs Prozent der Fläche leerstanden, war dies schon ein Ausschlusskriterium“, berichtet Andreas Quint, Deutschland-Chef des internationalen Immobilienberaters Jones Lang Lasalle (JLL).

Core-Objekte weiterhin am beliebtesten

Nun heißt es, der Wind habe sich gedreht. „Am Markt wird versucht, die Stimmung in diese Richtung zu drehen, doch wir können das nicht bestätigen“, sagt Matthias Danne, Immobilienvorstand der Dekabank. Nach wie vor sind „die aktivsten Investoren weiterhin nur an Core-Objekten interessiert“, bestätigt Lars-Oliver Breuer, verantwortlich für das deutsche Investmentgeschäft beim internationalen Immobilienberater Savills, den Eindruck. Immerhin akzeptierten Anleger inzwischen wieder kürzere Mietvertragslaufzeiten. Auch Objekte außerhalb einer der fünf großen deutschen Metropolen kämen wieder in die engere Wahl. „Problem ist, wenn mehrere Kriterien nicht stimmen“, sagt Quint. So fände auch ein Bürogebäude in Hannover einen Käufer, wenn es noch für zehn Jahre an die öffentliche Hand vermietet wäre. Liefe der Vertrag indes schon nach acht Jahren aus oder stünden nur fünf Prozent der Fläche leer, wäre ein Gebäude an einem solchen Standort unverkäuflich: sicherheitsorientierten Core-Käufern ist das Risiko, Value-added Investoren der Preis zu hoch.

Denn Finanzinvestoren erwarten Eigenkapitalrenditen „zwischen 15 und 25 Prozent, teilweise sogar von 30 Prozent“, berichtet Colliers-Mann Béla Tarcsay. Die aber lassen sich nur realisieren, wenn entweder zu Schnäppchenpreisen eingekauft oder aber der Deal zu 70, besser 80 Prozent fremdfinanziert wird. Beides bleiben fromme Wünsche. „Schnäppchen sind eigentlich kaum zu bekommen“, sagt Tarcsay. Denn: „Zwischen den Preisvorstellungen der Käufer und denen der Verkäufer klafft noch immer eine zu große Lücke“, so JLL-Deutschland-Chef Andreas Quint. Ein Grund: Das erwartete Großreinemachen in den Immobilienkreditabteilungen der Banken ist bislang ausgeblieben. „Zwar gibt es gewiss große Immobilienbestände, die Schwierigkeiten machen, doch Banken und Eigentümer sind offenbar in der Lage abzuwarten, bis sich die Situation auf den Immobilienmärkten wieder verbessert hat“, sagt Quint.

Auch Plan B – hoch fremdfinanzieren – geht nicht auf. „Banken verlangen 40 manchmal 50 Prozent Eigenkapital“, berichtet Corestate-Chef Winter. Solange sich dies nicht änderte, blieben riskantere Investments schwierig. Bislang, so Deka-Vorstand Danne, gebe es darauf jedoch keinerlei Hinweise.

Optimistischer beurteilt Bernhard Köhler, Chef des auf Immobilien spezialisierten Investmentberaters Swisslake Capital, die Lage: „Fondsmanager sind im Vergleich zu früheren Jahren deutlich weniger ehrgeizig, was die Höhe der Finanzierungen anbelangt.“ Im vergangenen Jahr sei die durchschnittliche Fremdkapitalquote europäischer Value-added-Fonds auf 48 Prozent gesunken. Ein Niveau, auf dem Banken eher bereit sein könnten zu finanzieren.

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